برازش آثار عوامل اقتصادی موثر بر قیمت مسکن در شهرهای بزرگ صنعتی منتخب

مقدمهبررسی وضعیت قیمت مسکن، به ویژه در سال های اخیر در کلان شهرها، به دغدغه ای مهم برای مدیران و برنامه ریزان شهری تبدیل شده است. وضعیت مسکن در شهرهای بزرگ صنعتی، همواره از مهم ترین و پیچیده ترین مسائل اجتماعی و اقتصادی بوده است. وضعیت مسکن در شهرهای بزرگ صنعتی، همواره یکی از مسائل مهم اجتماعی و اقتصادی بوده است. این شهرها به دلیل تمرکز فعالیت های صنعتی، تجاری و خدماتی، محل جذب جمعیت زیادی از سراسر کشور و حتی کشورهای دیگر هستند. همین امر، تقاضا برای مسکن را در این شهرها به شدت افزایش می دهد و چالش های متعددی را به لحاظ کمبود عرضه و افزایش تقاضا به وجود می آورد. هدف از نوشتار این پژوهش، بررسی وضعیت قیمت مسکن در شهرهای بزرگ صنعتی تهران، اصفهان، تبریز و اهواز طی سال های ۱۳۸۱ ۱۴۰۲ است، به علت ورود مهاجران از شهرهای مجاور برای کار، معمولا این شهرها با کمبود مسکن و در نهایت افزایش قیمت مسکن مواجه می شوند. لذا شناسایی عوامل موثر بر قیمت مسکن در این شهرها بسیار حائز اهمیت است. نوآوری مطالعه حاضر از این منظر است که شهرهای بزرگ صنعتی تهران، تبریز، اصفهان و اهواز مورد بررسی قرار گرفته و متغیرهای به کار گرفته شده در این مطالعه شامل تعداد پروانه های ساختمانی، هزینه هر مترمربع زمین، درآمد سرانه، جمعیت هر شهر، هزینه ساخت وساز و نرخ بهره وام مسکن برای شهرهای یادشده و برای سال های ۱۳۸۱ تا ۱۴۰۲ است. ضرورت مطالعه حاضر از این منظر است که در شهرهای بزرگ صنعتی، به علت افزایش قیمت مسکن، بسیاری از افراد، به حاشیه های شهرها و سکونت گاه های غیررسمی پناه می برند. این سکونت گاه ها، از امکانات رفاهی و زیربنایی مناسب برخوردار نیستند و مشکلات اجتماعی و بهداشتی متعددی را به وجود می آورند.مواد و روش هادر این پژوهش با استفاده از الگوی داده های تابلویی به بررسی آثار عوامل موثر بر قیمت مسکن در شهرهای بزرگ صنعتی تهران، اصفهان، تبریز و اهواز طی سال های ۱۳۸۱ ۱۴۰۲پرداخته می شود. شهرهای صنعتی به دلیل فرصت های شغلی و رفاهی، شاهد رشد جمعیت بالایی هستند که این رشد، تقاضا برای مسکن را افزایش می دهد. از سویی در بسیاری از شهرهای بزرگ صنعتی، محدودیت زمین وجود دارد، که این عوامل بر قیمت مسکن در این شهرها بسیار موثر است. متغیرهای مورد بررسی در این پژوهش مشتمل بر متوسط قیمت هرمترمربع مسکن، درآمد سرانه، تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده، هزینه ساخت و ساز مسکن، نرخ بهره وام مسکن، قیمت هر مترمربع زمین و جمعیت هر شهر است. لذا به طور کلی عوامل موثر بر قیمت مسکن با توجه به میزان عرضه و تقاضای مسکن تعیین می شود. درواقع، عواملی که بر قیمت مسکن تاثیر می گذارند، به طور مستقیم بر عرضه و تقاضای مسکن تاثیر دارند و بر اثر تغییرات آن ها قیمت مسکن نیز تغییر می کند. درخور یادآوری است که در این مطالعه منظور از تقاضای مسکن، تقاضای مصرفی آن است و عوامل موثر بر تقاضای مصرفی مسکن در بخش شهری وارد مدل شده است. در تعیین تقاضای مسکن، قیمت مسکن مهم ترین فاکتور است. بعد از قیمت، میزان جمعیت تاثیر زیادی بر تقاضای مسکن می گذارد. چنانچه جمعیت افزایش یابد، تقاضای مسکن افزایش می یابد. سومین متغیر، درآمد سرانه سالانه است که تاثیر مستقیمی بر میزان تقاضای مسکن می گذارد. نرخ بهره وام های پنج ساله متغیر بعدی است که می تواند بر میزان تقاضای مسکن تاثیر قابل توجهی داشته باشد.یافته هانتایج حاصل از این پژوهش با استفاده از روش داده های تابلویی بیانگر آن است که درآمد سرانه و متغیرهای هزینه ساخت وساز و هزینه زمین تاثیر معنادار و بالایی بر قیمت مسکن در شهرهای یادشده دارد. براساس نتایج به دست آمده از برازش مدل، هر چه تعداد پروانه های صادر شده برای ساخت وساز از سوی شهرداری ها افزایش یابد، قیمت مسکن کاهش می یابد. از طرف دیگر، هر چه هزینه های ساختمانی افزایش یابد، قیمت مسکن نیز افزایش می یابد. عامل جمعیت تاثیر مثبتی بر قیمت مسکن دارد که علت این موضوع روند افزایش جمعیت شهرها به علت ورود مهاجران برای کار به شهرهای بزرگ، در این سال ها بوده است. از میان عوامل مورد بررسی بیشترین تاثیر بر قیمت مسکن مربوط به درآمد سرانه و عامل دوم قیمت هر مترمربع زمین در شهرهای بزرگ صنعتی است.با توجه به بزرگ بودن ضریب درآمد سرانه، تاثیر این متغیر بر قیمت مسکن زیاد و مثبت است، به طوری که با یک واحد افزایش در درآمد سرانه، قیمت مسکن ۱/۰۹ واحد در شهرهای صنعتی یادشده افزایش می یابد. این نتایج از آنجا که مربوط به برآورد مدل در شهرهای بزرگ صنعتی است با واقعیت مطابقت دارد، زیرا در شهرهای بزرگ بخش اعظمی از درآمد مردم صرف تامین مسکن می شود. نرخ بهره وام مسکن (RA) بی معنا شده است؛ به این معنا که در شهرهای مورد بررسی، نرخ بهره وام بر قیمت مسکن تاثیری نمی گذارد. قیمت زمین (LPI) اثر مثبت بر قیمت مسکن در شهرهای یادشده دارد که منطقی به نظر می رسد.نتیجه گیریدر پژوهش حاضر با استفاده از روش داده های تابلویی به بررسی عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن در شهرهای بزرگ صنعتی تهران، اصفهان، تبریز و اهواز طی سال های ۱۳۸۱-۱۴۰۲ پرداخته شده است. ابتدا بررسی پایایی متغیرها انجام شد که همه متغیرها پایا بودند، بعد با استفاده از آزمون F لیمر مشخص شد که می توان از روش داده های تابلویی برای برازش استفاده کرد، نتایج حاصل از آزمون هاسمن نیز نشان داد مدل از نوع تصادفی است. براساس نتایج به دست آمده از برازش مدل با روش داده های تابلویی، هر چه تعداد پروانه های صادر شده برای ساخت وساز از سوی شهرداری ها افزایش یابد، قیمت مسکن کاهش می یابد. از طرف دیگر، هر چه هزینه های ساختمانی افزایش یابد، قیمت مسکن نیز افزایش می یابد. عامل جمعیت تاثیر مثبتی بر قیمت مسکن دارد که علت این موضوع روند افزایش جمعیت شهرها به علت ورود مهاجران برای کار به شهرهای بزرگ، در این سال ها بوده است. از میان عوامل مورد بررسی، بیشترین تاثیر بر قیمت مسکن مربوط به درآمد سرانه و عامل دوم قیمت هرمترمربع زمین در شهرهای بزرگ صنعتی است، زیرا آنجا که مسکن جزء کالاهای اساسی در شهرهای بزرگ است و مردم بخش اعظمی از درآمد خود را به این کالای اساسی اختصاص می دهند، لذا تغییر درآمد تاثیر بسیار زیادی بر تقاضای بخش مسکن و تغییر قیمت آن در بخش شهری می گذارد. از سویی، به علت بحث کمیابی زمین در شهرهای بزرگ صنعتی، قیمت هر مترمربع زمین عامل موثری بر قیمت هرمترمربع مسکن است.

کلیدواژه ها:

درآمد سرانه ، قیمت مسکن ، قیمت زمین ، پروانه های ساختمانی