تفکیک مجدد زمین

برای تقاضای تفکیک زمین ، مالک یا قائم مقام او می توانند به اداره ثبت مراجعه نمایند. لازم به ذکر است تفکیک نیازمند طی مراحل قانونی و پرداخت عوارض و هزینه می باشد.

همچنین در برخی شرایط  نیز تفکیک مجدد زمین امکان پذیر نیست. از مهم ترین عوامل محدودیت برای تفکیک، شرط حداقل متراژ در زمین های مسکونی، صنعتی، کشاورزی و بهداشتی و غیره است. جزئیات این موضوع در ادامه این مقاله خواهد آمد.

تفکیک زمین چیست؟

تفکیک زمین به معنای تقسیم کردن زمین به چند قسمت است. در تفکیک، لازم نیست حتما ملک مشاعی و دارای چند مالک باشد بلکه مالک واحد هم می تواند برای تفکیک ملک خود اقدام نماید.

انواع تفکیک زمین:

• تفکیک ملک مشاع
• تفکیک ملک به صورت عرصه
• تفکیک به صورت عیان
• تفکیک اراضی دولتی
• تفکیک اراضی کشاورزی

بعد از انجام مراحل تفکیک، سند اولیه ابطال شده و سندهای جدید برای قطعات تفکیک شده صادر می گردد.

تفاوت تفکیک و افراز

گاه دو اصطلاح تفکیک و افزار باهم به کار می روند، اما لازم است بدانید این ۲ به لحاظ حقوقی و قانونی متفاوت با یکدیگر می باشند.

تفکیک عبارت است از تقسیم زمین به قطعات کوچک تر، به عبارتی تفکیک فقط تقسیم ملک است در صورتی که افراز مربوط به ملک مشاعی و تقسیم ملک با تعیین سهم مالکان مشاعی است.

تفاوت تفکیک و افراز به زبان ساده

ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری

در ارتباط با تفکیک زمین یا تفکیک مجدد زمین، ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری اهمیت دارد. در این قانون محدودیتی برای دفعات تفکیک ذکر نشده اما نحوه تفکیک می بایست بر اساس مقررات و ضوابط شهرداری اقدام شود.

برای تفکیک مجدد زمین به کجا مراجعه کنیم؟

یکی از سوالات مهم این است که مرجع صالح تفکیک زمین کجاست؟ طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت اسناد، متقاضی تفکیک زمین باید به اداره ثبت مراجعه نماید.

برای این منظور مالک یا قائم مقام وی حق درخواست دارند و در تقاضانامه باید ارزش ملک طبق «ارزش معاملاتی روز» تعیین گردد.

هزینه تفکیک زمین

هزینه تفکیک زمین برای هر ۱۰.۰۰۰ ریال ارزش معاملاتی روز، ۲۰۰.۰۰۰ ریال است. متقاضی باید این مبلغ را همراه تقاضانامه پرداخت نماید.

تفکیک مجدد زمین

ضوابط مربوط به تفکیک زمین و همینطور تفکیک مجدد زمین شامل رعایت حداقل مساحت قطعات تفکیک، ابعاد و تناسب قطعات، محدوده، نحوه دسترسی ها و غیره می باشد.

در نظر گرفتن حداقل مساحت قطعات تفکیکی در زمان تفکیک زمین غالبا به منظور جلوگیری از تفکیک مجدد زمین توجه می شود و هدف از تعیین حداقل مساحت قطعات تفکیک این بوده که این قبیل زمین ها، مجددا به قطعات کوچک تقسیم نگردد.

لکن به طور کلی، تفکیک مجدد زمین در صورت داشتن شرایط بلااشکال می باشد و تفکیک مجدد زمین در حد نصاب مقرر در قانون زمین شهری و  به چند قطعه با رعایت ضوابط و مقررات تفکیک بلامانع است.

همچنین به هنگام تفکیک مسئول قسمت تفکیک اراضی، عدم صدور پروانه ساختمان جهت پلاک ثبتی مورد نظر را از قسمت صدور پروانه استعلام خواهد نمود. در صورتی که ملک دارای پروانه ساختمانی معتبر باشد، اقدامات مربوط به تفکیک فقط در صورت ابطال قانونی پروانه ساختمانی مقدور خواهد بود.

برای تفکیک زمین ابتدا باید مدارک لازم توسط متقاضی تکمیل و به اداره ثبت ارسال گردد. مدارک هویتی مالک یا مالکین، مدارک مالکیت و تقاضانامه تفکیک، مهم ترین این مدارک هستند.

تهیه نقشه، بازدید کارشناسان و تایید نقشه توسط شهرداری از دیگر مراحل هستند. مطابق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری کلیه شهروندان جهت انجام تفکیک اراضی ناگزیر از مراجعه به شهرداری خواهند بود.

زیرا مطابق این ماده “ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری ها رسیده باشد.”

اگر نقشه با توجه به طرح هادی و جامع محدوده، تایید نشود دلایل به صورت کتبی به متقاضی اعلام می شود. در نهایت برای تفکیک مجدد زمین، چنانچه ملک قابل تفکیک تشخیص داده شود مراحل ثبتی و صدور سند انجام می گیرد.

بنابراین، فردی که تقاضای تفکیک مجدد زمین را دارد باید حسب مورد به اداره ثبت اسناد و دادگاه مراجعه نماید. اگر ملک در محدوده شهر یا حریم شهری باشد، تفکیک باید طبق نقشه تایید شده شهرداری صورت پذیرد.

مالک برای تهیه نقشه می تواند به کارشناسان مربوطه مراجعه نموده و سپس نقشه را برای تایید به شهرداری تسلیم کند. شهرداری پس از بررسی و کسر «سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین»، نقشه را تایید کرده و مراتب را کتبا اعلام می نماید. مراحل تایید یا عدم تایید شهرداری باید حداکثر ۳ ماه بعد از ارائه نقشه توسط مالک انجام گیرد.

اگر شهرداری نقشه متقاضی تفکیک زمین را ظرف مهلت ۳ ماهه تایید نکند، متقاضی می تواند موضوع را از طریق دادگاه پیگیری نماید. به عبارت دیگر، دادگاه زمانی در این امور دخالت می کند که شهرداری به وظایف خود عمل نکرده باشد. در این صورت دادگاه با نظر کمیسیون ماده ۵، به موضوع تفکیک رسیدگی و تصمیم گیری می نماید. مهلت این کمیسیون جهت بررسی و اعلام نظر به دادگاه حداکثر ۲ ماه خواهد بود.