کاربست نظریه بازی ها در تحلیل راهبردی بازیگران بازار معاملات ملکی در پرتو قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

بازار معاملات اموال غیرمنقول در ایران، به عنوان یکی از مهم ترین ارکان اقتصاد ملی، همواره با چالش ناشی از هم زیستی اسناد رسمی و عادی مواجه بوده است. این وضعیت، زمینه ساز شکل گیری رفتارهای راهبردی متفاوتی میان بازیگران این بازار شده است که هر یک در پی بیشینه سازی منافع خویش برآمده اند. نظریه بازی ها، به عنوان یکی از کارآمدترین ابزارهای تحلیل اقتصادی حقوق، امکان پیش بینی و تبیین این رفتارها را در چارچوب تعاملات استراتژیک فراهم می آورد. مقاله حاضر با رویکردی میان رشته ای و با بهره گیری از روش توصیفی-تحلیلی، به واکاوی رفتار راهبردی بازیگران بازار معاملات ملکی در پرتو قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می پردازد. یافته های پژوهش نشان می دهد که نظام حقوقی پیشین، با پذیرش اعتبار اسناد عادی و ایجاد امکان چانه زنی میان طرفین بر سر انتخاب نوع سند، زمینه ساز شکل گیری بازی های غیرهمکارانه با حاصل جمع صفر یا منفی شده است. در مقابل، نظام ثبت ثانوی که ثبت را در مرحله ی ثبوت معامله موثر بداند، با حذف گزینه معامله عادی، بازی را به سمت همکاری و حاصل جمع مثبت سوق می دهد و کارایی تخصیصی مطرح در قضیه کوز را محقق می سازد. بر این اساس، موفقیت قانون الزام در گرو ایجاد ضمانت اجرایی قاطع برای عدم ثبت است که بازیگران را به اجبار به سمت معامله رسمی هدایت کند و بدین ترتیب، ضمن تحقق امنیت مالکیت، زمینه های سرمایه گذاری و توسعه اقتصادی را فراهم آورد. پژوهش پیش رو با تحلیل تطبیقی نظام های ثبت اولیه و ثانویه و با بهره گیری از مدل های پیشرفته نظریه بازی ها، از جمله مدل «بازی شاهین-کبوتر» و تحلیل تعادل نش، به ارزیابی کارایی اقتصادی ضمانت اجراهای مختلف پرداخته و نشان می دهد که تنها نظامی با «اثر کامل حقوقی ثبت» می تواند به کارایی اقتصادی مطلوب دست یابد.

کلیدواژه ها:

قانون الزام به ثبت رسمی ، نظریه بازی ها ، تعادل نش ، ثبت ثانویه ، کارایی اقتصادی ، قضیه کوز ، بازی همکارانه