رای وحدت رویه۸۵۲ دیوانعالی کشور در پرتو قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

رای وحدت رویه ۸۵۲ دیوانعالی کشور در سایه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول 

 مقدمه:

رای وحدت رویه شماره ۸۵۲ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور به شرح ذیل می باشد.

 

هرگاه شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوز قانونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده دوم قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می نمایند مصوب ۱۳۰۸، تلقی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم می شود. بنابراین رای شعبه سی و یکم دادگاه تجدیدنظر استان فارس تا حدی که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء اعضای هیات عمومی، صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص داده می شود. این رای طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است. 

 اطلاق رای وحدت رویه ۸۵۲ در تاریخ ۱۴۰۳/۶/۲۰ از هیات عمومی دیوانعالی عالی کشور صادر شد ولیکن رای مذکور با آنچه که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۱/۹/۶ مجلس و ۱۴۰۳/۲/۲۶ مجمع تشخیص مصلحت نظام می باشد در تعارض می باشد.

در رای وحدت رویه بیان می شود هر مالی را که ابتدا بصورت سند عادی و متعاقبا بصورت رسمی به نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده دوم قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می نمایند مصوب ۱۳۰۸ تلقی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم می شود.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۲۶ به تایید مجمع تشخیص مصلحت نظام می رسد و در تاریخ ۱۴۰۳/۴/۲ نسبت به اسنادی که از این تاریخ توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود لازم الاجرا می گردد.

با دقت در تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام به ثبت انعقاد هر عقدی همچون (رهن) که دارای سند حدنگار صادره در زمان حاکمیت قانون الزام به ثبت یعنی دوم تیرماه ۱۴۰۳ باشد، می بایستی صرفا از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد صورت گیرد تا آثار حقوقی از آن متبلور شود انعقاد هر عقد نسبت به این دسته املاک بصورت عادی فاقد اعتبار بوده و در مراجع قضایی و شبه قضایی قابلیت استماع نخواهد داشت و خریدار بصورت سند عادی نمی تواند هیچ دعوای حقوقی یا کیفری ازجمله شکایت انتقال مال غیر را مطرح نماید ماده ۱قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گویای مطالب فوق می باشد.

رای وحدت رویه ۸۵۲ دیوانعالی کشور حدودا بیش از ۷۰ روز بعداز لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت صادر شد.

در رای وحدت رویه مذکور لفظ مال را بصورت مطلق بکار برده شده است و تقییدی در مورد املاکی دارای سند حدنگار مشمول قانون الزام باشد ننموده است با این حال رای صادره برخلاف ماده ۱ قانون الزام و تبصره ۴ آن میباشد و حتی الامکان با توجه به اینکه این رای چندین روز پس از لازم الاجرا شدن قانون الزام صادر شده می بایست به این موضوع اهتمام ورزیده می شد با این حال رای وحدت رویه قانون جدیدی نبوده بلکه تفسیر قانون وضع شده میباشد هرچند برای محاکم لازم الاجرا می باشد

 نتیجه : با توجه به اینکه فلسفه قانون الزام به ثبت، اعتبار زدایی از اسناد عادی و اعتبار به معاملات رسمی نسبت به اموال غیرمنقول بوده که این امر با توجه به ماده ۱، تبصره ۱ ماده ۱ قانون الزام به ثبت به روشنی مشهود می باشد.

 در مقابل، اطلاق رای وحدت رویه ۸۵۲ که در سایه قانون الزام به ثبت حرکت نموده است بدون آنکه از آن پیروی شده باشد حال آنکه این سوال پیش می آید که چگونه پس از ۲ ماه از لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت، که سالها زمان تصویب آن به طول انجامید و در نهایت به تایید مجمع تشخیص مصلحت نظام رسیده است، رای وحدت رویه ای که در تعارض با بنیادی ترین فلسفه این قانون یعنی اعتبار زدایی از اسناد عادی، توسط هیات عمومی دیوانعالی کشور صادر شده است.

محمد کاظمی مهر