بررسی تحولات قانونی و حقوقی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تاثیر آن بر مقررات ماده ۱۰۰ شهرداری ها

قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول یکی از مهم ترین قوانین در نظام حقوقی ایران است که به منظور ایجاد نظم و شفافیت در معاملات ملکی و جلوگیری از اختلافات و دعاوی مربوط به مالکیت املاک تصویب شده است. از طرفی ابلاغ این قانون در چالش با برخی قوانین خاص و تخصصی از جمله قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری های کشور و همچنین ماده صد قانون شهرداری ها می باشد. قانون الزام با هدف حمایت از حقوق مالکیت، تسهیل در انجام معاملات و ثبت رسمی املاک در دفاتر ثبت اسناد و املاک به تصویب رسید. تاریخچه و زمینه های قانونی قانون ثبت املاک در ایران به سال ۱۲۹۰ هجری شمسی (۱۹۱۱ میلادی) برمی گردد که در آن زمان به منظور ساماندهی به وضعیت مالکیت و حل و فصل دعاوی ملکی به تصویب رسید. از آن زمان تاکنون چندین اصلاحیه و تحول در این قانون صورت گرفته است که به تدریج به بهبود و تسهیل فرآیند ثبت و معاملات املاک کمک کرده است. تحولات قانونی اصلاحات: قانونی در سال های اخیر اصلاحات متعددی در خصوص قانون ثبت املاک و الزامات آن انجام شده است. تحولات قانونی و فناوری اطلاعات می تواند به بهبود فرآیند ثبت و کاهش دعاوی ملکی کمک کند اما نیاز است که آگاهی عمومی در این زمینه افزایش یابد و چالش های موجود مورد توجه قرار گیرد. به طور کلی ایجاد یک نظام ثبت کارآمد و شفاف می تواند به ارتقای امنیت حقوقی و تسهیل در معاملات ملکی منجر شود. لیکن در تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام تصریح می گردد چنانچه در سامانه موضوع این ماده در رابطه با واحدی از یک آپارتمان ادعای مالکیت درج شده و یکی از کمیسیون های ماده (۹۹) و ماده (۱۰۰) قانون شهرداری در خصوص آن رای به اخذ جریمه صادر یا رای مذکور به دلیل عدم پرداخت جریمه منجر به صدور رای تخریب بنا شده باشد؛ حسب مورد شهرداری ها، بخشداری ها و دهیاری ها مکلفند گواهی پایان کار ساختمان را صادر نمایند ولی میزان و علت جریمه قسمت مشترک و جریمه های قسمت های اختصاصی باید در گواهی پایان کار ذکر شود. سازمان موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد میزان و علت جریمه قسمت های اختصاصی و همچنین قسمت های مشترک به نسبت مساحت اختصاصی را ذکر نماید. در این صورت، تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر صرفا در صورت پرداخت جریمه ذکر شده در هر سند به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران امکان پذیر است. صدور سند مالکیت مانع از اجرای رای صادره از کمیسیون های مذکور و اعمال قوانین و مقررات مرتبط با شهرداری ها نمی باشد. اگر اخذ گواهی پایان کار برای آن آپارتمان منوط به انجام اقدامات و اصلاحاتی غیر از پرداخت جریمه باشد سازمان مکلف است سند مالکیت هر واحد را صرفا در صورت انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی آن واحد و پرداخت سهم واحد مذکور از هزینه انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت های مشترک صادر نماید. نحوه تعیین و وصول هزینه و انجام اقدامات و اصلاحات قسمت های مشترک به موجب آیین نامه ای است که با همکاری وزارتخانه های کشور و راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می شود و به تصویب هیات وزیران می رسد. در صورتی که یک واحد ساختمانی دارای حکم قلع و قمع کامل باشد صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفا باید نام متصرف قانونی آن واحد در اختیار سازمان قرار گیرد. در این مقاله سعی شده به تاثیرات این ماده قانونی بر نحوه اجرای ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها پرداخته شود.