تاملی در ماهیت حقوقی پیش نویس موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

مقدمه: قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ در مادتین ۴۶ و ۴۷ موارد اجباری بودن ثبت سند را احصاء و سپس در ماده ۴۸ ضمانت اجرای آن را عدم قابلیت استناد به اسنادی عادی در مواردی که طبق مواد فوق ثبت سند الزامی بود، اعلام نموده بود. رویه قضایی به تبعیت از رفتار عرفی و اجتماعی و معضلات تنظیم سند رسمی به تدریج سبب شد تفاسیر جدیدی از مواد پیش گفته طرح گردند و راه پذیرش اسناد عادی در محاکم باز شود و این امر پس از انقلاب با رویکرد شورای نگهبان تقویت گردید تا سرانجام با تصویب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی کشور لباس قانون پوشید. ورود بی رویه پرونده های ناشی از قراردادهای عادی به محاکم دادگستری سبب شد قانونگذار ایران به راه چاره برای خروج از این چالش بزرگ بیندیشد و سرانجام پس از کشمکش های فراوان بین مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول بوسیله مجمع تشخیص مصلحت نظام در تاریخ ۲۶/۲/۱۴۰۳ تصویب گردید. قانونگذار ایران طبعا برای احیاء اعتبار سند رسمی نخست می بایست تکلیف اسناد عادی که تا کنون در جامعه با اعتماد به پذیرش قضایی و اعتبار حقوقی تنظیم شده اند مشخص می نمود آنگاه ارتقاء اعتبار جدید سند رسمی را پی می گرفت. به این منظور قانونگذار در ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول نخست با پیش بینی سامانه ساماندهی اسناد عادی (موضوع ماده ۱۰ قانون الزام) و تمهید دو ساله برای بارگزاری اسناد عادی در آن سامانه تکلیف اسناد عادی را روشن ساخت، بدین ترتیب محاکم دادگستری با انقضاء مدت مزبور دعاوی ناشی از اسناد عادی در حوزه اموال غیر منقول را مسموع نخواهد دانست. سپس در ماده ۲ آن قانون دفاتر اسناد رسمی را مکلف به پذیرش کلیه قراردادهای خصوصی افراد در حوزه اموال غیر منقول نمود و در ماده ۳ دلالان معاملات املاک را مکلف نمود صرفا نسبت به ثبت پیش نویس قراردادهای مربوط به اموال غیر منقول اقدام نموده و سپس آن را جهت ثبت به دفاتر اسناد رسمی ارسال نمایند. بدین ترتیب قانونگذار با ماده ۱ وضعیت اسناد عادی تا کنون را روشن نمود و با ماده ۲ تنظیم اسناد راجع به اموال غیر منقول را در صلاحیت دفاتر اسناد رسمی قرارداد و با ماده ۳ رویه مشاورین املاک را اصلاح و حدود صلاحیت آنان را صرفا به تنظیم پیش نویس عقود و قراردادهای راجع به املاک کاهش داد. این تمهیدات تا بدینجا شکلی منطقی از آنچه قانون می خواهد در زمان پیش رو در حوزه املاک ایجاد کند تصویر می کند. لیکن در تفسیر این قانون و مآلا تصویب آیین نامه های مرتبط با آن مسیر قانون تغییر و تحول یافت؛ من جمله آیین نامه ماده ۳ قانون الزام با تغییر برخی مبانی مسیری که قانون الزام درصدد پیمودن آن بود را تغییر داد. یکی از مسائل قابل تامل و عجیبی که اکنون در تفسیر این قانون رخ داده محوریت اسنادی است که بنظر می رسید از نظر قانون الزام سند عادی تلقی شوند مانند پیش نویس اسناد که توسط دفاتر مشاور املاک برای تنظیم به دفاتر اسناد رسمی ارسال می گردید. اکنون برخی قائل به آن شده اند که بموجب این پیش نویس مالکیت در دفاتر املاک امکان تغییر می یابد و نقش دفاتر اسناد رسمی نقش اصلی و محوری نیست بلکه تنها می بایست با تایید ساده پیش نویس مهر امضایی بر پیش نویس تنظیم شده در بنگاه بزنند. اظهار نظر اداره امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موید همین رویکرد است.

کلیدواژه ها:

پیش نویس ، دلالان معاملات املاک ، دفتر اسناد رسمی ، سند رسمی