داوری اجباری در قراردادهای پیش فروش ساختمان

داوری را میتوان بر اساس معیار های مختلفی به انواع گوناگون تقسیم نمود. داوری بر حسب وجود یا عدم وجود اراده طرفین در ارجاع اختلاف خود به داوری، به داوری اختیاری و داوری اجباری تقسیم میگردد. داوری اجباری آن است که ارجاع اختلاف طرفین به داوری راسا0 از سوی قانونگذار پیشبینی شده یا قانونگذار طرفین قرارداد را ملزم به گنجاندن شرط داوری ضمن آن قرارداد مینماید. در تعریف ارائه شده از قرارداد پیش فروش، در ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389، آن چه مد نظر بوده، هدف طرفین در قرارداد است نه قالب انتخاب شده قرارداد، توسط طرفین، بنابراین چه قراردادطرفین رسمی باشد و چه عادی و چه در آن داوران تعیین گردند و یا قرارداد بدون تعیین داوران منعقد گردد، از نظر این قانون، قرارداد مذکور باید بر اساس هدف و انتظار نهایی طرفین تفسیر گردد. نظر به ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان که طرفین قرارداد را ملزم به درج شرط داوری ضمن قرارداد ننموده بلکه حل و فصل اختلافات طرفین قرارداد که ناشی از تعبیر و تفسیر و اجرای قرارداد پیش فروش باشد را به داوری ارجاع میدهد باید داوری موضوع این قانون را داوری اجباری قانونی یا به حکم قانون دانست نه داوری اجباری قراردادی. هر چند بند 11 ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان، طرفین را ملزم به گنجاندن حکم ماده 20 در قرارداد پیش فروش مینماید لیکن این امر موجب تغییر ماهیت این نوع داوری نخواهد شد چراکه اولا0 منشاء الزام طرفین به حل و فصل اختلافات خویش از طریق داوری در قراردادهای پیش فروش الزام قانونی موضوع ماده 20 قانون مذکور است و نه الزام قراردادی همانند آنچه در داوریهای اجباری قراردادی دیده ایم ثانیا0، عدم درج حکم ماده 20 در قرارداد پیش فروش، هیچ ضمانت اجرایی ندارد و در هرحال حل و فصل اختلافات به طریق داوری الزامی است. ثالثا0، بند 11 ماده 2 قانون مذکور بر خلاف موارد داوری اجباری قراردادی، که قانون گذار، طرفین قرارداد را ملزم به گنجاندن شرط داوری ضمن قرارداد خود نموده، طرفین را ملزم به درج شرط داوری ننموده بلکه جهت آگاهی طرفین قرارداد از حکم ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم کنندگان قرارداد پیش فروش که عمدتا0 بنگاه های املاک و دفاتر اسناد رسمی می-باشند را مکلف به درج حکم ماده 20 قانون پیش فروش و نه درج شرط داوری، در قرارداد نموده است.

کلیدواژه ها:

داوری ، داوری اجباری ، قرارداد پیش فروش ، ارجاع به داوری.