حق فسخ معاملات اموال غیرمنقول در چهارچوب قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول متن ، تفسیر و تحلیل نظریه مشورتی مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۰۶ شماره ۷/۱۴۰۳/۴۵۷

هوالمالک

حق فسخ معاملات اموال غیرمنقول در چهارچوب قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول/

متن ، تفسیر و تحلیل نظریه مشورتی مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۰۶ شماره 7/1403/457

اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۰۶ شماره 7/1403/457 به سه سوال در رابطه با حق فسخ موضوع تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پاسخ داد.در این یادداشت سه سوال و پاسخ اداره حقوقی مورد بررسی قرار گرفت:

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۴۵۷ مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۰۶

استعلام:

۱- آیا دعوای تنفیذ فسخ معامله موضوع تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ در مورد معاملات املاک با سند عادی (پس از سپری شدن مواعد موضوع مواد یک و ۱۰ قانون) قابل پذیرش است و یا آنکه این دعاوی مختص معاملات ثبت شده در سامانه و پس از سپری شدن مواعد قانونی است؟

/ وفق صدر تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، موارد موضوع تبصره یادشده ناظر بر دعوای تنفیذ فسخ معاملاتی است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک این قانون ثبت شده است.

۲- آیا اعمال حق فسخ با مهلت پانزده روزه مندرج در تبصره یک ماده یک قانون یادشده، مقررات قانونی مدنی در مورد فوریت خیارات را منتفی می کند و یا آنکه احکام قانونی مذکور هم چنان به قوت خود باقی است؟

/ به تصریح تبصره یادشده، اظهارنامه موضوع این تبصره باید ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ ارسال شود. بر این اساس، بحث تعارض این حکم با مقررات قانون مدنی و احتمال تغییر در حکم راجع به فوریت عرفی خیارات، موضوعا منتفی است.

۳- در مورد قسمت اخیر تبصره یک ماده یک قانون مذکور، چنانچه دادگاه در دعوای تنفیذ فسخ به سبب انتقال مبیع به ثالث توسط بایع، حکم به قیمت روز مال صادر کرده باشد و معامله دوم هم منحل شده و مبیع به مالکیت بایع در عقد اول بازگردد، برای استرداد عین مال در معامله اول فسخ شده راهکار چیست؟ 

آیا اعاده دادرسی برای رای اول امکان پذیر است؟ 

آیا می توان گفت این موضوع شامل احکام بدل حیلوله است و بدون نیاز به صدور حکم و به جای پرداخت وجه نقد به نرخ روز، عین مال به محکوم له تحویل می شود؟

 / چنانچه در اجرای ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، حکم به پرداخت قیمت روز مال غیرمنقول صادر و اجرا شده باشد، اقاله معامله پس از اجرای حکم یادشده موثر در مقام نیست 

و قیمت پرداخت شده را نمی توان مشمول احکام مقرر برای بدل حیلوله تلقی کرد؛ 

همچنین فرض سوال مشمول مقررات راجع به اعاده دادرسی نیست.

اهداف اصلی و محوری نظریه:

دامنه شمول دعوای تنفیذ فسخ: 

مشخص کردن اینکه آیا دعوای تنفیذ فسخ معاملات اموال غیرمنقول، فقط شامل معاملات ثبت شده در سامانه است یا معاملات با سند عادی نیز مشمول این قانون می شوند.

بررسی تعارض با قوانین مدنی:

 تحلیل اینکه آیا مهلت 15 روزه مقرر در قانون جدید، احکام مربوط به فوریت خیارات در قانون مدنی را تحت تاثیر قرار می دهد یا خیر.

راهکارهای استرداد مال در صورت انتقال به ثالث:

ارائه راهکار عملی در مورد نحوه استرداد عین مال در مواردی که بعد از فسخ معامله، مبیع به ثالث منتقل شده و سپس معامله دوم نیز منحل شده است.

نتایج و دستاوردهای کلیدی نظریه:

1. دعوای تنفیذ فسخ: 

طبق مفهوم نظریه، دعوای تنفیذ فسخ فقط در مورد معاملاتی قابل پذیرش است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشند. این امر نشان می دهد که معاملات با سند عادی خارج از شمول این قانون هستند.

2. فوریت خیارات: 

نظریه مشورتی تاکید می کند که مهلت 15 روزه برای ارسال اظهارنامه، با احکام مربوط به فوریت خیارات در قانون مدنی تعارضی ندارد و این دو مقرره به صورت موازی قابل اجرا هستند.

3. استرداد عین مال: 

در مورد استرداد عین مال در صورت انتقال به ثالث و انحلال معامله دوم، نظریه بیان می کند که اعاده دادرسی راهکار مناسب نیست. همچنین، قیمت روز مال پرداخت شده را نمی توان به عنوان بدل حیلوله تلقی کرد و مسترد نمود.

پیامدها و کاربردهای عملی:

-برای وکلا و حقوقدانان:

 این نظریه راهنمایی مهمی در خصوص استدلال و دفاع در دعاوی مربوط به حق فسخ معاملات اموال غیرمنقول است.

-برای خریداران و فروشندگان:

 افراد دخیل در معاملات اموال غیرمنقول باید آگاه باشند که ثبت معامله در سامانه، حق فسخ را برای آنها ایجاد می کند و این حق، تابع مقررات خاص خود است.

-برای مراجع قضایی: 

قضات و دادگاه ها می توانند با استناد به این نظریه، در مورد دعوای تنفیذ فسخ و شرایط اعمال حق فسخ، تصمیم گیری کنند.

محدودیت ها و پیشنهادات:

این نظریه مشورتی به طور مشخص به محدودیت ها یا پیشنهاداتی اشاره نکرده است. با این حال، می توان پیشنهاد کرد که در تحقیقات آتی، به بررسی دقیق تر تعامل مقررات قانون مدنی و قانون الزام به ثبت رسمی در خصوص حق فسخ پرداخته شود. همچنین، بررسی راهکارهای جایگزین برای استرداد عین مال در موارد خاص، می تواند موضوع تحقیقات حقوقی بعدی باشد.

مصطفی لطفی /پژوهشگر حقوق خصوصی/وکیل دادگستری