تحلیل انتقادی ماهیت «ثبت عمل حقوقی» در سامانه الکترونیک و تاثیر آن بر صلاحیت دفاتر اسناد رسمی

نظام حقوقی ایران در حوزه معاملات املاک، همواره بر دو رکن اصلی استوار بوده است: «دفاتر اسناد رسمی» به عنوان متولیان رسمی ثبت و تنظیم اسناد با اعتبار اجرایی و عمومی، و «بنگاه ها و مشاوران املاک» به عنوان واسطه های تخصصی در زمینه مشاوره و بازاریابی. قانون گذار در سال های اخیر با تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، تلاش کرد تا با الزام به ثبت کلیه اقدامات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، از اختلافات آتی جلوگیری کرده و نظم و انتظام را در این حوزه ایجاد نماید. در این قانون، مشاوران املاک و بنگاه ها به عنوان بازوی دفاتر اسناد رسمی تعریف شدند و وظایفی چون اخذ استعلامات لازمه، تنظیم پیش نویس قرارداد و ثبت محدودیت های قراردادی به آن ها محول گردید. با این حال، آیین نامه اجرایی مصوب ۱۸ مهر ۱۴۰۳ به جای رفع ابهامات موجود، مرز میان صلاحیت بنگاه ها و دفاتر اسناد رسمی را بیش از پیش کمرنگ کرده است. این آیین نامه عملا نقش و تخصص و تکالیف دفاتر اسناد رسمی را که تمامی مواد قانونی همان قانون حاکی از آن است، نادیده گرفته و مفهوم قانون را به گونه ای تغییر داده است که گویی دو مسیر موازی برای ثبت معاملات وجود دارد: مسیر دفاتر اسناد رسمی با تمام قواعد، بخشنامه ها، محدودیت ها و نظامات حرفه ای، و مسیر بنگاه ها و مشاوران املاک با تسهیلات گسترده، بدون محدودیت های قانونی و با دسترسی ۲۴ ساعته. حتی این امکان فراهم شده که متعاملین خودشان در بستر اینترنت، بدون ملاحظه اکراه ها و حساسیت های قضایی، مبادرت به انتقال مالکیت و سایر انواع عقود نمایند. این ابهام می تواند منجر به پیامدهای خطرناک اجتماعی و ایجاد مشکلات عدیده نانوشته ای شود که در این مقاله به آن پرداخته می شود. هدف از نگارش این مقاله بررسی ایرادات شکلی و قانونی اجرای آیین نامه اجرایی و ورود بنگاه ها به صلاحیت های دفاتر اسناد رسمی و خطرات ناشی از خلط این دو منصب می باشد که از نظر حقوقدانان این امر مورد نکوهش است. سوال اصلی که این پژوهش در صدد پاسخ به آن است، این است که آیا اقدام بنگاه ها و مشاوران املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، مصداق «سند رسمی» است یا صرفا یک ثبت مقدماتی و الزام اداری؟ در راستای پاسخ به این سوال اصلی، سوالات فرعی نیز مطرح می شوند که عبارتند از: آیین نامه تدوین شده برای ماده ۳ قانون الزام، با اصول حقوقی و روح قانون سازگار است؟ و چگونه می توان مرز دقیق میان وظایف بنگاه ها و دفاتر اسناد رسمی را در فرآیند ثبت معاملات شفاف سازی کرد؟ ضرورت این پژوهش از چند جهت قابل تبیین است: الف- حفظ اصل تفکیک قوا و صلاحیت ها: در نظام حقوقی ایران، تنظیم سند رسمی و ایجاد اثر حقوقی قطعی، انحصارا در صلاحیت سردفتران اسناد رسمی است. هرگونه ابهام در این زمینه، می تواند به بی ثباتی در معاملات ملکی و کاهش اعتبار اسناد رسمی منجر شود. ب- پیشگیری از اختلافات قضایی: ابهام در ماهیت «ثبت عمل حقوقی» توسط بنگاه ها، می تواند منجر به دعواهای حقوقی متعدد در مراجع قضایی شود. آیا سندی که بنگاه در سامانه ثبت کرده، در برابر اشخاص ثالث اعتبار سند رسمی دارد؟ ج- اصلاح فرآیند قانون گذاری: بررسی اشکالات آیین نامه نویسی (مانند نوشتن آیین نامه برای تبصره های شفاف) می تواند به بهبود فرآیند تدوین مقررات در آینده کمک کند. د- حفظ تخصص دفاتر اسناد رسمی: قانون گذار هدفش این بوده که بنگاه ها مقدمات (استعلام و تعیین نوع قرارداد) را فراهم کنند و دفاتر اسناد رسمی، با تخصص خود، تنظیم سند را انجام دهند. هرگونه انحراف از این اصل، می تواند به کاهش کیفیت اسناد رسمی و فشار بر دفاتر منجر شود. ه- حفظ تخصص بنگاه ها و مشاوران املاک و استفاده از بستر اینترنت و ظرفیت های هوش مصنوعی برای اشخاص به منظور آماده نمودن مقدمات تنظیم اسناد و مراجعه به مقام صلاحیت دار. با توجه به نو بودن این عنوان و با توجه به تاریخ تصویب این قانون، مطلبی در این خصوص ملاحظه نشد و لذا به نظر آمد امکان نگارش و پرداختن به این بحث خالی از فایده نباشد. آنچه که در فرضیه های تحقیق می شود مد نظر داشت: در پاسخ به سوال اصلی، فرضیه اول این است که ثبت عمل حقوقی توسط بنگاه ها در سامانه، صرفا یک تکلیف اداری به جهت ایجاد محدودیت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است و هیچ گونه اعتبار «سند رسمی» را ندارد. در پاسخ به سوالات فرعی، فرضیه دوم این است که آیین نامه فعلی با گسترش نادرست مفاهیم و عدم تفکیک صریح، منجر به ایجاد ابهام در ماهیت اقدامات بنگاه ها و مشاوران املاک شده است و فرضیه سوم اینکه تفکیک قاطع میان «ثبت عمل حقوقی» و «تنظیم سند رسمی» برای حفظ اعتبار اسناد و جلوگیری از اختلافات ضروری است.

کلیدواژه ها:

عمل حقوقی ، سامانه ثبت الکترونیک ، قانون الزام به ثبت رسمی ، تفکیک صلاحیت ، سند رسمی ، دفتر املاک سازمان ثبت