تحلیل حقوقی اجرایی ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛ نقش شناسه یکتای ساختمانی در تضمین امنیت حقوقی معاملات پیش فروش

با لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نظام ثبت ایران وارد مرحله ای نوین از حکمرانی داده محور و تحول دیجیتال در مدیریت حقوق مالکیت شده است. ماده ۱۴ این قانون، با پیش بینی تخصیص شناسه یکتای ساختمانی، ثبت برخط اطلاعات و ایجاد تعامل الکترونیکی میان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مراجع صادر کننده پروانه ساختمانی و دفاتر اسناد رسمی، بنیان حقوقی جدیدی برای ساماندهی معاملات پیش فروش ساختمان ایجاد کرده است. با وجود این، حدود آثار حقوقی شناسه یکتا، نقش آن در تضمین امنیت حقوقی معاملات، پیشگیری از معاملات معارض و چالش های ناشی از هماهنگی نهادی و تبادل اطلاعات، همچنان با ابهام های نظری و اجرایی مواجه است. پژوهش حاضر با هدف تبیین کارکردهای حقوقی و اجرایی ماده ۱۴ و ارزیابی ظرفیت آن در استقرار امنیت حقوقی معاملات پیش فروش، با بهره گیری از روش توصیفی–تحلیلی و رویکرد کاربردی انجام شده است. داده های پژوهش از طریق مطالعه قوانین، آیین نامه ها، اسناد، رویه های اجرایی و منابع کتابخانه ای گردآوری و با استفاده از رویکرد تحلیل شکاف، فاصله میان وضع موجود و وضعیت مطلوب اجرای ماده ۱۴ ارزیابی شده است. همچنین، به منظور تبیین روابط میان مولفه های قانونی، کارکردهای سیستمی، پیامدهای حقوقی و اهداف نهایی قانون، مدل مفهومی (HGS) به عنوان چارچوب تحلیلی پژوهش طراحی و به کار گرفته شد. یافته ها نشان می دهد که شناسه یکتای ساختمانی صرفا یک شناسه فنی نیست، بلکه نهادی حقوقی در نظام نوین ثبت است که با تقویت شفافیت، یکپارچگی اطلاعات، رهگیری وضعیت حقوقی واحدهای ساختمانی، کاهش معاملات معارض و دعاوی، امنیت حقوق مالکیت را ارتقا می دهد. در مقابل، نارسایی در یکپارچگی سامانه ها، ابهام در مسئولیت نهادهای اجرایی و ضعف برخی ضمانت اجراها، مهم ترین موانع تحقق کامل اهداف قانون به شمار می روند. بر این اساس، پژوهش با اتکا به مدل HGS، چارچوبی برای ارتقای کارآمدی ماده ۱۴ و استقرار نظام یکپارچه ثبت الکترونیک معاملات غیرمنقول ارائه می کند.

کلیدواژه ها:

امنیت حقوقی معاملات ، پیش فروش ساختمان ، تحلیل شکاف ، شناسه یکتا ، مدل HGS ، ماده ۱۴ قانون الزام