مسئولیت مدنی مشاورین املاک

« بسم الله الرحمن الرحیم »

مسئولیت مدنی دلالان و مشاورین املاک در معاملات اموال غیرمنقول

فرهاد رسولی[1]

چکیده

در عصر کنونی و در حوزه دلالی و واسطه گری در نقل و انتقال مالکیت انواع اموال غیرمنقول با توجه به رشد فزاینده رسانه های بسیار جهان شمول, هنوز می توان گفت که اکثریت قاطع فعالین در این حوزه و همچنین آحاد افراد جامعه از وجود برخی ارکان و مولفه های مسئولیتی ( اعم از مسئولیت حقوقی و کیفری ) نسبت به دلالان و مشاورین املاک بی اطلاع هستند . با توجه به معضلات رایج کنونی در عرصه حرفه ای دفاتر مشاور املاک و نیز دلالان این حوزه و تاثیرگذاری و نقش قشر مذکور در تولید پرونده های حقوقی و کیفری در محاکم دادگستری, تا حدود قابل توجهی تلاش می نمائیم تا با توجه به بررسی قوانین مدنی و قانون راجع به دلالان و سایر منابع استنادی موجود , مسئولیت ها و حوزه های مسئولیتی شاغلین در این حرفه را احصاء نموده و ابعاد آن را در برخی عقود رایج در حوزه اعمال مربوط به نقل و انتقال اموال غیرمنقول تعمیق و بررسی نمائیم .

کلید واژه ها : مسئولیت مدنی , دلالی, عقد باطل ، عدم مهارت شغلی ، تدلیس ، جهل و علم

1- فرهاد رسولی , کارشناس ارشد حقوق خصوصی, دانشگاه آزاد اسلامی , واحد میمه ( استان اصفهان) زمستان1401 ه.ش .

در مورد پژوهش پیش رو؛ مساله اصلی و محور مرکزی این است که ابتدا به ساکن باید وجود هرگونه مسئولیت مدنی و حقوقی را له متعاقدین و علیه مشاورین املاک و دلالان املاک متصور بود یا خیر ؟! و اینکه به هر ترتیب اگر عقدی از هر نوع از عقود رایج در حوزه نقل و انتقال اموال غیرمنقول میان متعاقدین منعقد گردید و چنانچه که به هر تقدیر این معامله و عقد پایدار نماند و محکوم به بطلان و یا فساد شد ؛ آیا در این وضعیت مشاورین ملاک هم مسئول خواهند بود و اگر مسئولیتی را متصور بدانیم باید توجه نمود که در چه شرایط و اوضاع و احوالی این مسئولیت مدنی بر عهده مشاورین املاک و دلالان مستقر خواهد شد و همچنین چه راه حل هایی برای جبران خسارت و نیز رفع این وضعیت و جلوگیری از متضرر شدن طرفین عقد را می توان شناسایی و اعمال نمود .

برخی تصور بر این دارند که مشاورین املاک تنها مسئول ثبت اراده طرفین در قالب یک مبایعه نامه و یا اجاره نامه را دارند و صرفا در ازای انجام امور فوق حق الزحمه ثبت بیع نامه و اجاره نامه را دریافت می دارند و مطلقا نسبت به نتایج و عواقب معامله مذکور در آینده هیچ اثر حقوقی بر عهده آنان مترتب نخواهد بود . اما در این میان برخی هم به وجود برخی از مسئولیت های مدنی در حوزه مشاورین و دلالان املاک واقف و آگاه می باشند و با عنایت به اینکه چنین مسئولیت حقوقی عهده آنها وجود دارند بر این تصور هستند که می توان با درج شروطی در ضمن معامله, این گونه مسئولیت ها را از عهده خویش ساقط نمود . ولی در عرصه علم حقوق و علی الخصوص حوزه حقوق مدنی و نقل و انتقال اموال غیرمنقول قطعا وضعیت ها و حالاتی به وقوع می پیوندد که گاها بر اثر فعل یا ترک فعل مشاورین املاک ضرر و زیانی به متعاقدین و یا اشخاص ثالث ذینفع وارد شده و یا اینکه بر اثر فعل یا ترک فعل این مشاورین عقد مورد نظر وارد وضعیت بطلان و فساد می گردد که بر اساس عمومات و اصول عمومی قواعد مسئولیت مدنی ؛ مشاورین در این حالت مذکور مسئول پاسخگویی وضعیت به وجود آمده خواهند بود .

کتاب " مسئولیت مدنی مشاوران املاک در حقوق ایران " به قلم نوید هاشمی[1]اثری است که پژوهشگر در فصل بندی این کتاب به ترتیب ضمن تعریف ماهیت و آشنایی دادن با حرفه مشاوران املاک، در صدد تشریح مبانی حقوقی و مبانی فقهی مسئولیت حقوقی برآمده و پس از درج تعاریفی از واژگان دلال و فعل دلالی، انواع آن را نیز ذکر نموده است . و ضمن اینکه اصول کاربردی قراردادها و مصادیق مسئولیت های مدنی ناشی از تقصیر و نادیده گرفتن قانون را نیز متذکر گردیده است . که در اینجا به نظر می رسد که منظور نگارنده کتاب از نادیده گرفتن قانون همان تقصیر است . زیرا چنین است که اگر فرد مشاور مقرراتی را نادیده بگیرد یعنی اینکه از وجود و اهمیت رعایت و عواقب عدم اعمال آن مقررات مطلع بوده است. و در حالت بدبینانه آن می توان به جنبه کیفری آن نیز عنایت داشت و در اینجا منظور عدم داشتن مهارت شغلی نمی باشد .

پرسش اصلی پژوهشگر در این مقاله این است که مسئولیت های مدنی دلالان و مشاوران املاک در قبال فساد و ابطال معاملات انجام شده با واسطه آنان چیست ؟

همچنین فرضیه اصلی در این پژوهش نیز با توجه به یافته های این حوزه در تحقیقات گذشته این است که مشاوران املاک با توجه به اینکه نقش واسطه گری در معاملات اموال غیرمنقول را ایفا می نمایند و اینکه اقدامات و عملیات صنفی آنها نیز بطور بالقوه می تواند بستر بروز خسارت ها و ضرر و زیان به منافع و اموال افراد گردد, پس جهات مسئولیت مدنی بطور عام می تواند متوجه مشاورین املاک در حالت بطلان و بروز فساد در عقود مختلف گردد .

1- هاشمی, نوید، 1394, « مسئولیت مدنی مشاوران املاک در حقوق ایران » ،چاپ اول، تهران : موسسه فرهنگی هنری انتشاراتی نگاه بینه .