بررسی تحولات قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان در پرتو قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

لزوم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از اصول بنیادین نظام های ثبت عینی است که با هدف تثبیت مالکیت، تضمین امنیت حقوقی و سامان دهی بازار املاک تدوین شده است. در ایران، قانون ثبت املاک و اسناد مصوب ۱۳۱۰، علی رغم پیش بینی مقررات مربوط به ثبت معاملات در مواد ۴۶، ۴۷ و ۲۲، به دلیل تفاوت رویه های قضایی و ثبتی با چالش هایی مواجه گردید و نتوانست به اهداف بنیادین خود به طور کامل دست یابد. به دنبال این خلا، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به عنوان اصلاحی اساسی در سال ۱۴۰۳ تصویب شد که یکی از اهداف محوری آن، ارتقای شفافیت، تسهیل فرایند ثبت و افزایش امنیت در معاملات غیرمنقول، به ویژه املاک در حال احداث، می باشد. دستاوردهای تحقیق نشان می دهد که با وجود تفاوت های بنیادین ماهوی میان قرارداد پیش فروش و قرارداد مشارکت در ساخت، قانون گذار به دلیل اشتراک برخی آثار حقوقی، مقررات پیش فروش را به قراردادهای مشارکت تسری داده و الزام به ثبت رسمی را برای این قراردادها برقرار نموده است؛ ازسوی دیگر، برخی احکام خاص پیش فروش صرفا به معاملات فروش مربوط می شود و باید میان آن ها و مقررات عام قابل اعمال به مشارکت، تمایز قائل شد. همچنین، با جایگزینی صدور شناسه یکتا به جای الزام به ارائه پروانه ساختمانی، ضمن تسهیل فرایند ثبت، چالش هایی مانند کاهش دقت اطلاعات و ابهامات اجرایی به وجود آمده است. بنابراین، ضرورت دارد که در تفسیر و اجرای قوانین مربوط، تفکیک دقیق و مبسوط میان این دو نهاد قراردادی رعایت شده و آیین نامه های اجرایی روشنی تدوین گردد تا امنیت حقوقی و شفافیت بیشتری در معاملات املاک در حال ساخت ایجاد شود. روش تحقیق این پژوهش، توصیفی-تحلیلی و مبتنی بر مطالعات کتابخانه ای است.

کلیدواژه ها:

الزام به ثبت رسمی ، پیش فروش ساختمان ، دستورنقشه ، مشارکت در ساخت