بررسی شرایط تخلیه مستاجر بعد از فروش ملک

همانطور که میدانید، قرارداد اجاره به عنوان یکی از پرکاربردترین قراردادها در دستیابی به املاک به شمار می رود. در همین راستا دعاوی مختلفی در راستای قرارداد اجاره و فروش رخ می دهد.

یکی از این دعاوی مربوط به آن دسته از افرادی می شود که ملک خود را بنا به هر دلیلی فروخته اند. فروش ملک موجب می شود تا مستاجری که در آن ملک ساکن است دچار چالش های مختلفی گردد.

در واقع با وجود مالک جدید ممکن است پرونده های دادگاهی گوناگونی برای مستاجر به وجود بیاید که نیاز به پیگیری دارد.

نکته: مالک جدید نمی تواند به هیچ عنوان به صورت غیرقانونی از مستاجر درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.

تکلیف مستاجر بعد از فروش ملک

در ماده 498 قانون مدنی ذکر شده است که اگر مستاجره به دیگری انتقال داده شود، اجاره به حال خود باقی خواهد ماند.

شرایط تخلیه مستاجر بعد از فروش ملک

با انتقال ملک (عین مستاجره) قرارداد اجاره نیز به مالک جدید منتقل خواهد شد. بنابراین مالک جدید موجر محسوب می شود و می تواند با قرارداد اجاره مالک قبلی درخواست تخلیه ملک را به مراجع زیر صلاح بدهد.

فسخ قرارداد و حکم تخلیه مستاجر با مالک جدید

برخی از افراد بدون داشتن آگاهی لازم بر این باور هستند که تخلیه مستاجر بعد از فروش ملک باید انجام بگیرد اما فقط در صورتی که حق فسخ مالک در قرارداد تعیین شده باشد، امکان تخلیه مستاجر بعد از فروش ملک وجود خواهد داشت.

به صورت دقیق تر باید در قرارداد ذکر شده باشد: “در صورت فروش ملک مالک می تواند از بند حق فسخ در قرارداد استفاده نماید”

در این صورت مالک باید دعوای فسخ قرارداد اجاره به همراه حکم تخلیه ملک را مطرح نماید و همینطور بدیهی است در صورت نبود این بند در قرارداد، امکان طرح دعوای فسخ قرارداد و تخلیه ملک از سوی موجر جدید وجود ندارد.

آیا مالک می تواند در مدت زمان اجاره بدون اطلاع مستاجر ملک خود را بفروشد؟

فروش مال در حین اجاره آن به هیچ وجه ایرادی ندارد. با این وجود، مالک جدید باید بداند که دو مالک برای ملک وجود دارد، یکی مالک اصلی بوده و دیگری مالک منافع مال یا همان اجاره کنند، است.

بنابراین مالک جدید باید منتظر بماند تا قرارداد فوق به طور کامل به پایان برسد تا بتواند مالکیت تمام و کمال بر روی مال داشته باشد.

تکلیف ودیعه و اجاره مستاجر بعد از فروش ملک

در قرارداد فروش ملک، مالک قدیمی تمامی حقوق خود را به مالک جدید واگذار می کند و دیگر حق مالکیت نخواهد داشت. پس در این صورت باید اجاره ماهیانه به حساب مالک جدید واریز گردد و همچنین ودیعه مستاجر را باید مالک جدید پرداخت نماید.

بازدید ملک در زمان اجاره

در برخی از قراردادهای اجاره، نکته ای مبنی بر بازدید ملک از سوی مالک در حین اجاره ذکر می شود. در واقع مالک می تواند برای فروش ملک بند حق بازدید را در قرارداد بگذارد تا در صورتی که نیاز به فروش ملک داشت، مالک جدید بتواند به بازدید از ملک بپردازد.

لازم به ذکر است که اگر حق بازدید ملک از سوی مالک در صورت تصمیم به فروش وجود نداشته باشد، مستاجر اختیارات بیشتری را خواهد داشت.

در واقع مستاجر می تواند از ورود مالک و خریدار جلوگیری کند. چرا که هیچ گونه بندی مبنی بر این مسئله وجود ندارد و به همین دلیل مستاجر می تواند اجازه ورود مالک را ندهد.

وظایف مستاجر در مقابل مالک جدید

در واقع مستاجر باید ملک را به صورت کاملا سالم تحویل مالک دهد. توجه داشته باشید که در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بها، مستاجر ملزم به پرداخت اجاره مدت زمان ذکر شده بوده و آن را باید به طور کامل بپردازد.