تزاحم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در ثبت معاملات اموال غیر منقول

نظام حقوقی ایران با هدف ارتقای امنیت معاملات و کاهش دعاوی ملکی، با تصویب دو قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» در سال ۱۴۰۳در پی گذار از معاملات غیررسمی به سوی الگویی ثبت عینی و حاکمیتی است. پژوهش حاضر با روش تحلیلی-توصیفی در پی پاسخ به این پرسش است که نسبت میان این دو قانون در تعیین مرجع نهایی تنظیم قرارداد مربوط به اموال غیر منقول چیست؟ یافته های پژوهش نشان می دهد که میان نقش واسطه گری مشاوران املاک و صلاحیت حاکمیتی دفاتر اسناد رسمی، نوعی دوگانگی سامانه ای در قوانین مذکور ایجاد شده است که نتیجه در برداشت های موسع از نقش مشاوران در «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» در قانون ساماندهی دارد. در حالی که «قانون الزام» در ماده یک سامانه ثبت الکترونیک اسناد را محور اعتباربخشی به معاملات دانسته و تنظیم سند عادی جز در قالب پیش نویس ویا همانند سایر اشخاص در قالب قراردادهای یکسان توسط مشاوران را ممنوع کرده است، برخی عبارات «قانون ساماندهی» ظرفیت ایجاد شبهه برخورداری از صلاحیت تنظیم و ثبت قرارداد برای مشاوران املاک را فراهم آورده است. این مطالعه نتیجه می گیرد که هرگونه ثبت اطلاعات در سامانه های «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» و سامانه ملی املاک و اسکان کشور، صرفا دارای کارکرد اداری، نظارتی و مالیاتی است و نمی تواند جایگزین تنظیم سند رسمی نزد سردفتر شود. در نهایت، ضمن تاکید بر ضرورت تقویت مرجعیت دفاتر اسناد رسمی به عنوان محور امنیت حقوقی، پیشنهادهایی نظیر بازتعریف مضیق نقش مشاوران املاک در حد «تنظیم پیش نویس»، یکپارچه سازی سامانه های مرتبط با محوریت ثبت رسمی ارائه شده است تا از تداخل صلاحیت ها و تداوم آشفتگی در بازار معاملات املاک و تزاحم در اجرای قوانین مذکور جلوگیری شود.

کلیدواژه ها:

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ، قانون ساماندهی بازار مسکن ، مشاوران املاک ، سند عادی ، ثبت الکترونیک ، امنیت حقوقی معاملات