تفکیک ملک مشاع

در عرف ثبتی تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچک تر را تفکیک می گویند. به عبارت دیگر، تفکیک در املاک به معنای تقسیم کردن اموال غیر منقول به اندازه های کوچک تر است. از این تعریف در اصطلاح ثبتی استفاده می شود.

تفکیک مجموعه از عملیات ثبتی شامل انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز، ابطال سند اولیه و صدور سند مالکیت مفروزی برای قطعات کوچک تر و تنظیم تقسیم نامه و صورتمجلس تفکیکی می باشد.

تفکیک شامل تمامی موارد فوق است و چنانچه مرحله ای از آن انجام نشود تفکیک اعتبار ندارد. تمامی عملیات تفکیک در اداره ثبت انجام می شود.

تفکیک برای مجزا شدن قطعات به منظور فروش توسط مالک ملک انجام می شود. مانند اینکه مالک یا مالکان زمینی به مساحت ۵ هزارمتر، زمین را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم نماید. در نتیجه ملک به قطعات کوچک تر تقسیم می شود و به هر قطعه سند مالکیت ششدانگ با شماره فرعی جدید داده می شود. انواع تفکیک

تفکیک هم در ملک مشاع و هم در ملک مفروز انجام می شود. این کار در املاک و مستغلات شامل انواع زیر است: تقسیم کردن به شکل عرصه که منظور از آن بخش بندی به اندازه های کوچک تر است. تقسیم کردن به شکل اعیان که در ساختمان هایی که به صورت آپارتمانی هستند کاربرد دارد.

تفاوت افراز و تفکیک ملک مراحل قانونی و نحوه تفکیک زمین به چه صورت است؟

به موجب قوانین جاری کلیه شهروندان جهت انجام عملیات تفکیک می بایست به شهرداری مراجعه نمایند. مطابق با ماده  اصلاحی ۱۰۱ قانون شهرداری و ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت، انجام عملیات تفکیک باید بر اساس نقشه ای انجام شود که به تایید شهرداری رسیده است.

شهرداری ها نیز مکلفند در فاصله زمانی ۳ ماهه نقشه تفکیکی پیشنهادی مالک را بررسی  و نظر خود را به مالک اعلام نمایند. در نظر داشته باشید بر اساس طرح های تفصیلی و جامع شهری، ضوابطی مانند حداقل متراژ قطعه تفکیک، جهت تفکیک و نهایتا عرض قطعه تفکیک در نظر گرفته شده است که در عرف شهرسازی به این ضوابط حد نصاب تفکیک اطلاق می شود.

چنانچه نقشه پیشنهادی فاقد ضوابط باشد، با این نقشه ها موافقت نخواهد شد. در نهایت با پرداخت حق السهم شهرداری و تایید نقشه توسط شهرداری، با درخواست کتبی متقاضی در اداره ثبت محل، عملیات تفکیک شامل تنظیم صورتمجلس تفکیکی، ابطال سند اولیه و صدور سند مفروزی مجزا برای هر قطعه، انجام می شود.

مدارک لازم برای تفکیک

• اسناد مالکیت
• نقشه utm
• مفاصا حسابی نوسازی یا معافیت
• پروانه ساختمانی و پایانکار در صورتی که ملک ساختمان باشد
• صورتمجلس و نقشه تفکیکی در صورتی که ملک تفکیک شده باشد
• نقشه ثبتی در صورتی که ملک فاقد ابعاد باشد
• طرح پیشنهادی تفکیک به مقیاس ۱:۵۰۰

تفکیک ملک مشاعی

با توجه به تعریف تفکیک (تقسیم زمین به قطعات کوچک تر) چنانچه زمین دارای چند مالک و مشاعی باشد، انجام عملیات تفکیک، منوط به رضایت تمامی شرکا می باشد.

بنابراین، مراحل تفکیک ملک مشاعی همانگونه است که در بالا به توضیح آن پرداخته ایم با این تفاوت که تفکیک ملک مشاعی مستلزم رضایت کلیه شرکا است.

لازم به توضیح است، چنانچه مالکین مشاعی یک ملک بخواهند ملک را فی مابین خود تقسیم نمایند به گونه ای که برای هر شریک سند مفروزی ششدانگ (جداگانه) صادر شود.

در عرف ثبتی به آن افراز گفته می شود که این عملیات کاملا متفاوت از تفکیک است و تقاضای آن توسط یک شریک بدون رضایت شرکا دیگر امکان پذیر است.

آیا در ملک مشاع امکان ساخت و ساز وجود دارد؟

در صورت رضایت کلیه شرکا امکان ساخت و ساز در ملک مشاع وجود دارد. نمونه بارز آن تجمیع و ساخت مجتمع های آپارتمانی مطابق قراردادهای مشارکت در ساخت می باشد.

ولیکن چنانچه احد از شرکا بدون اذن سایر شرکا، اقدام به هر گونه ساخت و ساز در ملک مشاعی نماید، تصرف محسوب و قابل تعقیب کیفری و همچنین طرح دعاوی حقوقی علیه متصرف می باشد.

اگر تفکیک و افراز ملک مشاعی توسط وکیل انجام شود چه مزایایی دارد؟

وجود یک فرد متخصص و کاربلد می تواند مانع هزینه های بی رویه ای شود که ممکن است در مراحل کار پیش بیاید. وجود چنین فردی می تواند مالکان را از خطرات و ریسک های این کار آگاه کند و جلوی متضرر شدن آنها را در همان ابتدای کار بگیرد.