تحلیل ماهیت حقوقی و چالش های عملی «دستور فروش» اموال مشاع ماترک در رویه قضایی ایران

#یکی از چالش های بنیادین در نظام حقوقی و رویه قضایی ایران، نحوه و کیفیت اعمال مقررات ناظر بر افراز، تقسیم و فروش اموال غیرمنقول مشاع، به ویژه در پرونده های مربوط به «تقسیم ترکه» است. مطابق با مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب ۱۳۵۶) و قوانین مرتبط با امور حسبی، در مواردی که ملک مشاع (اعم از عرصه و اعیان، آپارتمان، باغ یا زمین زراعی) به تشخیص کارشناسان رسمی دادگستری غیرقابل افراز یا غیرقابل تقسیم تشخیص داده شود، دادگاه صالح (در حال حاضر دادگاه های صلح یا عمومی حقوقی) به جای صدور حکم ترافعی تقسیم، اقدام به صدور «دستور فروش» می نماید.

#از منظر دادرسی مدنی، «دستور فروش» ماهیتی غیرترافعی دارد و در زمره تصمیمات اداری-قضایی (یا امور حسبی) محسوب می گردد؛ به این معنا که برخلاف «احکام»، نیاز به صدور اجراییه رسمی نداشته و به تبع آن، قابلیت تجدیدنظرخواهی ماهوی در دادگاه تجدیدنظر استان را ندارد. همین ویژگی گاه موجب بروز ابهاماتی در مراحل اجرا می گردد. با این حال، اجرای این تصمیم در واحد اجرای احکام مدنی با موانع ساختاری و رویه ای متعددی مواجه است. از جمله مهم ترین این چالش ها می توان به لزوم طرح دعوا به طرفیت «تمامی ورثه» به عنوان یک تکلیف آمره آیین دادرسی جهت رعایت حقوق اشخاص ذی نفع، مقاومت های روانی و حقوقی برخی شرکا در برابر ارزیابی کارشناسی، و ابهامات پیرامون وصول هزینه های اجرایی اشاره کرد.

#بررسی میدانی رویه های قضایی نشان می دهد که بخش قابل توجهی از اطاله دادرسی و انباشت پرونده های معطل مانده در واحدهای اجرای احکام، ناشی از عوامل حقوقی و غیرحقوقی چندی است: نخست، رواج باورهای عامیانه و شایعات کذب حقوقی (نظیر ضرورت پرداخت درصدهای کلان مانند شایعه بی اساس پرداخت ۲۰ درصد از ارزش ملک به عنوان عوارض دولتی در زمان پلمپ یا مزایده) که موجبات انصراف وراث از پیگیری حقوق قانونی شان را فراهم می سازد. دوم، رها کردن پرونده های اجرایی پس از ارزیابی اولیه کارشناس و عدم پیگیری برای تجدید ارزیابی یا انتشار آگهی های مزایده نوبت دوم.

#از سوی دیگر، اگرچه قانونگذار به هر یک از ورثه حق داده است که حتی در صورت مخالفت سایرین، تقاضای فروش و تسویه ماترک را بنماید، اما عدم آشنایی اصحاب دعوا با ترتیبات دقیق مزایده (از جمله نحوه تودیع ۱۰ درصد سپرده شرکت در مزایده، حق تقدم وراث در خرید ملک، و نحوه انتقال سند رسمی از طریق نماینده دادگاه در صورت امتناع غائبین)، فرآیند دادرسی را با چالش مواجه می سازد.

#بنابراین، به منظور بهینه سازی فرآیند اجرای دستور فروش ماترک و صیانت از حقوق ورثه، پیشنهاد می گردد علاوه بر توسعه زیرساخت های الکترونیک در سامانه های حراج قضایی و ارزیابی های بروز قیمت، نهادهای متولی امر حقوقی و رسانه ها نسبت به تنویر افکار عمومی و آگاه سازی شهروندان در خصوص ماهیت غیرهزینه ای و قانونی این دعاوی اهتمام ورزند تا از رسوب پرونده ها در مراجع قضایی جلوگیری به عمل آید.