چگونه فروشنده را ملزم به تنظیم سند ملک کنیم؟
در نظام حقوقی ایران در عقد خرید و فروش، مالکیت ملک هنگامی به خریدار انتقال می یابد که طرفین قرارداد یعنی فروشنده و خریدار در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حضور پیدا کرده و سند مالکیت قبلی ملک را باطل کرده و سند مالکیت جدیدی به نام خریدار صادر شود. چگونگی انجام این مراحل در قرارداد مبایعه نامه پیش بینی می شود. مبایعه نامه سندی است که معمولا در دفاتر مشاور املاک تنظیم شده و به امضای فروشنده، خریدار و شهود می رسد. یکی از تعهداتی که در مبایعه نامه نسبت به آن تعیین تکلیف می شود، چگونگی تنظیم سند به نام خریدار می باشد. در مبایعه نامه معمولا پرداخت بخشی از مبلغ قرارداد به فروشنده، منوط به تنظیم سند ملک به نام خریدار می گردد. همچنین در خصوص سایر شرایط و اوضاع تنظیم سند رسمی در مبایعه نامه تعیین تکلیف می شود.
برای مثال ممکن است این عبارات در مبایعه نامه قید شود: «طرفین متعهد شدند در مورخ… در دفترخانه ثبت اسناد رسمی شماره … شهر مهاباد حضور پیدا کرده و سند رسمی را به نام خریدار تنظیم نمایند.»
با این وجود در بسیاری از موارد ممکن است فروشنده از انجام تعهدات خود در ارتباط با تنظیم سند ملک، خودداری کند. در این صورت انجام اقدامات حقوقی و قضایی فوری، ضرورت دارد. در ادامه ضمن ارائه برخی از مهمترین راهکارهای حقوقی برای ملزم ساختن فروشنده به تنظیم سند رسمی، مروری بر شیوه طرح دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» در دادگاه عمومی و حقوقی خواهیم داشت.
برخی از مهمترین راهکارهای قانونی برای الزام فروشنده به تنظیم سند ملک
برای تنظیم سند ملک در قرارداد، دفترخانه مشخصی را تعیین کنید. هر دفترخانه ثبت اسناد رسمی در حوزه قضایی شهر محل فعالیت خود، دارای یک شماره می باشد. دلیل این امر در «گواهی عدم حضور» خلاصه می شود. چنانچه دفترخانه مشخصی در مبایعه نامه برای تنظیم سند ذکر شده باشد، اگر در روز اجرای تعهد فروشنده برای انجام تعهدات خود و امضای اسناد حضور پیدا نکرد، دفترخانه ثبت اسناد رسمی موظف است به درخواست خریدار، گواهی عدم حضور را صادر کند. گواهی عدم حضور به عنوان یکی از دلایل و منضمات برای اثبات دعوای الزام به سند رسمی به دادگاه تقدیم شده و منشاء جبران خسارت قرار می گیرد.
تعیین وجه التزام نیز به عنوان یک راهکار ضروری برای ملزم ساختن فروشنده به تنظیم سند ملک شناخته می شود. تعیین وجه التزام به معنای این است که طرفین متعهد می گردند، در صورت عدم انجام تعهدات خود، مبلغ معینی را به عنوان خسارت به طرف مقابل پرداخت نمایند. برای میزان وجه التزام محدودیتی وجود ندارد و توصیه می شود برای پایبندی هرچه بیشتر طرفین قرارداد به انجام تعهدات خود، مبلغ وجه التزام به میزان چشمگیری تعیین شود.
دریافت استعلام های مربوط به شهرداری، اداره امور مالیاتی و سایر ادارات پیش از امضای مبایعه نامه نیز به عنوان یک راهکار عملی توصیه می شود. گاه فروشنده حاضر به تنظیم سند ملک می باشد ولی به دلایلی مثل بدهی های مالیاتی یا عوارض شهرداری، عملا تنظیم سند رسمی در دفترخانه برای ملک مورد معامله ممکن نیست. از همین رو خریدار باید پیش از امضای مبایعه نامه، استعلام های مربوط به بدهی های مالیاتی و بانکی، عوارض شهرداری و … را ملاحظه نماید.
شیوه اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
اگر هیچ یک از راهکار های بالا برای الزام فروشنده به تنظیم سند ملک کارساز نبود، چاره نهایی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه حقوقی محلی می باشد که ملک در حوزه قضایی آن واقع گردیده است. انجام این کار مستلزم نگارش دادخواست و ارسال آن به دفتر دادگاه عمومی و حقوقی است. دادخواست برگه چاپی خاصی است که مشخصات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بر روی آن نگارش می یابد. خواهان کسی است که دعوای حقوقی را اقامه می کند. در مقابل خوانده همان فروشنده می باشد که از تنظیم سند رسمی به نام خریدار خودداری می نماید. دادگاه پس از دریافت دادخواست و پیوست های آن وقت رسیدگی را تعیین کرده و طرفین را احضار می نماید.
امروزه به دلایل گوناگونی خرید ملک و انتقال سند رسمی مالکیت دارای ابعاد پیچیده حقوقی می باشد. از همین رو توصیه می شود پیش از خرید ملک و انجام هرگونه اقدام حقوقی مرتبط با آن، ابتدا با یک یا چند نفر وکیل دادگستری مشاوره حقوقی داشته باشید. مجموعه حقوقی ما با حضور بهترین وکلای دادگستری آماده ارائه انواع خدمات حقوقی از قبیل وکالت در دعاوی، نگارش لوایح و … می باشد.