تحلیل حقوقی و فقهی قراردادهای پیش فروش ساختمان و آثار آن در نظام حقوق مدنی ایران

زمینه و هدف: قرارداد پیش فروش ساختمان به عنوان راهکاری نوین برای تامین مالی مسکن چالش برانگیز ترین مباحث را در تقابل میان فقه سنتی و حقوق مدرن ایجاد کرده است. مسئله اصلی، تبیین ماهیت حقوقی فروش مالی است که در زمان انعقاد عقد وجود خارجی ندارد و بررسی اینکه آیا قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ توانسته است بر ایرادات فقهی بیع معدوم و غرر فائق آید یا خیر. روش تحقیق این پژوهش با روش توصیفی- تحلیلی و با بهره گیری از منابع کتابخانهای و اسنادی، به واکاوی آرای فقهای امامیه و دکترین حقوقی پرداخته و مواد قانون ۱۳۸۹ را با اصول قانون مدنی تطبیق داده است. یافته ها: یافته ها نشان میدهد که قرارداد پیش فروش ساختمان در فقه امامیه اگرچه با چالش «بیع کالی به کالی» مواجه است، اما در قالب قرارداد «استصناع» یا «عقد صلح» و به ویژه ماده ۱۰ قانون مدنی کاملا قابل توجیه است. قانون گذار ایران در سال ۱۳۸۹ با تغییر ماهیت این قرارداد از عقد رضایی به «عقد تشریفاتی» و پذیرش نظریه تملیک تدریجی، نظام حقوقی جدیدی را تاسیس کرده که در آن مالکیت خریدار، تابعی از پیشرفت فیزیکی پروژه است. نتیجه گیری: آثار این قرارداد در حقوق مدنی ایران شامل تخصیص قواعد عمومی بیع، الزامی شدن داوری، جرم انگاری تخلفات قراردادی و ایجاد مسئولیت تضامنی برای انتقال دهندگان است. این تحولات اگرچه امنیت سرمایه گذاری را افزایش داده اما به دلیل تعارض با رویه سنتی دادگاه ها و دفاتر اسناد رسمی، در مقام اجرا با موانعی روبروست.

کلیدواژه ها:

پیش فروش ، ساختمان ، بیع ، معدوم ، تملیک تدریجی ، قرارداد استصناع ، قانون پیش فروش ساختمان ۱۳۸۹ ، داوری اجباری