بررسی تطبیقی رویکردهای قوانین ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ روابط موجر و مستاجر نسبت به تلف عین مستاجره و تاثیر آن بر حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی

نهاد اجاره املاک، تجاری به ویژه در حوزه های شهری همواره یکی از مباحث چالش برانگیز در حقوق مدنی ایران بوده است. دو قانون اصلی حاکم بر روابط موجر و مستاجر در دوران معاصر، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و قانون مصوب ۱۳۷۶، از حیث حمایت از مستاجر و حفظ حقوق وی، به ویژه در خصوص تلف عین مستاجره، تفاوت های بنیادینی دارند. این پژوهش با رویکردی تطبیقی به بررسی نحوه مواجهه این دو قانون با مسئله تلف عین مستاجره و تاثیر آن بر حقوق تجاری مستاجر، شامل حق کسب و پیشه و تجارت در قانون ۱۳۵۶ و حق سرقفلی در قانون ۱۳۷۶، می پردازد. در قانون ۱۳۵۶ که مبتنی بر حمایت گرایی از مستاجر است، حق کسب و پیشه و تجارت به عنوان یک حق مکتسبه برای مستاجر شناخته می شود و حتی در صورت پایان قرارداد یا تخلیه مورد اجاره، مستاجر می تواند به دلیل سابقه فعالیت تجاری و ایجاد شهرت صنفی، ادعای دریافت حق کسب کند. در این قانون، تلف عین مستاجره اعم از تلف کلی یا جزئی، موجب زوال خودکار حق کسب و پیشه نیست و در مواردی امکان مطالبه خسارت توسط مستاجر نیز وجود دارد. رویه قضایی نیز در مقام اجرای ماده ۱۴ و بندهای آن، به ویژه بند ۱، بر حفظ حقوق مستاجر در قبال تلف ناشی از تقصیر موجر یا اشخاص ثالث تاکید داشته است. در مقابل، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، با تکیه بر اصل حاکمیت اراده و کاهش مداخلات، حمایتی حق سرقفلی را نه به عنوان حقی مستقل و قائم به ذات، بلکه به عنوان حقی قراردادی و تابع توافقات طرفین معرفی می کند. در این قانون، در صورت تلف عین مستاجره، چنانچه این تلف موجب از بین رفتن امکان انتفاع شود، قرارداد به طور طبیعی منفسخ خواهد شد و اصولا حقی برای مستاجر جهت مطالبه سرقفلی باقی نمی ماند مگر آنکه در قرارداد صراحتا شرطی به نفع مستاجر پیش بینی شده باشد. برخلاف قانون ۱۳۵۶، در اینجا تفسیر مضیق از حقوق مستاجر غلبه دارد و دادگاه ها نیز در رویه غالب، با استناد به مواد ۴۷۷ به بعد قانون مدنی، به انفساخ قهری اجاره در اثر تلف عین مستاجره حکم می دهند. این پژوهش با تحلیل تطبیقی آرای وحدت رویه، نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه و دکترین حقوقی، نشان می دهد که قانون ۱۳۵۶ در برابر تلف عین مستاجره، از منظر حمایت از استمرار فعالیت تجاری مستاجر، نگرشی حمایتی و انعطاف پذیر دارد؛ در حالی که قانون ۱۳۷۶ مبتنی بر قواعد عمومی قراردادها و نگاه مالک محور است.

کلیدواژه ها:

وکالت حقوق و علوم انسانی ، روابط موجر و مستاجر ، تلف عین مستاجره ، حق کسب و پیشه ، حق سرقفلی