تفسیر ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک

تفسیر ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک 

در ابتدا به متن ماده نگاهی تامل انگیز میکنیم

ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک اشعار میدارد

 نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود اضافه مساحت دارد ذی نفع می تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.

در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذی نفع اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می شود.

تبصره - در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.

این ماده شباهت زیادی با ماده 355 قانون مدنی دارد 

ماده 355 قانون مدنی میگوید:

اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

دو نکته مهم در متن این دوماده قبل رویت است 

الف)ماده 149 قانون ثبت صرفا و منحصرا در خصوص اضافه مساحت آمده است اما ماده 355 قانون مدنی ،هم در خصوص زیاده است و هم نقیصه

ب)ماده 149 قانون ثبت ،به اصلاح سند (سند رسمی مالکیت) تاکید دارد اما ماده 355 به تراضی طرفین و اشاره ای به اصلاح سند ندارد .

توضیح :

برخی از قضات محترم در خصوص ماده 149 قانون ثبت معتقدند : ماده 149 قانون ثبت درخصوص موارد به خصوصی است که پس از معامله مشخص می شود مساحت ملک بیشتر از میزان معین می باشد و دسترسی به فروشنده ممکن نیست و خریدار نیز قصد اصلاح سند مالکیت خویش را دارد که طبق ماده مربوطه عمل خواهد شد.

برخی دیگر از حقوقدانان نیز معتقدند که ماده 149 قانون ثبت و ماده 355 و 384 قانون مدنی هیچگونه مباینت و ناسازگاری با همدیگر ندارند.ماده 149 قانون ثبت همانگونه که در قانون ثبت گنجانیده شده است در خصوص معاملاتی است که خریدار پس از معامله ،اقدام به اخذ سند مالکیت (تکبرگ یا دفترچه ای )نموده است و پس از مدتی (بالاخص در خصوص اسناد دفترچه ای که به تکبرگ تبدیل میشدند این موضوع پررنگ تر بوده است)مشخص شده که مساحت مبیع بیشتر از مقداری است که در سند مالکیت قید شده است .قانونگذار در اینجا ،حل این موضوع را در ماده 149 قانون ثبت بیان نموده است .فلذا چنانچه معامله مال غیر منقولی ،قبلا انجام شده است و خریدار سند مالکیت از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت کرده است اما پس از مدتی کاشف بعمل آمده ،مساحت مبیع بیشتر از مساحت موجود در سند مالکیت است در اینجا خریدار (مالک) میتواند "قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید"بعبارت دقیق تر ،خریدار (ذی نفع) در اینجا نیازی به محاسبه و پرداخت قیمت روز مساحت اضافه ندارد بلکه ،همان قیمت مندرج در قولنامه اول را ملاک عمل دانسته و مساحت زیاده را بر اساس همان قیمت قولنامه به حساب صندوق اداره ثبت یا مالک اولیه واریز و تقاضای اصلاح سند خود را مینمایدو سند اصلاح و متراژ اضافه به مساحت ملک در سند مالکیت اضافه میگردد

سوال اینجاست :چنانچه خریدار قبلا سند مالکیت نگرفته باشد و معامله فیمابین آنها صرفا بر اساس مبایعه نامه عادی صورت گرفته باشد آیا مفاد ماده 149 قانون ثبت در خصوص زیادی مساحت جاری است ؟

پاسخ سوال کاملا مشخص است .پاسخ منفی است

موضوع سوال اخیر الذکر منطبق با ماده 355 و 384 قانون مدنی است و ارتباطی با ماده 149 قانون ثبت ندارد."فلذا چنانچه ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند" بنابراین چنانچه معامله بصورت رسمی ثبت نشده باشد و سند مالکیتی برای خریدار ثبت ودرخواست نشده باشد موضوع از جریان ماده 149 قانون ثبت خارج است .فلذا چنانچه مشخص گردد مساحت ملک فروخته شده بیشتر از میزانی است که در مبایعه نامه درج شده است زیاده متعلق به بایع (فروشنده) بوده و بایع حق فسخ معامله را دارد مگر اینکه خریدار با او در زیاده تراضی نمایند و در صورت کسری نیز مشتری حق فسخ دارد مگر اینکه طرفین با هم تراضی نماید 

بهزاد رحمانی