تحلیل معاملات منتقل الیه موضوع تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۲۶/۲/۱۴۰۳

تبصره یک ماده یک از قانون الزام به ثبت رسمی در سه شرط مشخص امکان منع انتقال گیرنده از انجام اعمال حقوقی را پیش بینی کرده است و در صورت نقض عهد از سوی انتقال گیرنده باید برررسی شود که انتقال گیرنده در معامله معارض حق فسخ پیش بینی کرده یا نکرده است؛ اگر حق فسخ پیش بنی کرده باشد در این صورت این انتقال در حکم تلف است و اگر حق فسخ پیش بینی شد عین مال به انتقال دهنده اول(دارنده حق فسخ) مسترد می گردد.این ابداع جسورانه قانونگذار ایرانی ابهاماتی را در ذهن ایجاد کرده است که درج و عدم درج حق فسخ در معامله چه خاصیتی دارد که انتقال در فرض اول در حکم تلف است و در فرض دوم انتقال اعتباری ندارد و عین مال قابل استرداد است؟ و اینکه در فرض دوم سرنوشت معامله معارض چه می شود؟و آیا قانونگذار در فرض اول، رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور را نسخ کرده است؟در فرض دوم چند حالت قابل بررسی است؛ اول اینکه انتقال دهنده اول انتقال گیرنده را ملزم به فسخ کند، دوم اینکه معامله معارض مراعی فرض شود،سوم فسخ قرارداد اصلی فاسخ قرارداد معارض باشد و چهارم اینکه معامله معارض نسبت به انتقال دهنده قابلیت استناد ندارد. از این چهار روش تنها روش اول مانع قانونی دارد و سه روش دیگر قابلیت اعمال را دارند. و در فرض اول قانونگذار در راستای اعمال قاعده حسن نیت در قراردادها و هماهنگ با رای وحدت رویه دیوان عالی کشور انتقال را در حکم تلف می داند. در دو فرض درج و عدم درج حق فسخ برای منتقل الیه در معامله معارض و در فرض عدم اقاله و عدم بازگشت مورد معامله به ملکیت منتقل الیه؛استرداد مورد معامله بستگی به حسن نیت شخص ثالث(بی اطلاعی شخص ثالث از درج شروط سه گانه در قرارداد پایه) دارد.

کلیدواژه ها:

انتقال دهند ، حسن نیت ، در حکم تلف ، رای وحدت رویه ۸۱۱ ، قانون الزام به ثبت