تبیین نقش میانجی گری متغیرهای تاثیرگذار در تعیین قیمت مسکن؛ مورد مطالعه: کلان‎ شهر تبریز

مقدمهمسکن، چالش اصلی مرتبط با شهرنشینی است، به طوری که هم محرک رشد شهری و هم نتیجه آن محسوب می شود. از طرفی دیگر، مسکن همواره به عنوان یکی از نیازهای پایه و اساسی در جوامع شهری مطرح بوده که کیفیت زندگی و رفاه شهروندان هر ملتی را تعریف می کند و همواره اهمیت بسزایی در زندگی جوامع شهری داشته است. بداعت پژوهش حاضر از این نظر قابل طرح است که تا کنون در پژوهش های انجام گرفته متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن به صورت خطی و یا فضایی و یکجا با کمک مدل های رگرسیونی و یا آزمون های همبستگی فضایی مدل سازی شده اند. این در حالی است که بسیاری از متغیرهای تاثیرگذار بر قیمت مسکن، به ویژه ویژگی های اجتماعی محل سکونت، ویژگی های اقتصادی در مقیاس کلان و خرد، هم جواری ها و دسترسی ها نقش تعدیل گر و کنترل کننده بر قیمت مسکن دارند که در پژوهش های بررسی شده به این مهم پرداخته نشده است. کلان شهر تبریز به عنوان ششمین کلان شهر کشور با مسائل متعددی همچون تمرکز بسیار بالای جمعیت و گرانی قیمت زمین و مسکن مواجه است، به نحوی که در دو دهه اخیر رشد فزاینده جمعیت شهری در کلان شهر تبریز، معادلات قیمت مسکن در این شهر را به طور قابل توجهی تغییر داده است. لذا این مقاله ضمن بررسی عوامل تاثیرگذار بر قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز، به دنبال بررسی نقش میانجی گری متغیرهای تاثیرگذار بر قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز است. به این منظور، با تدقیق در چارچوب نظری تحقیق و همچنین، بررسی پیشینه و نظریه های مرتبط با قیمت گذاری در بخش مسکن به انتخاب مهم ترین مولفه ها و زیرمولفه های تاثیرگذار در قیمت مسکن در کلان شهر تبریز پرداخته خواهد شد. در گام بعدی از تعداد مشخصی از مشاورین املاک در سطح کلان شهر تبریز اقدام به پرسشگری خواهد شد و سپس، با استفاده از آزمون های آماری مختلف به تجزیه و تحلیل داده ها در محیط نرم افزاری SPSS پرداخته خواهد شد. در نهایت، وجوه تشابه و تفاوت پژوهش حاضر با مطالعات پیشین و همچنین نتیجه گیری از تحقیق بررسی خواهد شد. مواد و روش هاپژوهش حاضر در دسته پژوهش های کاربردی بوده و به لحاظ روش شناسی در دسته پژوهش های همبستگی قرار می گیرد که در آن از روش های رگرسیون گیری به منظور بررسی نقش میانجی گری متغیرهای اقتصادی، اجتماعی و دسترسی در برآورد کنندگی قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز استفاده شد. جامعه مورد مطالعه شامل تمامی بنگاه داران کلان شهر تبریز بود که به روش گلوله برفی از مشاورین املاک و مستغلاتی که آمادگی به همکاری داشتند، ۵۵ مورد انتخاب شد. برای جمع آوری داده ها از پرسشنامه محقق ساخته استفاده شد که روایی پرسشنامه به صورت صوری و پایایی آن از طریق آزمون آلفای کرونباخ ۲ محاسبه شد. این پرسشنامه شامل چهار متغیر کالبدی، اقتصادی، اجتماعی و دسترسی و دارای ۳۹ گویه بود. بعد از پرسشگری، داده ها وارد محیط نرم افزار SPSS ۲۶ شدند و از پیش آزمون های کولموگروف اسمیرنف، شاپیرو ویلک، دوربون واتسون، Tolerance و VIF برای تعیین آزمون های آماری و همچنین، صحت سنجی آزمون های استفاده شده بهره گیری شد؛ به این صورت که از پیش آزمون های توزیع نرمال (کولموگروف اسمیرنف و شاپیرو ویلک) به منظور تعیین آزمون های آماری و از پیش آزمون های دوربون واتسون، VIF و Tolerance برای تایید صحت مدل رگرسیونی استفاده شد. پس از پیش آزمون ها، آزمون های اصلی به این شرح انجام گرفت؛ ابتدا با استفاده از رگرسیون گام به گام تعداد گویه ها از ۳۹ گویه به ۱۸ گویه خلاصه شد. سپس، از روش رگرسیون گیری اینتر برای بررسی نقش میانجی گری متغیرهای واسط پژوهش استفاده شد. درنهایت، از آزمون سوبل به منظور تایید نقش کنترلی و میانجی گری متغیرهای واسط استفاده شد. یافته هاپس از بررسی ادبیات و پیشینه پژوهش، مهم ترین معیارها و زیرمعیارهای تاثیرگذار در تعیین قیمت نهایی مسکن شناسایی شدند؛ معیارهای کالبدی فیزیکی (۱۳ زیر معیار)، اقتصادی (۹ زیرمعیار)، اجتماعی (۱۰ زیرمعیار) و دسترسی و مجاورت (۷ زیر معیار)، به عنوان ۴ معیار اصلی پژوهش حاضر انتخاب شدند. سپس در مرحله بعد، با استفاده از رگرسیون گام به گام به بررسی عمیق تر رابطه میان متغیر وابسته پژوهش (قیمت مسکن) و متغیرهای مستقل پژوهش (کالبدی فیزیکی، اقتصادی، اجتماعی و دسترسی) پرداخته شده است. ابتدا با وارد کردن متغیر وابسته (قیمت مسکن) و ۳۹ زیرمعیار دیگر پژوهش به عنوان متغیرهای مستقل، تنها ۱۸ مورد بر متغیر وابسته قیمت مسکن موثر شناخته شده است که به ترتیب اثرگذاری وارد مدل شده اند و همچنین، ۲۱ زیرمعیار دیگر از مدل خارج شدند. اولین متغیری که وارد معادله رگرسیون چند متغیره گام به گام شد، فاصله واحد مسکونی از نزدیک ترین کاربری درمانی بهداشتی است. دومین متغیری که نقش بسیار مهمی در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز داشته، میزان تحصیلات ساکنان است. پس از متغیر میزان تحصیلات ساکنان، ۱۵ متغیری که بیشترین اثرگذاری را در تعیین قیمت مسکن در کلان شهر تبریز داشته اند به ترتیب مربوط به نرخ بهره بانکی، بر ساختمان، بعد خانوار، قیمت مصالح ساختمانی، عوارض نوسازی، قدمت (عمر) ساختمان، فاصله واحد مسکونی از نزدیک ترین ایستگاه های حمل و نقل عمومی، تعداد واحدهای نوساز، نوع اسکلت (سازه)، حسن شهرت شهروندان، سن سرپرست خانوار، سرمایه گذاری، نمای ساختمان، فاصله واحد مسکونی از نزدیک ترین فضای سبز و پارک و در نهایت، فاصله واحد مسکونی از نزدیک ترین مکان مذهبی هستند. به منظور تعیین میزان تاثیر هر یک از متغیرهای مستقل بر قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز، از رگرسیون خطی چند گانه استفاده شد. همچنین، به منظور بررسی صحت سنجی مدل ارائه شده از آزمون دوربون واتسون استفاده شد. با توجه به نتایج به دست آمده، عامل اجتماعی اهمیت بیشتری در پیش بینی متغیر «قیمت نهایی مسکن» دارد. بنابراین، می توان بیان کرد که تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز بیشتر از هر متغیر دیگری از عامل اجتماعی متاثر است. بعد از اطمینان از نبود همبستگی بین متغیرهای میانجی گر تاثیرگذار در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز، به منظور بررسی نقش میانجی گری هر یک از متغیرهای میانجی از آزمون سوبل استفاده شد. به طور کلی، می توان گفت که نقش میانجی گری متغیرهای اقتصادی، اجتماعی و دسترسی در افزایش تاثیر متغیر مستقل (عامل کالبدی) در تعیین قیمت نهایی مسکن (متغیر وابسته) در کلان شهر تبریز مشهود است. در بین متغیرهای میانجی، متغیر اجتماعی (۶/۹۹۸) بیشترین تاثیر را در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز دارد. پس از آن به ترتیب متغیرهای میانجی دسترسی (۴/۶۶۷) و اقتصادی (۲/۷۳۶) در رتبه های دوم و سوم قرار دارند. نتیجه گیرینتایج به دست آمده از رگرسیون چندگانه نشان دهنده آن بود که عامل کالبدی فیزیکی فقط ۴۸ درصد از تغییرات قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز را تبیین می کند و باقی تغییرات (۵۲ درصد) مربوط به عوامل اقتصادی، اجتماعی و دسترسی است. به طور کلی، می توان گفت که در ارتباط با تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز، عامل کالبدی (متغیر مستقل) تنها عامل تعیین کننده نیست و عوامل اجتماعی، دسترسی و اقتصادی به عنوان عوامل واسط و میانجی در افزایش تاثیرگذاری عامل کالبدی در تعیین قیمت نهایی مسکن (متغیر وابسته) در کلان شهر تبریز نقش بسزایی دارند که در میان عوامل تاثیرگذار بیشترین تاثیرگذاری به ترتیب مربوط به عوامل اجتماعی (۰/۴۳۵ = Beta)، کالبدی فیزیکی (۰/۳۰۲ = Beta)، دسترسی (۰/۲۹۰ = Beta) و در نهایت اقتصادی (۰/۲۷۲ = Beta) است. به بیان بهتر، از نظر پرسش شوندگان مشخصه های اجتماعی در مقایسه با سایر مشخصه ها در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز تاثیرگذاری بیشتری دارند. در گام نهایی به منظور تایید نقش کنترلی و میانجی گری متغیرهای واسط و میانجی گر پژوهش (اقتصادی، اجتماعی و دسترسی) از آزمون سوبل استفاده شد. نتایج به دست آمده بیانگر تایید نقش میانجی گری متغیرهای یادشده در افزایش تاثیر متغیر مستقل (عامل کالبدی) در تعیین قیمت نهایی مسکن (متغیر وابسته) در کلان شهر تبریز است و همچنین، مطابقت معنا دار نتایج به دست آمده در آزمون سوبل با نتایج به دست آمده از رگرسیون چندگانه مشهود است به نحوی که در بین متغیرهای میانجی، متغیر اجتماعی (۶/۹۹۸) بیشترین تاثیر را در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز دارد و پس از آن به ترتیب متغیرهای میانجی دسترسی (۴/۶۶۷) و اقتصادی (۲/۷۳۶) در رتبه های دوم و سوم قرار دارند. به بیان بهتر، می توان گفت که پایگاه های اجتماعی ساکنان در کلان شهر تبریز و همچنین، حسن شهرت شهروندان تاثیر قابل توجهی در مقایسه با سایر عوامل (کالبدی فیزیکی، اقتصادی و دسترسی) در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز را دارند.

کلیدواژه ها:

آزمون سوبل ، رگرسیون گام به گام ، قیمت مسکن ، کلان شهر تبریز