تحلیل تطبیقی تحول نظام ثبت معاملات اموال غیرمنقول در پرتو تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی و حقوق اتحادیه اروپا: از عدالت پیشگیرانه تا چالش های

این مقاله با رویکردی تطبیقی، به بررسی تحول نظام ثبت معاملات اموال غیرمنقول در پرتو تبصره (۲) ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و حقوق اتحادیه اروپا می پردازد و بر نسبت میان عدالت پیشگیرانه و حکمرانی داده محور تمرکز دارد.در حقوق اتحادیه اروپا، نظام ثبت اسناد و نهاد سردفتری در چارچوب اصول امنیت حقوقی، اعتماد مشروع و پیشگیری از تعارضات حقوقی شکل گرفته و از طریق سازوکارهای پیشینی و کاهش عدم تقارن اطلاعاتی، به تقویت امنیت معاملات و عدالت ساختاری در روابط خصوصی کمک می کند. مقرراتی مانند eIDAS و GDPR نشان می دهند که دیجیتالی سازی در حقوق اتحادیه اروپا نه جایگزین کنترل های ماهوی، بلکه ابزاری برای افزایش شفافیت، قابلیت اتکا و پاسخگویی نهادی است؛ به گونه ای که فناوری در خدمت حقوق قرار گرفته و نقش نهادهای اعتباربخش حقوقی حفظ می شود.در نظام حقوقی ایران نیز تبصره (۲) ماده (۳) قانون مذکور با هدف توسعه ثبت الکترونیکی و استانداردسازی قراردادها، زمینه حرکت به سوی نظام ثبت داده محور را فراهم کرده است. با این حال، چالش اصلی در ایجاد توازن میان کارآمدی فناورانه و حفظ نظارت حقوقی پیشینی نهفته است. یافته های پژوهش نشان می دهد که در صورت تضعیف نقش نهاد سردفتری و فقدان سازوکارهای کنترلی جایگزین، احتمال افزایش ریسک معاملات، تعارض اسناد و کاهش امنیت حقوقی وجود دارد. در مقابل، بنگاه های معاملات املاک صرفا نقش واسطه گری اقتصادی دارند و فاقد صلاحیت حقوقی برای اعتباربخشی به معاملات هستند. بنابراین، تفکیک میان واسطه گری اقتصادی و اعتباربخشی حقوقی شرط اساسی تحقق عدالت پیشگیرانه در نظام ثبت نوین محسوب می شود.

کلیدواژه ها:

ثبت اموال غیرمنقول ، عدالت پیشگیرانه ، حکمرانی داده محور ، ثبت الکترونیکی معاملات ، قانون الزام به ثبت رسمی