واکاوی ماهیت ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در پرتو نظامات تطبیقی و تحلیل سیاستی؛ نگرشی انتقادی بر ماده ۱ قانون الزام مصوب ۱۴۰۳

پس از دهه ها تشتت آراء در رویه قضایی و دکترین حقوقی پیرامون دایره اعتباری اسناد عادی در حوزه املاک، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳» از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام به استقرار رسید. ماده یک این قانون، ثبت اعمال حقوقی ناقل مالکیت را الزامی نموده و در صورت تخلف، دعاوی و ادله مربوطه را «فاقد اعتبار و غیرقابل استماع» اعلام کرده است. پرسش بنیادین پژوهش حاضر آن است که ماهیت حقوقی ضمانت اجرای مندرج در این ماده چیست و آیا مقنن معاملات ثبت نشده را «باطل» قلمداد می کند یا صرفا آن ها را «غیرقابل استناد» می داند؟ هدف این تحقیق، کشف غایت کارکردی ضمانت اجرای ماده یک و تبیین پیامدهای علمی و عملی آن در پرتو نظامات تطبیقی و ابزارهای تحلیل سیاستی است. روش تحقیق در این پژوهش، توصیفی‑تحلیلی و مبتنی بر گردآوری داده های کتابخانه ای و اسنادی به شیوه کیفی است. یافته های پژوهش نشان می دهد اگرچه قانون گذار تحت تاثیر چالش های فقهی، از تصریح به واژه «بطلان» در متن نهایی خودداری کرده است، اما تحلیل سیستمی مقررات قانون از جمله انحصار دعاوی به «استرداد عوضین»، عدم مسموعیت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بر پایه سند عادی و سلب ارزش اثباتی از ادله سنتی (اقرار، شهادت، سوگند و امارات)، همگی دلالت بر بطلان ساختاری معاملات ثبت نشده دارند. از منظر سیاست گذاری عمومی نیز این ضمانت اجرا تجلی چرخش پارادایم از الگوی سنتی جرم انگاری به سمت محرومیت های ساختاری است. همچنین مطالعه تطبیقی آشکار می سازد که برخلاف الگوی ایران و نظامات عینی آلمان، انگلستان و سوئیس که متمایل به بطلان هستند، حقوق فرانسه دکترین «عدم قابلیت استناد در برابر ثالث» را برگزیده که همسویی بیشتری با قواعد فقهی دارد. نوآوری این مقاله در ارائه تحلیلی جامع از ضمانت اجرای ماده یک و پیشنهاد بازنگری در آن بر اساس نظریه «عدم قابلیت استناد» به عنوان فرمولی کارآمد جهت صیانت از اراده متعاملین و حمایت از اشخاص ثالث با حسن نیت است.

کلیدواژه ها:

قانون الزام ، ضمانت اجرای ثبتی ، بطلان ساختاری ، عدم قابلیت استناد ، عدم استماع دعوا ، اسناد عادی ، سامانه ثبت الکترونیک اسناد