امکان سنجی تسری احکام قانون پیش فروش ساختمان به قرارداد مشارکت در ساخت در حقوق ایران

هدف پژوهش حاضر امکان سنجی تسری احکام قانون پیش فروش ساختمان به قرارداد مشارکت در ساخت در حقوق ایران و تعیین حدود اعمال قواعد آمره و حمایتی این قانون در روابط ناشی از مشارکت بود. روش تحقیق، توصیفی تحلیلی و مبتنی بر گردآوری داده ها به شیوه کتابخانه ای و تحلیل مقررات قانون پیش فروش ساختمان، قواعد عمومی قراردادها، مبانی فقهی و حقوقی تعهدات، و رویه قضایی مرتبط بود. پژوهش نشان داد که تسری کامل احکام قانون پیش فروش ساختمان به قرارداد مشارکت در ساخت با ماهیت مشارکتی، ساختار تعهدات متقابل و نقش متفاوت طرفین در این قرارداد سازگار نبود و موجب تغییر غیرموجه ماهیت حقوقی آن می شد. یافته ها حاکی از آن بود که عدم تسری مطلق نیز با کارکرد عملی بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت هماهنگ نبود؛ زیرا در مواردی، این قراردادها واجد آثار مشابه پیش فروش، از جمله انتقال واحدهای آتی، ایجاد تعهد نسبت به اعیان آینده و احتمال تعارض حقوق اشخاص ثالث بودند. تحلیل ها آشکار ساخت که راه حل قابل دفاع، پذیرش تسری قیاسی محدود و موردی برخی احکام قانون پیش فروش، به ویژه مقررات ناظر بر تنظیم رسمی، شفافیت مشخصات فنی، منع انتقال معارض، تعیین زمان تحویل و ضمانت اجرای تخلف بود. همچنین پژوهش نشان داد که ملاک تشخیص، عنوان قرارداد نبود، بلکه ماهیت واقعی توافق، قصد مشترک طرفین، نوع تعهدات، کارکرد اقتصادی قرارداد و آثار آن نسبت به اشخاص ثالث معیار تعیین کننده محسوب می شد. بر این اساس، قراردادهای مشارکت واقعی از شمول تسری خارج ماندند، اما قراردادهای مشارکت دارای کارکرد پیش فروش، در حدود قواعد آمره و حمایتی، قابلیت الحاق تحلیلی به نظام قانون پیش فروش را داشتند.

کلیدواژه ها:

پیش فروش ساختمان ، مشارکت در ساخت ، تسری احکام قانونی