بررسی تحلیلی مواد ۱ و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با تاکید بر ضمانت اجراها

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول یکی از مهمترین تحولات تقنینی حوزه مالکیت و ثبت در دهه های اخیر است. ماده ۱ این قانون با الزام به ثبت طیف گسترده ای از اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول و پیش بینی عدم استماع دعاوی و بی اعتباری ادله مربوط به اعمال ثبت نشده الگوی سنتی اعتبار اسناد عادی را دگرگون می سازد؛ در مقابل ماده ۱۰ با ایجاد سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی برای ادعاها و مستندات عادی ایجاد شده پیش از راه اندازی سامانه یک دوره گذار و مسیر تبدیل وضعیت عادی به رسمی فراهم می کند. پژوهش حاضر با روش توصیفی - تحلیلی و با استفاده از منابع کتابخانه ای متن، قانون، آیین نامه اجرایی ماده ۱۰ و مقررات مرتبط ماهیت، قلمرو، ترتیب زمانی و کارآمدی ضمانت اجراهای این دو ماده را بررسی می کند. یافته ها نشان می دهد ضمانت اجرای ماده ۱ ساختاری چندلایه دارد و از عدم استماع دعوا و دلیل، عدم پذیرش اداری سند ثبت نشده، شناسایی انحصاری مالک رسمی و محدود کردن راه های جبران به استرداد عوضین تشکیل می شود؛ با این حال درباره ماهیت نهایی، آن میان نظریه بطلان عمل حقوقی و نظریه عدم قابلیت استناد یا عدم قابلیت اجرای قضایی اختلاف وجود دارد. ضمانت اجرای ماده ۱۰ نیز برخلاف ماده ۱ عمدتا نسبی و انتقالی است و با انقضای مواعد، ادعای ثبت نشده یا پیگیری نشده را در برابر اراضی عمومی و دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت دارنده سند رسمی غیرقابل استناد و استماع می سازد. مقاله نتیجه می گیرد که تفسیر هماهنگ این دو ماده باید ضمن حمایت قاطع از ثبت رسمی، میان اثر عینی معامله، روابط شخصی طرفین، منع دارا شدن بلاجهت و حق دسترسی به دادگستری تفکیک ایجاد کند؛ همچنین برای شهرداری ها ایجاد بانک یکپارچه املاک، ثبت به موقع ادعاهای املاک فاقد سند، اتصال آرای قطعی کمیسیون ها و اطلاعات شهرسازی به سامانه های ثبتی و تدوین دستورالعمل داخلی پذیرش اسناد ضروری است.

کلیدواژه ها:

ثبت رسمی ، معاملات اموال غیر منقول ، سند عادی ، عدم استماع دعوا ، ضمانت اجرا ، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ، شهرداری