مطالعه تطبیقی حمایت های حقوقی نظام ثبت رسمی معاملات رومی ژرمن (آلمان و فرانسه) در نظام حقوقی ایران

در ایران، معاملات غیرمنقول بدون ثبت رسمی با مشکلاتی مانند وقوع معاملات معارض، جعل اسناد و افزایش دعاوی ملکی همراه است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ با هدف کاهش این مشکلات، افزایش شفافیت مالکیت و تقویت اعتماد عمومی به نظام حقوقی تدوین شد. با این حال، اجرای کامل اهداف قانون با چالش هایی مواجه است؛ از جمله گستره وسیع الزامی بودن ثبت، درج حقوق دینی یا تعهدات قراردادی، نبود زیرساخت های کافی و هزینه های بالای ثبت که می تواند اصول حاکمیت اراده و نظام ثبت عینی ایران را تحت تاثیر قرار دهد. هدف این پژوهش، بررسی چالش ها و نقد قانون جدید، تحلیل آثار ثبت رسمی بر امنیت حقوقی و قطعیت معاملات، و ارائه راهکارهایی برای بهبود کارایی نظام ثبت اموال غیرمنقول است. روش پژوهش تحلیلی و مبتنی بر مطالعات تطبیقی با حقوق فرانسه و بررسی نظریه «شرط قابلیت استناد» معاملات غیرمنقول می باشد. نتایج نشان می دهد که الزام گسترده به ثبت و تعارض میان حقوق عینی و تعهدات قراردادی، ابهام در ماهیت شرط قابلیت استناد و استمرار اعتبار محدود اسناد عادی، موجب کاهش قطعیت و افزایش ریسک حقوقی در معاملات غیرمنقول شده است. پذیرش تفسیر ماهوی از شرط قابلیت استناد و تمرکز قانون بر ثبت حقوق عینی، همراه با استفاده از سازوکارهایی مانند ثبت موقت یا رزرو تقدم، می تواند این مشکلات را کاهش دهد. به طور خلاصه، اصلاح و بازنگری قانون به نحوی که با اصول نظام ثبت ایران همسو باشد، ضمن تضمین امنیت حقوقی و کاهش دعاوی ملکی، اهداف اصلی قانون یعنی شفافیت، نظم و قطعیت معاملات غیرمنقول را به طور موثر محقق می سازد.

کلیدواژه ها:

سیاست گذاری ثبت اسناد ، شرط قابلیت استناد ، رویکرد ثبت عینی ، حمایت مطلق از سند رسمی ، اعتبار زدایی اسناد عادی