بررسی فقهی-حقوقی و مهندسی نقش قانون الزام در ارتقای نظم و مدیریت شهری

ثبت رسمی اموال غیرمنقول در نظام حقوقی ایران از دیرباز یکی از موضوعات اصلی تعارض میان «واقعیت شکلی معاملات» و «اقتضائات نظم حقوقی» بوده است؛ چرا که مطابق عرف، معاملات بر اساس اسناد عادی، قولنامه ها و مبایعه نامه های غیررسمی منعقد گردیده و از سوی دیگر، نظام حقوق ثبت بمنظور ایجاد امنیت حقوقی و جلوگیری از تعارضات ثبتی و ملکی، بر اعتبار سند رسمی و ثبت در دفاتر املاک تاکید دارد. این دوگانگی، بعضا نه تنها به پیدایش دعاوی ملکی، اثبات مالکیت، ابطال اسناد، خلع ید و انتقال مال غیر انجامیده، بلکه در بعضی موارد نیز موجب آشفتگی اطلاعات ملکی، اختلال در سیاست گذاری شهری و دشواری در شناسایی مالکان واقعی شده است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در چنین بستری تصویب شد تا با محدود کردن آثار حقوقی اسناد عادی در حوزه ای که بیشترین حساسیت را از حیث امنیت اقتصادی، ثبات مالکیت و نظم عمومی دارد، نوعی «انضباط حقوقی» را اعمال نماید. به ویژه ماده ۱ قانون مذکور، که عدم ثبت عمل حقوقی را موجب عدم استماع دعاوی مربوط و فاقد اعتبار شناختن ادله عادی می داند، نقطه عطفی در تحول رویکرد قانون گذار نسبت به اسناد غیررسمی محسوب می شود. از منظر مدیریت شهری، این قانون واجد اهمیت مضاعف است؛ زیرا شهرداری ها مراجع صدور مجوزهای ساختمانی، نهادهای مالیاتی و دستگاه های خدماتی، همگی برای اعمال صحیح وظایف خود نیازمند اطلاعات دقیق و قابل اتکا درباره مالکیت و وضعیت حقوقی املاک هستند. نظام مالکیت شهری، یکی از ارکان بنیادین نظم اجتماعی و توسعه اقتصادی محسوب می شود. هر اندازه وضعیت مالکیت اراضی و املاک شفاف تر، دقیق تر و قابل رهگیری تر باشد، امکان اعمال مدیریت شهری، برنامه ریزی عمرانی، اخذ مالیات، کنترل تخلفات ساختمانی و تامین حقوق عمومی افزایش می یابد. تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را باید صرفا یک تحول ثبتی ندانست، بلکه آن را باید موثر در ساماندهی نظام مدیریت کشوری و منطقه ای و شهری تلقی نمود؛ قانونی که در صورت اجرای صحیح می تواند میان نظام ثبت، مدیریت شهری، دفاتر اسناد رسمی، نظام مهندسی، شهرداری ها، برنامه ریزی و مدیریت شهری پیوند برقرار کند. مدیریت شهری را می توان مجموعه ای از فرآیندها، سیاست ها و اقدامات برای اداره و توسعه بهینه شهر تعریف نمود. مدیریت شهری یک مفهوم فراگیر است که هدف آن تقویت سازمان های دولتی و غیردولتی (NGO) برای شناسایی برنامه ها و سیاست های گوناگون و پیاده سازی آنها با نتایج بهینه است (رحمانی و دیگران، ۱۳۹۳: ۱۶۳-۱۸۰). شهرداری زمانی می تواند به درستی در زمینه تراکم، تفکیک، کاربری زمین، ایمنی ساختمان، توسعه زیرساخت و مدیریت بحران تصمیم گیری کند که اطلاعات مالکیتی روشن، قطعی و قابل اتکا در اختیار داشته باشد. بر همین اساس، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را باید بخشی از فرایند گذار از «مدیریت شهری مبتنی بر حدس و تعارض» به «مدیریت شهری مبتنی بر داده و شفافیت» تلقی کرد؛ هرچند موفقیت این گذار، وابسته به میزان کارآمدی زیرساخت های اجرایی و هماهنگی میان سازمان ثبت، شهرداری ها، مراجع شهرسازی و دفاتر اسناد رسمی و نهادهای مهندسی مرتبط خواهد بود. نظام مالکیت، زیربنای نظم اقتصادی و اجتماعی هر جامعه محسوب می شود. در جوامعی که مالکیت اموال غیرمنقول فاقد شفافیت است، امکان برنامه ریزی شهری، اخذ مالیات، کنترل ساخت وساز و اعمال حاکمیت قانون کاهش می یابد. بر همین اساس، هر اندازه مالکیت و انتقال آن شفاف تر باشد، امکان تحقق نظم عمومی بیشتر خواهد بود.

کلیدواژه ها:

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ، مدیریت شهری ، نظم حقوقی ، مالکیت ، ثبات مالکیت