آسیب شناسی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با رویکردی بر تسهیل گران معاملات (مشاوران املاک)

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، با هدف تقویت شفافیت، کاهش دعاوی ناشی از اسناد عادی و استقرار نظم ثبت محور در معاملات ملکی تصویب شده است. با وجود این، کارآمدی قانون در مرحله اجرا، به میزان انطباق تکالیف مقرر با ظرفیت نهادی، حرفه ای و فناورانه کنشگران واسط، به ویژه مشاوران املاک، وابسته است. پژوهش حاضر با روش توصیفی تحلیلی و بر پایه منابع کتابخانه ای، اسنادی و مطالعه تطبیقی نظام های حقوقی آلمان، فرانسه و انگلستان، به آسیب شناسی نقش مشاوران املاک در اجرای قانون یادشده می پردازد. چارچوب نظری تحقیق بر تلفیق سه رهیافت نهادگرایی، نظریه هزینه های مبادله و محدودسازی حاکمیت اراده در حقوق قراردادها استوار است. یافته های پژوهش موید آن است که ابهام در حدود نقش و مسئولیت مشاوران املاک، ضعف آموزش حقوقی و دیجیتال، فقدان نظام موثر احراز صلاحیت و نظارت حرفه ای، و نارسایی زیرساخت های الکترونیکی، می تواند اجرای قانون را با آسیب های ساختاری، ظرفیتی و رویه ای مواجه سازد و هزینه های مبادله را افزایش دهد. مطالعه تطبیقی نیز نشان می دهد که تفکیک روشن نقش واسطه های معاملاتی از مراجع تنظیم و ثبت سند، استانداردسازی صلاحیت حرفه ای و ایجاد دسترسی الکترونیکی یکپارچه، از پیش شرط های موفقیت نظام ثبت رسمی در معاملات املاک است. نتیجه پژوهش آن است که کارآمدی قانون، افزون بر ضمانت اجراهای حقوقی، مستلزم اصلاح نهادی، توانمندسازی مشاوران املاک، شفاف سازی مسئولیت ها و بومی سازی آموزه های تطبیقی است.

کلیدواژه ها:

ثبت رسمی ، اموال غیرمنقول ، مشاوران املاک ، تسهیل گران معاملات ، هزینه های مبادله ، حقوق تطبیقی