مشکلات حقوقی ناشی از تفکیک و افراز اراضی شهری

تفکیک و افراز اراضی شهری به عنوان دو نهاد حقوقی مستقل، همواره در حوزه ی حقوق املاک و مستغلات محل بحث و مناقشه بوده اند. تفکیک که بر اساس ماده ۱۵۴ قانون ثبت اس ناد و املاک، فرآیندی ثبتی محسوب می شود، در صلاحیت اداره ثبت قرار دارد، در حالی که افراز، در مواردی که مالکان مشاعی بر نحوه ای تقسیم توافق ندارند، تابع رسیدگی قضایی است. با این حال، تعارض میان این دو مفهوم و محدودیت های ناشی از ضوابط شهرسازی، موجب شده که فرآیند اجرای این دو نهاد با چالش های حقوقی و اجرایی مواجه گردد. هدف پژوهش حاضر، بررسی ابعاد حقوقی، ثبتی و شهرسازی تفکیک و افراز اراضی شهری و تحلیل تعارضات ناشی از این دو نهاد با قوانین مرتبط از جمله ماده ۴۰۴ اصلاحی قانون شهرداریها و آرای دیوان عدالت اداری است. این پژوهش به روش کتابخانه ای و مروری انجام شده و با تحلیل قوانین، مقررات و رویه های قضایی، تلاش دارد تا چالش های اجرایی ناشی از تعارض صلاحیتی نهادهای متولی، اختلاف در تفاسیر قانونی و آثار مترتب بر اسناد مالکیت ناشی از تفکیک و افراز را مورد بررسی قرار دهد. یافته ها نشان می دهد که از یک سو، شهرداری ها وفق ماده ۱۴ قانون زمین شهری، اختیار مداخله در تفکیک اراضی را دارند و از سوی دیگر، وفق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالکیت رسمی صرفا بر اساس اسناد ثبتی معتبر شناخته می شود. این دوگانگی در کنار صلاحیت های متفاوت مراجع قضایی و ثبتی، باعث افزایش دعاوی مربوط به تفکیک و افراز در محاکم شده است. نتیجه گیری پژوهش نشان می دهد که تفکیک و افراز اراضی شهری نه تنها دارای آثار ثبتی و مالکیتی هستند، بلکه در چارچوب حقوق عمومی و اصول شهرسازی نیز محدودیت هایی بر آنها حاکم است. این مسئله، اهمیت بازنگری در مقررات مرتبط و رفع تعارضات اجرایی میان نهادهای ذیربط را بیش از پیش آشکار می سازد. در این راستا، ایجاد وحدت رویه میان مراجع ثبتی و قضایی، انطباق فرآیندهای تفکیک و افراز با ضوابط طرحهای تفصیلی و اصلاح قوانین متعارض، از جمله راهکارهای پیشنهادی برای رفع مشکلات موجود است.

کلیدواژه ها:

افراز ، تفکیک ، شهرداری ، مالکیت