نقدی بر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

نقدی بر طرح(قانون) الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، در تاریخ ششم آذرماه ۱۴۰۱ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شد و پس از ایرادات شورای نگهبان در مورد برخی مواد و تبصره های این قانون، بررسی مواد اختلافی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.

مجمع تشخیص مصلحت نظام، پس از برگزاری جلسات متعدد و رفع موارد اختلافی سرانجام در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ این قانون را موافق با مصلحت نظام تشخیص داد. در نهایت اجرای این قانون از سوم تیرماه ۱۴۰۳ در کشور آغاز شد، به همین جهت مسئولان قضایی تمهیدات لازم برای اجرای دقیق و سریع مفاد این قانون را در دستور کار خود قرار دادند.بررسی محاسن یا معایب مواد مندرج در این قانون ،نیازمند نوشتن مقالات یا یادداشت های علمی متعدد است که سعی میشود در چندین یادداشت ،به معایب و محاسن آن بپردازم.

شکی نیست که هدف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول جلوگیری از نقل و انتقالات غیر رسمی، جلوگیری از نقل و انتقالات مخفیانه اموال غیرمنقول، ایجاد شفافیت در معاملات، حفاظت از حقوق مالکیت است.آحاد مردم جامعه وبرخی از فارغ التحصیلان حقوق،با تصویب این قانون،فکر کره اند که هر گونه معامله در خصوص اموال غیر منقول ،اعم از اینکه مال غیر منقول ،دارای سند مالکیت اعم از رسمی یا عادی(قولنامه یا بیع نامه)باشد را بایستی در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمود .این در حالیست که این برداشت از قانون یادشده در حال حاضر،اشتباه بوده و صرفا این قانون،در حال حاضرمشتمل بر اموال غیر منقولی است که دارای سند مالکیت میباشند.

در ماده یک قانون معنونه آمده است"ماده۱ یکسال پس از راه ­اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ­باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش ­فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست و...."همانگونه که در صدر ماده آمده است اجراو الزام ماده یک منوط شده به موضوع ماده 10 قانون اخیر الذکر.قبل از اشاره به ماده 10 لازمست نکاتی در خصوص ماده یک بعرض برسانم.صرفنظر از قسمت ابتدایی این ماده ،اعمال حقوقی که در اینجا توضیح داده شده است همگی مستلزم وجود سند مالکیت میباشند.قانونگذار اشعار میدارد"هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع و....الخ"بنظر میرسد که بهتر بود بجای حرف :واو" از حرف "یا " استفاده میشد و منظور قانوگذار از هر عمل حقوقی اعم از عقد (شامل بیع،صلح )بوده که بوسیله این دو عقد مالکیت عین انتقال میبابد .هر چند عقد شامل اجاره و رهن و پیش فروش هم میشود اما از آنجا که در ادامه ماده یک ،عقود اخیرالذکر را تصریحا بیان نموده است فلذا بنظر میرسد که منظور قانونگذار از کلمه عقد که موضوع آن انتقال مالکیت است را بایستی به عقود بیع و صلح تعبیر و تفسیر نمود.همه میدانیم که اموال غیر منقول ،تنها در صورتی که دارای سند مالکیت باشند قابلیت انتقال در دفاتر اسناد رسمی را دارند .پس تا اینجا به مورد خاصی برخورد نکردیم.حرف "واو" بین کلمه عقد و ایقاع بنظر اشتباه درج شده است چرا که اینگونه بنظر میرسد منظور قانونگذار در جمله "هر عمل حقوقی که هم عقد باشد و هم ایقاع " شامل وجود هردو بطور همزمان بوده است .در حالیکه موضوع عقد با ایقاع متفاوت بوده و جمع آنها در تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی میسر نیست.عقد الزاما نیازمند وجود وحضور و شخص (اعم از حقیقی یا حقوقی )بوده ،اما ایقاع الزاما نیازمند حضور تنها یک شخص است (به مانند ابراء).بهر حال بهتر بود که قانونگذار بجای حرف "واو" در این قسمت از حرف "یا" استفاده مینمود.همچنین موردی در خصوص انتقال اموال غیر منقول در قالب ایقاع ندیده ام .معمولا طلبکار لز طلب خود به نفع بدهکار میگذرد و به عبارتی بدهکار را بری الذمه مینماید.اما در خصوص اموال غیر منقول ،تا کنون موردی ندیده ام که در قالب عقد ایقاع بشود آنرا گنجانید.انشااله چنانچه حقوقدانان،وکلای محترم،قضات شریف و سردفتران عزیز موردی در خصوص ایقاع اموال غیر منقول مشاهده فرموده اند این حقیر را نیز مطلع نمایند.بهر حال ،اگر انتقال مال غیر منقول در قالب ایقاع نگنجد بنظر میرسد که کلمه ایقاع در اینجا نیز زائد است و شامل اموال غیر منقول نمیگردد.در ادامه ماده به" انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول "اشاره شده است.استحضار دارید که انتقال منافع اموال غیر منقول با انتقال انتفاع اموال غیر منقول متفاوت است در اولی (انتقال منافع) منظور عقد اجاره است اما در دومی(انتقال انتفاع)منظور انتقال سرقفلی یا بعضا حق کسب و پیشه است .اولی شامل اموال غیر منقول مسکونی و غیر مسکونی میشود و دومی صرفا شامل اموال غیر منقول تجاری میباشد.از لحاظ حقوقی ،هیچکدام از موارد اخیر الذکر موجب انتقال مالکیت نمیشود هر چند انتقال انتفاع اموال تجاری (انتقال سرقفلی)از لحاظ عامیانه ،بین 70تا 90درصد مالکیت را به مستاجر میدهد اما همچنان موظف است کم و بیش ،ماهیانه مبلغی را بعنوان اجاره بها به مالک بپردازد .در ماده 40 قانون مدنی تعریف حق انتفاع آمده است .بر اساس این ماده : " حق انتفاع عبارت است از حقی که به موجب آن شخصی می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد ، استفاده کند " . با توجه به این ماده می توان گفت وقتی کسی از مالی که متعلق به دیگری است برای مدت معلوم یا نا معلومی استفاده کند ، بدون اینکه مالکیت مال به او منتقل شود ، برایش حق انتفاع ایجاد شده است انواع حق انتفاع نیز در قانون مدنی در مواد 41 تا 44 مشخص شده است . این انواع عبارتند از :

الف – عمری : وقتی مالک مالی به موجب یک قرارداد ، حق انتفاعی را به مدت عمر خودش یا مدت عمر منتفع یا مدت عمر شخص ثالثی ، به دیگری بدهد ، حق انتفاع از نوع عمری ( عمرا ) خواهد بود . مثلا فردی استفاده از محصولات باغ/زمین کشاورزی خود را برای مدت عمر خودش /یا مدت عمر شخص ثالثی به فرد دیگری می دهد و میگوید تا زمانی که من زنده هستم/یا آن شخص ثالث زنده هست- می توانی از محصول این باغ/زمین استفاده کنی .

ب – رقبی : رقبی ( رقبا ) حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار شده باشد . مثال این مورد زمانی است که مالک برای مدت سه سال حق استفاده از باغ خود را به پسرش بدهد .

ج – سکنی : اگر کسی تنها حق سکونت در مسکنی را به دیگری بدهد ، حق انتفاع از نوع سکنی (سکنا ) خواهد بود که هم می تواند رقبی و هم عمری باشد .

د – حبس مطلق : طبق ماده 44 قانون مدنی اگر مالک برای حق انتفاع هیچ مهلتی مشخص نکرده باشد ، حبس مطلق خواهد بود ؛ یعنی تا زمان فوت مالک برقرار خواهد بود مگر اینکه مالک از حق انتفاع رجوع کند.بهر حال تنظیم این نوع اسناد نیز نیازمند وجود سند رسمی مالکیت است همچنانکه قبلا نیز بوده است فلذا تا اینجا مورد خاصی در قانون الزام مشاهده نگردید

ادامه دارد.....

بهزاد رحمانی مهر -سردفتر اسناد 18 خرم آباد