چالشهای اجرای قانون الزام در املاک قول نامه ای و فاقد سابقه ثبتی

تحول تقنینی ناشی از تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به ویژه در بستر املاک قول نامه ای و فاقد سابقه ثبتی نقطه عطفی در بازآرایی نظام حقوقی مالکیت در ایران تلقی می گردد؛ تحولی که با هدف کاهش تعارضات مالکیتی، مقابله با معاملات معارض، ارتقای شفافیت در گردش املاک و تقویت نظام ثبت رسمی طراحی گردیده، اما در عین حال با مجموعه ای از چالش های ساختاری، اجرایی و تفسیری مواجه شده که کارآمدی آن را در عمل با پرسش های جدی روبه رو ساخته که در این میان وضعیت اسناد عادی نظیر قول نامه و مبایعه نامه های غیررسمی که سالیان طولانی نقش اصلی در انتقالات غیررسمی املاک ایفا نموده اند در پرتو مقررات جدید دستخوش تغییر بنیادین شده و با محدودیت های جدی در قابلیت استناد قضایی و اجرایی مواجه گردیده اند به گونه ای که بخش قابل توجهی از دعاوی پیشین مبتنی بر این اسناد در نظام حقوقی جدید یا غیرقابل استماع تلقی شده یا صرفا در قالب استرداد عوضین قابل پیگیری می گردند. از سوی دیگر املاک فاقد سابقه ثبتی یا دارای وضعیت ثبتی نامشخص در بستر اجرای ماده ۱۰ قانون و سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی با چالش های مضاعف در احراز مالکیت، تعیین زنجیره نقل و انتقالات و انطباق وضعیت عرفی با نظام رسمی ثبت مواجه شده اند؛ چالش هایی که ریشه در تعارض میان واقعیت های اجتماعی معاملات ملکی و الزامات سختگیرانه شکلی قانون جدید دارد. تحلیل های حقوقی و اقتصادی نیز نشان می دهد که اگرچه سیاست تقنینی قانونگذار در جهت افزایش امنیت حقوقی، کاهش هزینه های مبادله و ارتقای اعتماد عمومی به نظام ثبت رسمی قابل دفاع تلقی می گردد اما ضعف زیرساخت های اجرایی، ابهام در ضمانت اجراها و پیچیدگی فرایندهای انتقال از وضعیت عادی به رسمی می تواند در کوتاه مدت موجب افزایش دعاوی ثانویه، فشار بر نهادهای ثبتی و حتی شکل گیری مقاومت های اجتماعی در برابر اجرای کامل قانون گردد. بر این اساس، مسئله بنیادین پژوهش حاضر ناظر بر تحلیل چالش های اجرایی و حقوقی قانون الزام در املاک قول نامه ای و فاقد سابقه ثبتی و بررسی میزان انطباق این قانون با واقعیات عرفی معاملات، ظرفیت های نهادی موجود و اصول بنیادین حقوق قراردادها و مالکیت می باشد؛ مسئله ای که پاسخ به آن مستلزم واکاوی همزمان ابعاد تقنینی، قضایی، اجرایی و اجتماعی نظام جدید ثبت املاک خواهد بود. مهم ترین چالش ها عبارت اند از دشواری تفکیک معاملات پیش و پس از قانون، ابهام در ماهیت ضمانت اجرای معاملات ثبت نشده، محدودیت های دارندگان اسناد عادی پس از پایان مهلت ماده ۱۰، هزینه و پیچیدگی تهیه نقشه UTM، ضعف آگاهی عمومی، مشکل زنجیره ایادی در معاملات قول نامه ای، تداخل املاک فاقد سند با اراضی عمومی و ملی، وضعیت خاص آپارتمان های فاقد پایان کار، هماهنگی دشوار میان نهادهای متعدد، خطر بارگذاری اسناد جعلی یا صوری و نابرابری دسترسی دیجیتال. در برابر این چالش ها راهکارهای موثر شامل تکمیل کاداستر، کاهش هزینه رسمی سازی، آموزش گسترده عمومی، ایجاد شعب تخصصی، اتصال برخط سامانه ها، حمایت از اقشار آسیب پذیر، نظارت بر کارشناسان و کارگزاری ها و تفکیک دقیق میان اسناد عادی پیشین و معاملات عادی آینده خواهد بود.

کلیدواژه ها:

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ، املاک قول نامه ای ، اسناد عادی ، اسناد فاقد سابقه ثبتی ، سامانه ثبت الکترونیک اسناد ، سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی (ساغر)