پژوهش کاربردی و انتقادی درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در نظم حقوق ثبتی کنونی و چشم انداز پیش روی آن

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول از چالش برانگیزترین و خاص ترین قوانین ثبتی هم در ماهیت موضوعی هم در سیر تقنین آن در عرصه حقوقی ایران بوده است. ثبت مالکیت اموال غیرمنقول از قدیم ترین زمان ها و به صورت عادی در راستای تامین حقوق افراد، موسوم و جاری بوده است. بلندترین آیه مصحف شریف آیه ۲۸۲ سوره مبارکه بقره معروف به آیه ثبت، گزارشگر قدمت این عرف در جامعه های انسانی تلقی می شود. مساله پژوهش مقاله حاضر، بررسی راهکارهای عملی با چشمداشت به مباحث نظری و پیشنهاد در راستای چشم انداز پیش روی این قانون در جهت رفع ابهامات و جمع و تعدیل دیدگاههای مخالف و موافق، نقاط ضعف و قوت، ذکر نوآوری ها و نکات مثبت قانون اخیر الذکر بوده است. این مهم با ذکر مقدماتی نظیر تعاریف مفاهیم پایه ای مانند ثبت، اسناد و ماهیت آن، املاک، مالکیت و اقسام آن، اختیارات مالک، انواع سند در نظر آورده شده است. جایگاه سند رسمی و سند عادی و وجوه افتراق آنها در قوانین ایران پی گرفته شده است. تعریف قولنامه و تفاوت آن با بیع نامه نکات مهمی در بر دارد. در عرف که قولنامه با بیع نامه (=فروش نامه) معنای تقریبی مشابهی دارد؛ در این قانون تعهد به بیع (=قولنامه) با بیع نامه با دو معنای حقوقی متفاوت در نظرگاه قانونگذار آورده شده است که یکی از نقاط ضعف کلیدی و حقوقی اساسی این قانون محسوب می شود. بررسی فقهی و حقوقی صحت معامله با اسناد عادی تشریح دقیق تری گردیده است. قانون الزام در نظم حقوق املاک و ثبتی کنونی با دو قانون هم نهشت خود که از قوانین خاص ثبتی برای رفع مشکل سنددار شدن مالکین و به واسطه سند عادی به سند رسمی تصویب شده است یعنی قانون تعیین تکلیف و مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک، تفاوت ها و شباهت های آنها به دقت و اکاویده شده است. علل شکست قانون ثبت در یک سده قبل مورد تحلیل قرار گرفته است. سامانه های دوگانه (ثبت الکترونیک اسناد (=ثبت آنی) و (ساماندهی اسناد غیر رسمی)) دیدگاه علمی دقیق تر و روشن تری از اجرای قانون الزام به خواننده می دهد و در پیش روی او ترسیم می کند. در نهایت با بر شماری تحقیقی نقاط ضعف و قوت این قانون به تحلیل آخرین، نتیجه گیری، پیشنهادات تجربی و علمی و چشم انداز پیش رو، در حد وسع مدنظر قرار گرفته است.

کلیدواژه ها:

قانون الزام ، اموال غیر منقول ، سند عادی و رسمی ، قانون تعیین تکلیف مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت ، نظم حقوق ثبتی و املاک کنونی ، نقاط ضعف ، نقاط قوت ، چشم انداز ، راهکار