مالیات بر درآمد اجاره املاک

مالیات اجاره املاک ، دغدغه ها و چالش ها

مقدمه : مالیات در یک تقسیم بندی کلی ، به (مالیات های مستقیم و غیر مستقیم) تقسیم می شود. از زیر مجموعه های مالیات مستقیم مالیات بر درآمد بوده ، که خود به پنج گروه تقسیم می گردد و عبارتند از : ۱- مالیات بر درآمد حقوق ، ۲- مالیات بر درآمد مشاغل ، مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی ، ۳- مالیات بر درآمد اتفاقی ۴- مالیات بر درآمد املاک و مستغلات ؛ ۵- مالیات بر درآمد املاک که خود به سه گروه اصلی تقسیم می شود ؛ الف: مالیات بر نقل و انتقال ملک که در هنگام انتقال مالکیت ملک دریافت می شود. - ب:مالیات بر درآمد اجاره املاک - ج: مالیات اموال غیر منقول مسکونی خالی از سکنه
مالیات بر درآمد اجاره ملک به عنوان یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک است که از فرد اجاره دهنده ، اخذ می شود. به این ترتیب بر درآمدی که اجاره دهنده از راه اجاره دادن ملک کسب کرده باشد طی شرایط مقرر در قانون ، مالیات تعلق می گیرد که به این مالیات ، مالیات بر درآمد اجاره ملک یا به اختصار (مالیات اجاره) گفته می شود. ملکی که به واسطه کسب درآمد از اجاره ، مشمول مالیات اجاره می گردد، می تواند (مسکونی ، اداری ویا تجاری) باشد و کاربری ملک در بحث قوانین مربوط به مالیات بر درآمد اجاره ملک ، بی تاثیر است.

سوال : مالیات بر درآمد اجاره ملک بر عهده چه کسی است؟ در بخش قبل گفتیم که مالیات بر درآمد اجاره ملک به عنوان یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک محسوب می شود که از فرد اجاره دهنده ، اخذ شده و فرد اجاره دهنده، می تواند مالک ملک بوده (در اجاره دسته اول ) یا مستاجری باشد که با داشتن حق اجاره مجدد ، ملک تحت اجاره خود را به شخص ثالثی اجاره می دهد ، در اجاره دست دوم مالیات بر اجاره در سال ارتباطی به مستاجر ملک نداشته و بر عهده اجاره دهنده آن است.

نحوه محاسبه ، مالیات اجاره املاک

الف- (موجر ویا "مالک منفعت") : در اجاره نامه دست اول اجاره دهنده ، مالک بوده و در اینصورت مالیات بر اجاره از کل مبلغ اجاره پس از کسر 25% بابت استهلاک و سایر هزینه های ملک دریافت می بایست پرداخت شود. به بیان دیگر ماخذ دریافت مالیات بر اجاره دست اول ، 75% اجاره بهای سالیانه است.

ب- (مستاجر با حق واگذاری): در اجاره نامه دست دوم اجاره دهنده و مالک اولیه یکی نبوده و به عبارت دیگر ، مستاجر اول ملک محل مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره می دهد که مشمول مالیات دست دوم می شود. در این صورت ماخذ دریافت مالیات برای دست دوم ، تفاوت اجاره بهای پرداختی توسط مستاجر اول به مالک و اجاره بهای دریافتی از مستاجر دوم است.

"برخی" از معافیت های املاک استیجاری :

• معافیت خانوادگی: اگر ملک مسکونی به اقوام درجه یک بدون دریافت اجاره واگذار شده باشد، معاف از مالیات اجاره خواهد بود.

• معافیت برای افراد بدون درآمد جانبی: اگر فردی تنها درآمدش از اجاره بها ملک است می تواند از این معافیت بهره مند شود.

• معافیت زیربنا: مهم ترین معافیت که آحاد جامعه از آن بی خبر هستند معافیت زیر بنا است ؛ اجاره املاک مسکونی در تهران کمتر از ۱۵۰ متر و در شهرستان ها ملک کمتر از ۲۰۰ متر ، معاف از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره هستند ؛ دقت نمایید این معافیت علاوه بر این است که شخص محل سکونت شخصی داشته باشد.

• معافیت به دلیل اجاره به اقشار خاص: اگر ملک مسکونی به اقشار خاص جامعه مانند افراد تحت حمایت مراکز خاص مثل بهزیستی، خانواده های دارای ۳ فرزند یا بیشتر و همینطور اقشار سه دهک پایین جامعه اجاره داده شود ، مالیاتی به اجاره تعلق نمی گیرد.

• معافیت املاک دولتی: خانه های سازمانی که به اشخاص حقوقی داده شده و همچنین املاکی که به وزارتخانه ها ، موسسات دولتی و تشکیلات وابسته به آنها واگذار شده است از پرداخت مالیات معاف هستند.

• معافیت مالک پس از فروش و عدم تخلیه ملک: فروش ملک و سکونت مالک قبلی تا شش و در بیع شرط مادامی که مورد معامله در اختیار فروشنده باشد ؛ به شرط عدم پرداخت اجاره به خریدار ، معاف از مالیات املاک مسکونی هستند.

• معافیت طبق ساخت و ساز اصول ساختمان سازی: مالکانی که مجتمع های مسکونی خود را (بیش از ۳ واحد) مطابق با الگوی مصرف مسکن و به درخواست اداره راه و شهرسازی ساخته اند ، معاف از مالیات بر درآمد اجاره هستند.

.

.

 سایر معافیت ها...

نتیجه گیری : باتوجه به ظرفیت معافیت ها توصیه میشود برای اطلاع از آنها با یک وکیل متخصص در امور مالیاتی مشورت نمایید.