ارائه یک مدل کمی برای تحلیل اثر ثبت رسمی معاملات بر محیط کسب وکار جهت سنجش امنیت انتقال مالکیت

الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از منظر اقتصاد نهادگرا، فراتر از یک تشریفات اداری است؛ این الزام سازوکاری بنیادین برای تبدیل مالکیت بالفعل، مبهم و غیرقابل استناد به حق مالکیت رسمی، شفاف و قابل دفاع در برابر اشخاص ثالث به شمار می آید. در نظام حقوقی و اقتصادی ایران، رواج دیرپای معاملات مبتنی بر سند عادی (قولنامه) شکافی ساختاری میان مالکیت واقعی و مالکیت ثبت شده پدید آورده که پیامدهای آن در قالب تکثر دعاوی مالکیت، پدیده فروش معارض، ناکارآمدی بازار وثیقه و افزایش ریسک سرمایه گذاری آشکار می شود. پژوهش حاضر با هدف طراحی و اعتبارسنجی یک مدل کمی یکپارچه برای سنجش تاثیر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات بر دو متغیر راهبردی امنیت سرمایه گذاری و کیفیت محیط کسب وکار انجام شده است. نوآوری محوری این مقاله در سه محور تجلی می یابد: نخست، طراحی یک مدل علی پنج محوره که سازوکار انتقال اثر قانون را از طریق پنج متغیر واسط قطعیت مالکیت، کاهش دعاوی، شفافیت اطلاعاتی، کاهش هزینه های مبادله، و قابلیت وثیقه گذاری در قالب یک ساختار معادلات ساختاری تبیین می کند؛ دوم، معرفی شاخص ترکیبی امنیت معاملاتی اموال غیرمنقول (PTSI) که با بهره گیری از میانگین هندسی وزنی، خاصیت مکملیت میان ابعاد را مدل سازی می کند و اثر غیرخطی و مشروط قانون را بازتاب می دهد؛ و سوم، پیشنهاد طرح شبه آزمایشی تفاضل در تفاضل (DiD) برای جداسازی اثر خالص علی قانون از روندهای زمینه ای. مقاله علاوه بر تشریح نظری مدل، آن را در قالب یک مطالعه موردی فرضی اما واقع نما بر روی دو استان نمونه (استان «الف» با کاداستر یکپارچه و استان «ب» با پوشش ناقص) پیاده سازی و ارزیابی می کند. استان «الف» که از کاداستر یکپارچه بهره مند است، پس از اجرای قانون به مقدار شاخص PTSI برابر با حدود ۸۴٫۸ (در مقیاس صد) دست می یابد، در حالی که استان «ب» به رغم مشمولیت همان الزام قانونی، به سبب ضعف در مولفه شفافیت کاداستری (C۳) در سطح ۴۷٫۱ متوقف می ماند؛ شکافی نزدیک به ۳۷٫۷ واحد که مستقیما به تفاوت کیفیت زیرساخت داده قابل انتساب است. یافته های تحلیلی نشان می دهد که بیشترین سهم اثرگذاری قانون از مجاری قطعیت مالکیت و قابلیت وثیقه گذاری عبور می کند و اثر نهایی قانون بر محیط کسب وکار به شدت مشروط به کیفیت زیرساخت داده (کاداستر یکپارچه و برخط) است؛ به گونه ای که در نبود این زیرساخت، الزام قانونی به تنهایی نمی تواند شاخص امنیت معاملاتی را به طور معنادار ارتقا دهد.

کلیدواژه ها:

ثبت رسمی معاملات ، امنیت سرمایه گذاری ، محیط کسب وکار ، حقوق مالکیت ، شاخص ترکیبی ، اقتصاد نهادگرا ، کاداستر ، تفاضل در تفاضل ، سرمایه مرده