از سند رسمی تا اعتماد ثبتی: معماری مسئولیت مدنی در معاملات برخط اموال غیرمنقول با تاکید بر قراردادهای یکسان، سکوهای خصوصی و خطاهای داده ای

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با انتقال بخش مهمی از فرایند انعقاد و ثبت معاملات ملکی به سامانه های الکترونیکی، قراردادهای یکسان و سکوهای دارای مجوز، ساختار سنتی ثبت را از رابطه نسبتا متمرکز «متعاملین دفتر اسناد رسمی» به زنجیره ای چندنهادی و داده محور تبدیل کرده است. در این زنجیره، سازمان ثبت اسناد و املاک، مراجع تولیدکننده داده، سکوهای معاملاتی، کارگزاری های احراز هویت، دفاتر اسناد رسمی، مشاوران املاک و شبکه بانکی در ایجاد نتیجه نهایی معامله دخالت دارند. پرسش اصلی پژوهش آن است که در صورت ورود خسارت بر اثر نادرستی یا تاخیر داده های رسمی، پاسخ اشتباه سامانه، اختلال سکوی معاملاتی، خطای احراز هویت، نقص حساب امانی یا ثبت نادرست در دفتر الکترونیک املاک، مسئولیت مدنی چگونه باید میان بازیگران مذکور توزیع شود؟ پژوهش حاضر با روش توصیفی-تحلیلی و رویکرد تطبیقی و کاربردی، ضمن بررسی قانون و مقررات اجرایی آن و مطالعه الگوهای جبران خسارت ثبتی در نظام های انگلستان و استرالیا، مفهوم «اعتماد ثبتی» را به عنوان منفعت حقوقی مستقل و شایسته حمایت صورت بندی می کند. یافته اصلی آن است که قواعد پراکنده ضمان قهری، بدون تعیین قلمرو کنترل هر بازیگر، امارات اثباتی و سازوکار جبران فوری، برای پوشش زیان های زنجیره دیجیتال ثبت کفایت ندارد. مدل پیشنهادی مقاله بر چهار معیار «کنترل خطر»، «ایجاد ظاهر قابل اعتماد»، «انتفاع حرفه ای» و «قابلیت بیمه پذیری» استوار است و مسئولیت را متناسب با قلمرو عملکرد هر بازیگر توزیع می کند. تاسیس «صندوق تضمین اعتماد ثبتی»، بیمه اجباری مسئولیت حرفه ای، صدور رسید تبیین پذیر تصمیم سامانه و ایجاد سازوکار توقف اضطراری معامله، مهم ترین پیشنهادهای اجرایی پژوهش است.

کلیدواژه ها:

اعتماد ثبتی ، مسئولیت مدنی ، قرارداد یکسان ، سکوی معاملاتی ، خطای داده ، صندوق تضمین