سازوکار حمایت از حقوق اکثریت در رژیم بازسازی آپارتمان های فرسوده

از جمله مشکلات زندگی در مجتمع های آپارتمان ها، مواجهه با بیم خرابی آن است. به دلیل نبود رژیم حقوقی منسجم در حل مناقشات مبتنی بر اشاعه، بررسی دراین باره ضروری به نظر می رسد. در فرض وجود خطر مالی و جانی ناشی از فرسودگی ساختمان، به موجب تاسیس کلی و مبهم ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها، اکثریت می توانند با تهیه مسکن مناسب برای اقلیت، تجویز بازسازی را از دادگاه درخواست کنند. مشکلات متعددی در این امر، فراروی اکثریت قرار دارد که به دلیل سکوت قانون گذار در بسیاری از موارد، ابهام قانون و تزاحم های موجود، لازم است سازوکار مناسب برای حمایت از حق اکثریت در فرایند بازسازی، بررسی شود. در پرتو روش تفسیر منطقی، به جای تفسیر لفظی، تحلیل ماهیت حق اکثریت و تضمین های منطقی اعمال حق، روش های حل تزاحم ملاکی، مبتنی بر ضابطه الاهم فالاهم، دفع افسد به فاسد، حفظ نظام معیشت و برخی قراین مقامی و اخذ ملاک، معلوم شد، حق اکثریت در تزاحم با اقلیت، در مواردی از جمله، حق بر قرارداد جمعی بازسازی، درخواست تجدید بنا، خروج از اکثریت و اقاله آن (دست کم قبل از ضرر شدن آن)، مشارکت با ثالث (قرارداد با سازنده)، کارسازی اقدام های ضروری (اخذ پروانه، تخریب و..)، افزایش بنا، ممانعت از اقدامات ضرری اقلیت و ثالث، مطالبه هزینه ها، اجرت المثل و قیمت اموال مصرف شده در فرایند بازسازی، حق وثیقه عینی قانونی (حکمی) اکثریت بر واحد بازسازی شده برای استیفای طلب، حق حبس اکثریت نسبت به تحویل ملک بازسازی شده، زمینه دارد که به دلیل عدم بیان قانونی و فقدان رویه قضایی مناسب، افزون بر هفت مورد به عنوان پیشنهاد اصلاح قانون مطرح شده است.

کلیدواژه ها:

اقلیت ، اکثریت سرمایه ای ، بازسازی ، تزاحم ، تضمینات حق ، حق عینی ، خطر مالی یا جانی