معماری با کاربری مختلط (Mixed-used)

مقدمه

همه ما در طول زندگی خود درگیر تعاملات اجتماعی بوده ایم، اگرچه معمولا آنها را با چنین عنوانی نمی بینیم. تصمیم گیری در مورد محل زندگی، انتخاب مدرسه کودکان، تصمیم گیری برای باردار شدن یا نشدن، مشارکت در خدمات اجتماعی، یادگیری از همسالان و همکلاسی های خود، و نام گذاری کودک، ناشی از تعاملات اجتماعی بین فردی است که همیشه در مناطق مسکونی، مدرسه و محل کار رخ می دهد. از آنجایی که ساکنان یک شهر خاص در واقع عناصر حیاتی شهری هستند که شهرها نشاط خود را از آنها جذب می کنند، تجهیز محله ها به مراکز خرید، ارائه خدمات، توسعه تنوع، کاربری های مختلط و ایجاد فرصت از جمله ویژگی های یک شهر ارزشمند است. همچنین یکی از مهم ترین ضرورت های شکوفایی و شکوفایی شهرها، تجمع بیشتر شهروندان در محله های مراکز شهر است که در نتیجه شهری پرانرژی، پویا یا به عبارتی 24 ساعته به دست می آید. در دهه های اخیر رشد سریع ابعاد شهرنشینی و شکل گیری مقیاس جدید توسعه شهری باعث شده است که شهرهای مدرن و شهرنشینی با چالش های جدیدی از جمله افزایش نابسامانی های اجتماعی، محو شدن هویت و تعلق اجتماعی و به طور کلی کاهش کیفیت زندگی مواجه شوند. همچنین ادغام عملکردها، کارکردها و فعالیت ها برای ایجاد وحدت محیطی و حوزه های مختلف مانند نیمه خصوصی، نیمه عمومی و عمومی به عنوان زمینه اصلی روابط و تعاملات اجتماعی تلقی می شود. هدف کلی طرح های مختلط بهبود رفاه اجتماعی و سلامت شهروندان است که می تواند از راه هایی مانند ادغام و ترکیب محیط های زندگی و کار با یکدیگر و همچنین حذف مناطق شهری تک عملکردی به دست آید. [5]

توسعه با استفاده ترکیبی چیست؟ (What Is Mixed-Use Development?)

همانطور که توسط MRSCواشنگتن تعریف شده است، توسعه با کاربری مختلط به عنوان توسعه مناسب برای عابران پیاده که دو یا چند کاربری مسکونی، تجاری، فرهنگی، نهادی و/یا صنعتی را ترکیب می کند، مشخص می شود. استفاده ترکیبی یکی از ده اصل رشد هوشمند است، یک استراتژی برنامه ریزی که به دنبال تقویت طراحی و توسعه جامعه است که در خدمت اقتصاد، جامعه، سلامت عمومی و محیط زیست است.

در حالی که استفاده مختلط به یک کلمه پرطرفدار تبدیل شده است، این اصطلاح می تواند گیج کننده باشد. این فقط به یک توسعه چند طبقه که شامل کاربری تجاری در طبقه اول با کاربری های مسکونی در طبقات بالا است محدود نمی شود. راهنمای توسعه کاربری مختلط موسسه زمین شهری، توسعه با کاربری مختلط را به این صورت توصیف می کند که:

1) سه یا چند کاربری درآمدزا (مانند خرده فروشی/سرگرمی، اداری، مسکونی، هتل، و/یا مدنی/فرهنگی/تفریحی) ارائه می کند.

2) یکپارچگی، تراکم و سازگاری کاربری ها را تقویت می کند و

3) ایجاد یک جامعه قابل پیاده روی با اتصالات بی وقفه عابر پیاده.

پهنه بندی با کاربری مختلط امکان ترکیب افقی و عمودی کاربری ها در یک منطقه معین را فراهم می کند. واحدهای تجاری، مسکونی و حتی در برخی موارد، صنایع سبک برای کمک به ایجاد محیط های ساخته شده ای که ساکنان می توانند در آن زندگی، کار و بازی کنند، با هم مناسب هستند. [1]

تعریف ULI

تعریفی که ULIارائه می کند احتمالا رایج ترین تعریف این اصطلاح است. در سال 1976، ULIاولین سازمانی بود که با انتشار اولین کتاب خود با عنوان توسعه های کاربری مختلط: روش های جدید استفاده از زمین، به این مفهوم عمیق پرداخت و در حالی که این مفهوم در طول سال ها تکامل یافته است، تعریف اصلی آن ها اساسا در تدبیر باقی مانده است. در حال حاضر، ویرایش دوم کتابچه راهنمای توسعه با کاربری مختلط، توسعه با کاربری مختلط را شامل موارد زیر می داند:

• سه یا چند کاربرد درآمدزا (مانند خرده فروشی/سرگرمی، اداری، مسکونی، هتل و/یا مدنی/فرهنگی/تفریحی) که در پروژه های خوب برنامه ریزی شده از دو طرف حمایت می کنند.

• ادغام فیزیکی و عملکردی قابل توجه اجزای پروژه (و در نتیجه استفاده نسبتا نزدیک و فشرده از زمین)، از جمله اتصالات بی وقفه عابر پیاده. و

•توسعه مطابق با یک برنامه منسجم (که اغلب نوع و مقیاس استفاده، تراکم مجاز و موارد مرتبط را مشخص می کند).

بعلاوه، ULIتمایز بین توسعه ترکیبی و آنچه از آن به عنوان توسعه "چند کاربرد" یاد می کند، ایجاد می کند. در حالی که هر دو مفهوم شامل انواع کاربری ها می شوند، توسعه چند منظوره فاقد یکپارچگی، تراکم و سازگاری کاربری های زمینی مورد نیاز برای ایجاد یک جامعه قابل پیاده روی با اتصالات عابر پیاده بدون وقفه بین اجزای مختلف پروژه است. علاوه بر این، ULI مشخص می کند که کاربری مختلط باید حداقل سه کاربری یکپارچه را شامل شود و هر یک از آنها باید به اندازه کافی قابل توجه باشد تا بازار قابل توجهی را به خود جذب کند. که کاربردهایی را که صرفا به عنوان امکاناتی برای استفاده اولیه عمل می کنند را حذف می کند.

بنابراین، پروژه هایی که دارای چندین کاربری هستند، اما فاقد اتصال عابر پیاده هستند، مانند جوامع برنامه ریزی شده اصلی در حومه شهر که نیاز به یک خودرو برای تردد دارند، الزامات خود را برای استفاده مختلط برآورده نمی کنند. همین امر در مورد پروژه های دو منظوره، مانند پروژه های مسکونی چند طبقه در مناطق شهری با مقدار نسبتا کمی فضای خرده فروشی در سطح زمین صادق است. [4]

استفاده ترکیبی در زمینه

اختلاط کاربری ها یکی از ویژگی های همه جا شهرها و مناطق شهری از آغاز تمدن بشری بوده است. از نظر تاریخی، فضاهای مورد نیاز برای قرار دادن کارکردهای اساسی محیط ساخته شده، از جمله مکان هایی برای سکونت، اجتماعی شدن، و تولید و توزیع کالاها و خدمات، به شدت در هم آمیخته بودند زیرا پیاده روی وسیله اصلی حمل و نقل بود. در نتیجه، مسافت هایی که مردم می توانستند به صورت روزانه طی کنند، محدود به آن چیزی بود که به طور منطقی می توان با پای پیاده طی مدت زمان کمی که بین خواب و کار وجود داشت، طی کرد. این امر هم اندازه کلی شهر و هم فضایی را که برای هر عملکرد ضروری در دسترس بود محدود می کرد.

انقلاب صنعتی یک تغییر اساسی در الگوهای توسعه ایجاد کرد که ساختار محیط ساخته شده را مجددا تنظیم کرد و، به ویژه در ایالات متحده، مجموعه اصول مشترکی را که به لحاظ تاریخی ساختار شهری را ساختار می داد، از بین برد. این دگرگونی عمدتا توسط پنج عامل تحریک شد: صنعتی شدن، شهرنشینی، پیشرفت در حمل و نقل، قوانین منطقه بندی، و ظهور طبقه متوسط مرفه. [4]

کاربرد ترکیبی در تئوری

دور شدن از تفکیک کاربری ها و بازگشت به سمت یکپارچه سازی آنها، توسعه با کاربری مختلط را به عنوان یک پارادایم مهم در دنیای برنامه ریزی و توسعه تثبیت کرده است. در واقع، بسیاری از مردم آن را به عنوان نوشدارویی برای مشکلات پیش روی مناطق پراکنده شهری ما در نظر می گیرد. [4]

در حالی که اشکال زیادی از توسعه با استفاده ترکیبی وجود دارد، می توان آن را به دو روش طبقه بندی کرد:

توسعه عمودی ترکیبی

ترکیبی از کاربردهای مختلف در یک ساختمان.

برای استفاده عمومی بیشتر در طبقه پایین مانند مغازه های خرده فروشی، رستوران ها، مشاغل تجاری فراهم می کند.

امکان استفاده خصوصی بیشتر در طبقات فوقانی مانند واحدهای مسکونی، اتاق های هتل یا فضای اداری را فراهم می کند. [1]

شکل توسعه عمودی و افقی [1]

توسعه افقی با کاربری مختلط

متشکل از ساختمان های یک بار مصرف در یک منطقه منطقه بندی با کاربری مختلط، که امکان استفاده از زمین در یک پروژه توسعه واحد را فراهم می کند.

انواع کاربری های تکمیلی و یکپارچه را فراهم می کند که قابل پیاده روی و در یک محله، منطقه، زمین یا پروژه توسعه معین هستند. [1]

توسعه ترکیبی می تواند چهار شکل کلی داشته باشد:

1. می تواند یک سازه بلند منفرد در یک سایت واحد باشد که شامل دو یا چند کاربرد ادغام شده در ساختار است. دارای خرده فروشی در سطح خیابان با دفاتر بالای خرده فروشی و یا واحدهای مسکونی یا فضای هتل در فضای اداری است.

2. می تواند دو یا چند سازه مرتفع در یک سایت واحد باشد که هر سازه کاربرد متفاوتی دارد. ساختمان اداری، برج مسکونی (مالکیت کاندومینیوم) و یک هتل ترکیب معمولی هستند.

3. توسعه با کاربری مختلط می تواند ترکیبی از سازه های مختلف کم ارتفاع در یک سایت واحد با خرده فروشی در سطح زمین با واحدهای مسکونی در بالا در یک سازه و فضای اداری در بالا در ساختار دیگر باشد.

4. می تواند یک سازه متوسط در یک سایت واحد باشد که معمولا در یک محیط شهری با خرده فروشی روی زمین و مسکونی یا اداری در بالا قرار دارد. [2]

استفاده در آمریکای شمالی در مقابل اروپا

به طور سنتی، سکونتگاه های انسانی در الگوهای کاربری مختلط توسعه یافته اند. با این حال، با صنعتی شدن، مقررات منطقه بندی دولتی برای جداسازی عملکردهای مختلف، مانند تولید، از مناطق مسکونی معرفی شد. نگرانی های بهداشت عمومی و حفاظت از ارزش های دارایی به عنوان انگیزه پشت این جدایی بود. عمل منطقه بندی برای استفاده مسکونی تک خانواری برای محافظت از جوامع در برابر اثرات منفی خارجی، از جمله آلودگی هوا، صدا، و نور، همراه با شیوه های صنعتی سنگین تر تحریک شد. این مناطق همچنین برای تشدید شکاف های نژادی و طبقاتی ساخته شدند.

اوج شکوفایی منطقه بندی با کاربری جداگانه در ایالات متحده پس از جنگ جهانی دوم بود، زمانی که برنامه ریز و کمیسر پارک های شهر نیویورک، رابرت موزس، از بزرگراه ها برای تجزیه توابع و محله های شهر دفاع کرد. تضاد با این شیوه ها از سوی فعال و نویسنده، جین جاکوبز، مطرح شد که یکی از حامیان اصلی منطقه بندی با کاربری مختلط بود، و معتقد بود که نقش کلیدی در ایجاد منظره ای ارگانیک، متنوع و پر جنب و جوش دارد. این دو چهره در بسیاری از دهه 1960 رودررو شدند. از دهه 1990، منطقه بندی با کاربری مختلط بار دیگر مطلوب شده است زیرا برای مبارزه با گسترش شهری و افزایش نشاط اقتصادی کار می کند.

در بیشتر کشورهای اروپا، سیاست دولت تداوم نقش مرکز شهر را به عنوان یک مکان اصلی برای تجارت، خرده فروشی، رستوران و فعالیت های سرگرمی تشویق کرده است، بر خلاف ایالات متحده که منطقه بندی به طور فعال برای چندین دهه از چنین استفاده ترکیبی منع می کرد. برای مثال، در انگلستان، هتل ها به جای تجاری که در ایالات متحده طبقه بندی می شوند، تحت همان چتر «مسکونی» قرار می گیرند. فرانسه نیز به طور مشابه به سمت کاربری مختلط گرایش پیدا می کند، زیرا بیشتر شهر پاریس به سادگی به عنوان "عمومی شهری" منطقه بندی شده است که امکان استفاده های مختلف را فراهم می کند. حتی مناطقی که عمارت ها و ویلاهای اشراف را در خود جای داده اند، به جای منطقه بندی تک خانواده ای، بر حفظ تاریخی و معماری متمرکز هستند. منطقه بندی تک خانواده نیز در آلمان و روسیه وجود ندارد، جایی که کدهای منطقه بندی هیچ تمایزی بین انواع مختلف مسکن قائل نمی شوند.

دلبستگی آمریکا به مالکیت خصوصی و خانه سنتی حومه دهه 1950، و همچنین شکاف عمیق نژادی و طبقاتی، نشان دهنده واگرایی در منطقه بندی با کاربری مختلط بین قاره ها است. در نتیجه، بسیاری از شهرهای مرکزی اروپا «به طور پیش فرض» دارای کاربری مختلط هستند و اصطلاح «کاربری مختلط» در مورد مناطق جدید شهر که در آن تلاش هایی برای ترکیب کردن فعالیت های مسکونی و تجاری - مانند آمستردام انجام می شود، بسیار مرتبط تر است. [3]

زمینه های استفاده از توسعه ترکیبی

استفاده گسترده از منطقه بندی با کاربری مختلط و توسعه های با کاربری مختلط ممکن است در زمینه های مختلفی یافت شود، مانند موارد زیر (چندین زمینه ممکن است برای یک پروژه یا موقعیت خاص اعمال شود):

به عنوان بخشی از استراتژی های برنامه ریزی رشد هوشمند.

در محله های شهری سنتی، به عنوان بخشی از نوسازی و/یا پر کردن شهری، یعنی ارتقای ساختمان ها و فضاهای عمومی و امکانات رفاهی محله برای ارائه مسکن بیشتر و/یا بهتر و کیفیت زندگی .

افزودن یک یا چند توسعه با کاربری مختلط برای ارائه یک «مرکز شهر» جدید یا بیشتر برای جامعه. [3]

فواید

از جمله فواید استفاده از توسعه ترکیبی در سه مورد اقتصادی، اجتماعی و محیطی اشاره نمود که به اختصار در زیر آمده است:

1. اقتصادی

· ایجاد فرصت های شغلی و مسکن قابل توجه

· مشوق توسعه سیستم های حمل و نقل عمومی در این مناطق

· افزایش ارزش زمین و ملک های کم ارزش و کم استفاده

· متعادل کردن هزینه های مسکن [3]

2. اجتماعی

· افزایش کارایی، بهره وری و کیفیت زندگی حول ایده "زندگی، کار، بازی"

· ایجاد حس مکان از طریق گرد هم آوردن کارکنان، بازدیدکنندگان و ساکنان، جامعه

· افزایش ساعت کاری از هشت ساعت به هجده ساعت با مناطق تک کاربری به کاربری مختلط

· ایجاد احساس امنیت به دلیل حضور مردم در خیابان به مدت طولانی تر

· افزایش نشاط و تقویت تعاملات اجتماعی [3]

3. محیطی

· توانایی قوی برای انطباق با محیط های اجتماعی و اقتصادی در حال تغییر (زمانی که همه گیری کووید-19 شیوع پیدا کرد، خرده فروشان نیویورک که در بلوک های بلند و تجاری قرار داشتند، به شدت آسیب دیدند، زیرا دیگر رهگذران را جذب نمی کردند. با ترکیب چندین عملکرد در یک ساختمان یا توسعه، مناطق با کاربری مختلط می توانند از طریق توانایی خود در جذب و حفظ بازدیدکنندگان، انعطاف پذیری ایجاد کنند.)

· تقویت شیوه های حمل و نقل پایدار ( مسافت سفر را تا حد زیادی کاهش پیدا می کند)

· تقویت زیرساخت های مناسب برای عابر پیاده و دوچرخه سواری به دلیل افزایش تراکم و کاهش فاصله بین مسکن، محل کار، کسب وکارهای خرده فروشی و سایر امکانات رفاهی

· افزایش سلامت و تندرستی با کاهش انتشار گاز کربن

· حفظ فضای باز و زمین های کشاورزی

· کاهش در سفرهای وسایل نقلیه (سفرهای چند منظوره)، کاهش مصرف سوخت، وابستگی کمتر به خودروها کاهش مصرف انرژی در ساختمان ها

· خیابانی پرجنب وجوش با جذابیت های بصری فراوان [3]

اشکالات استفاده از توسعه ترکیبی

1. انصاف

پروژه های با کاربری مختلط اغلب در برآوردن اهداف حقوق صاحبان سهام و مقرون به صرفه بودن کوتاهی می کنند. مکان های مسکونی سطح بالا، خرده فروشی سطح بالا، و فضاهای اداری کلاس Aکه برای مستاجرین سطح بالا جذاب هستند، اغلب به دلیل پتانسیل سوداگرانه شان در اولویت قرار می گیرند. همچنین گرایشی وجود دارد که فضاهای مسکونی در توسعه های با کاربری مختلط به جای فضاهای اجاره ای، مالکیت مشترک شوند. [3]

2. تامین مالی

با توجه به اینکه چندین مستاجر در یک ساختمان زندگی می کنند، ساختمان های با کاربری مختلط می توانند مخاطره آمیز باشند. پروژه های با کاربری مختلط مانند هادسون یاردز نیز بسیار گران هستند. [3]

3. زیبایی شناسی

پروژه های با کاربری مختلط ممکن است به عنوان جدا از محیط اطراف دیده شوند. طرح هایی که شخصیت، تاریخ و جذابیت محلی را حفظ می کنند با طرح هایی که نشان دهنده رشد اقتصادی و مدرنیته هستند در تضاد هستند. پروژه های مختلط اغلب در مرکز این برخورد قرار دارند. [3]

انواع منطقه بندی با کاربری مختلط معاصر

· منطقه بندی تجاری محله - کالاها و خدمات رفاهی، مانند فروشگاه های رفاه، در مناطق کاملا مسکونی مجاز هستند.

· خیابان اصلی مسکونی/تجاری – ساختمان های دو تا سه طبقه با واحدهای مسکونی بالا و واحدهای تجاری در طبقه همکف رو به خیابان.

· مسکونی/تجاری شهری – ساختمان های مسکونی چند طبقه با کاربری تجاری و مدنی در طبقه همکف

· دفتر رفاهی – ساختمان های اداری با استفاده های کوچک خرده فروشی و خدماتی برای کارکنان اداری

· اداری/مسکونی – واحدهای مسکونی چند خانواده در ساختمان(های) اداری

· تبدیل مرکز خرید - واحدهای مسکونی و/یا اداری اضافه شده (در مجاورت) به یک مرکز خرید مستقل موجود

· بازسازی منطقه خرده فروشی – مقاوم سازی یک منطقه خرده فروشی حومه شهر به ظاهری روستا مانند و ترکیبی از کاربردها

· زندگی/کار – ساکنین می توانند مشاغل کوچک را در طبقه همکف ساختمانی که در آن زندگی می کنند راه اندازی کنند

· استودیو/صنعتی سبک – ساکنین ممکن است استودیوها یا کارگاه های کوچکی را در ساختمانی که در آن زندگی می کنند راه اندازی کنند

· هتل/محل اقامت – ترکیبی از فضای هتل و مجتمع مسکونی چند خانواده سطح بالا

· سازه پارکینگ با خرده فروشی طبقه همکف

· منطقه خانه مجزا برای یک خانواده با مرکز خرید مستقل. [3]

سرزندگی محیط شهری

سرزندگی مفهومی است که محیط شهری را پوشش می دهد که در دو سطح خرد و کلان نیز تعریف می شود. سرزندگی کلان نه تنها مناطق شهر را در بر می گیرد، بلکه در مفاهیمی مانند عدالت، کارایی، سازگاری، انعطاف پذیری و کیفیت محیطی نیز کاربرد دارد. علاوه بر این، سرزندگی، زمانی که پایدار باشد، به زیست پذیری می انجامد. جین جاکوبز، روزنامه نگار محبوب و کارشناس مسائل شهری، در کتاب مرگ و زندگی شهرهای بزرگ آمریکا، بر نقش فضاهای عمومی شهری در برقراری تعاملات اجتماعی تاکید می کند. او معتقد است که آنچه از یک شهر در نظر گرفته می شود در واقع خیابان ها و گذرگاه های آن است. او همچنین اشاره می کند که افزایش تجمعات و ایمنی عابر پیاده روی جدایی و تعصبات نژادی اثر معکوس دارد. یان گهل، معمار دانمارکی و مشاور طراحی شهری، یکی از آن کارشناسانی است که تحقیقات خود را بر روی تعامل جامعه شناسی و روانشناسی با فضاهای عمومی شهری متمرکز کرده است. او معتقد است که جذابیت یک شهر را می توان در نحوه جمع آوری مردم در فضاهای عمومی آن و گذراندن وقت خود در آنجا شناسایی کرد. همچنین پل زوکر یکی دیگر از کارشناسان حوزه شهرنشینی با رویکرد تقویت تعاملات اجتماعی و فضاهای میدان شهری است. به نظر او، میدان یک توقف روانی در یک شهر یا محله است که تعاملات اجتماعی افراد را در بر می گیرد. در این میان طراحی فضاهای شهری را محدود به کالبدی و کالبدی نمی بیند. جنبه های زیبایی شناختی، برجسته کردن جنبه ها و فعالیت های اجتماعی نیز. علاوه بر این، زوکر معتقد است که فضا با تجربیاتی که انسان ها در آنجا فعالیت می کنند درک می شود. به گفته باربوسا و همکاران (2007)، فضای سبز عمومی دارای مزایای اجتماعی است که می تواند در جامعه مورد استفاده و ترویج قرار گیرد در حالی که باغ های خصوصی این پتانسیل را ندارند زیرا تعاملات اجتماعی در چنین باغ هایی عمدتا بر شبکه های اجتماعی خصوصی متمرکز است. بنابراین، فضای سبز عمومی دارای ارزش های اجتماعی مانند گرد هم آوردن افراد با پیشینه های اجتماعی متفاوت، حتی برای مدت کوتاهی است. توسعه ترکیبی متمرکز با رویکرد سیستم حمل و نقل عمومی به عنوان ابزاری کلیدی برای رشد هوشمند برای کاهش وابستگی به خودرو، حفظ فضاهای سبز و منابع طبیعی، افزایش نشاط و تعاملات اجتماعی، توسعه اقتصادی و همچنین متعادل کردن هزینه های مسکن در نظر گرفته می شود. همچنین حس مشارکت اجتماعی را در شهروندان ایجاد می کند و فرصت هایی را برای روابط اجتماعی بیشتر با همسایگان فراهم می کند. علاوه بر این، ایجاد تنوع و ارتقای کیفیت فضا و محیط های شهری از مهم ترین و ملموس ترین آثار توسعه با کاربری مختلط است. [5]

عواملی که توسعه استفاده مختلط را محبوب می کند

از دیدگاه توسعه دهنده، یک توسعه با کاربری مختلط به عنوان یک قالب محبوب شناخته می شود، زیرا به عنوان مزایای زیر تلقی می شود:

· سهولت گزینه های زنده-کار-بازی در یک مکان واحد

· ارضای تمایل به زندگی بیشتر در یک محیط شهری کوچک (مثلا "خیابان اصلی"). این تمایل با تغییر مشخصات جمعیتی و روانشناسی به نفع نوع دارایی ایجاد می شود.

· کاهش تراکم ترافیک

باز هم از دیدگاه توسعه دهنده، یک توسعه با کاربری مختلط توسط اتفاقات زیر تقویت می شود:

· افزایش قیمت زمین

· تشویق توسط سازمان های دولتی محلی (توسعه اقتصادی، برنامه ریزی، هیئت منطقه بندی و غیره)

در نهایت، "طرح کاربری بهینه زمین" یک توسعه دهنده برای توسعه با کاربری مختلط به صورت زیر بیان شده است:

· بیشترین تراکم زمین

· سریع ترین جذب سایت های تمام شده با بالاترین قیمت

· بالاترین ارزش فعلی پروژه. [2]

عواملی که منجر به موفقیت مالی یک توسعه با کاربری مختلط می شود

عواملی که منجر به موفقیت مالی توسعه مختلط می شود را می توان در دسته های زیر دسته بندی کرد:

· اقتصاد و بازار

· مالی

· فیزیکی

· طرح

· مسائل عمومی [2]

عوامل اقتصادی و بازار

عوامل اقتصادی عوامل بازار ملک هستند. هر استفاده در سایت باید سطح قابل توجهی از تقاضای بازار را به خودی خود جذب کند. این اغلب به عنوان جذب تقاضای کافی یا آستانه ای در بازار برای هر استفاده در سایت بیان می شود. کاربردها باید سازگار و مکمل باشند. آنها نیاز به حمایت متقابل دارند و باید به هم افزایی بین خود دست یابند. اگر این هم افزایی حاصل شود، هم ارزش سرمایه گذاری و هم ارزش بازار پروژه را افزایش می دهد. [2]

چگونه هم افزایی در توسعه با استفاده ترکیبی حاصل می شود؟

· هر کاربری قادر است از سایر کاربری های سایت درآمدزایی کند.

· ساکنان مسکونی و اداری از فروشگاه در مراکز خرده فروشی در محل استفاده می کنند.

· کاربران فضای اداری و خرده فروشی در واحدهای مسکونی زندگی می کنند.

· هر استفاده یک وسیله رفاهی برای استفاده های دیگر است. کاربران اداری برای جذب مستاجران به رستوران ها و هتل های نزدیک نیاز دارند. هتل ها از بازدیدکنندگان فضای اداری سود می برند.

· ترکیب کاربری ها مکانی را برای عرضه برای پاسخگویی به تقاضای موجود و برآورده نشده در منطقه بازار جغرافیایی فراهم می کند. علاوه بر این، می تواند کاتالیزوری برای توسعه مجدد یک منطقه آسیب دیده باشد که سطح تقاضای آینده را افزایش می دهد. این می تواند یک "مرکز شهر" برای یک جامعه حومه شهر باشد که مصرف کنندگان را از فواصل دورتر جذب کند. این می تواند نقطه شروعی برای پروژه های توسعه ای اضافی باشد.

· ایجاد و حفظ پیوندهای قوی با سایر کاربران زمین خارج از توسعه با کاربری مختلط نیز از عوامل مهم بازار است. رستوران های موجود در محل همچنین باید به مشتریان بالقوه (کاربران مسکونی و کاربران فضای اداری) که در نزدیکی پروژه زندگی یا کار می کنند خدمات ارائه دهند. موسسات خرده فروشی نیز باید بتوانند همین کار را انجام دهند.

· رقابت با پروژه های خارجی باید در نظر گرفته شود. به عنوان مثال، ساختن فضای خرده فروشی در نزدیکی یک مرکز خرید فوق منطقه ای بسیار موفق که توسط مراکز برق، مراکز اجتماعی و یک مرکز سبک زندگی احاطه شده است، ممکن است در صورت موفقیت بخش های اداری و مسکونی منجر به خالی شدن فضای خرده فروشی زیاد شود. به طور مشابه، اگر گره اقتصادی موجود دارای فضای اضافی هتل باشد، ساخت فضای هتل در همان سایت می تواند مشکل ساز باشد.

در نهایت، گستره جغرافیایی مناطق تجارت خرده فروشی هر یک از مستاجران باید در نظر گرفته شود. یکی از اشتباهاتی که می توان مرتکب شد، این فرض است که منطقه تجارت خرده فروشی برای موسسات خرده فروشی در پروژه همه یکسان است. برخی از مغازه ها از فاصله دورتری نسبت به سایر مغازه ها مشتریان را جذب می کنند. یک حلقه سه مایلی می تواند برای برخی فروشگاه ها جغرافیای زیادی داشته باشد و برای فروشگاه های دیگر کافی نباشد. یک اشتباه مرتبط این است که فرض کنیم منطقه تجارت خرده فروشی معتبرترین فروشگاه خرده فروشی، منطقه تجارت پروژه است.

توسعه با استفاده مختلط دارای مشکلات مرحله بندی و زمان بندی است که فراتر از مواردی است که معمولا در توسعه یک بار مصرف تجربه می شود. که عبارتند از:

· اگر فازهای بعدی ساخته نشود، هر فاز باید بتواند به تنهایی زنده بماند

· فاز اول موضوع، لحن و سطح کیفیت پروژه را تعیین می کند

· لازم نیست هر فاز طول زمان یا جرم یکسانی داشته باشد

· امکان سنجی مالی فاز بعدی نیازی به بازتاب فاز(های) قبلی ندارد. می تواند بهتر باشد یا بدتر. [2]

عوامل مالی

عوامل مالی از منظرهای مختلفی مورد بحث قرار می گیرند. یک موضوع بحث، مسائل پیچیده تری را در نظر می گیرد که تامین مالی توسعه با کاربری مختلط را نسبت به یک پروژه تک کاربری با اندازه مساوی یا معادل آن دشوارتر می کند. این چشم انداز مالی شامل نکات زیر است:

· الزامات حقوق صاحبان سهام می تواند به طور قابل ملاحظه ای برای پروژه های مختلط بیشتر از توسعه تک کاربری با اندازه مساوی باشد.

· توسعه با کاربری مختلط به دوره توسعه طولانی تری با مرحله بندی در دوره های طولانی تر نیاز دارد. این امر تامین مالی یک توسعه مختلط را دشوارتر از توسعه یک کاربرد با اندازه مساوی می کند.

· سرمایه مورد نیاز بیشتر، تعداد شرکت های توسعه بالقوه و موسسات مالی را که منابع لازم برای اجرای پروژه های مختلط را دارند، محدود می کند.

· پیچیدگی اضافی رخ می دهد زیرا هر استفاده به طور جداگانه پذیره نویسی می شود.

· واحدهای مالی تمایل دارند بر روی انواع خاصی از دارایی های یک بار مصرف تمرکز کنند و توسعه با کاربری مختلط را بسیار پیچیده و پیچیده می بینند.

· سرمایه گذارانی که دارایی اولیه را ارائه می کنند، توسعه با کاربری مختلط را به عنوان یک فرصت سرمایه گذاری درک می کنند و آن را به عنوان یک سرمایه گذاری با ریسک بالاتر درک می کنند.

· پول بیشتر در بازارهای سرمایه برای املاک و مستغلات باعث می شود که توسعه دهندگان پروژه های با کاربری مختلط را در مکان اشتباه، با ساختار اشتباه، بدون درک درست از بازار انجام دهند.

· هزینه های برنامه ریزی اولیه برای توسعه با کاربری مختلط بسیار بیشتر است.

· سایت هایی برای توسعه با کاربری مختلط نیاز به توانایی ارائه خدمات به بازارهای ملکی مختلف دارند، بنابراین هزینه های زمین به طور کلی بالاتر است.

· هزینه های ساخت و ساز برای توسعه یک سازه با کاربری مختلط عموما بالاتر است.

· هزینه های حمل زمین می تواند بیشتر یا کمتر از هزینه های یک پروژه تک کاربری باشد. آنها می توانند به دلیل نیاز به سایت بزرگتر و زمان بندی و فازبندی پروژه بیشتر باشند. آنها می توانند کمتر از پروژه های یک بار مصرف بسیار بزرگ باشند. (مثل یک پارک اداری یا یک زیرمجموعه مسکونی، زیرا می توان کاربری ها را زودتر از فازبندی در پارک اداری توسعه داد.)

· ارزش مشارکتی یک کاربری نباید به سایر کاربری های ملک کمک کند.

اثرات سایر عوامل مالی عموما قطعی نیست یا واضح است؛ آنها می توانند برای توسعه با استفاده ترکیبی بیشتر یا کمتر باشند. این عوامل عبارتند از:

· تراکم توسعه

· هزینه های عملیاتی

· هزینه های پارکینگ

· هزینه های منطقه مشترک

· عملکرد در اجاره و اشغال قابل دستیابی [2]

عوامل فیزیکی

عوامل مکان فیزیکی مناسب برای توسعه افقی با کاربری مختلط در یک قطعه زمین شامل مسکونی، خرده فروشی و اداری شامل عبارات زیر است که از ادبیات استخراج شده است.

· اندازه و شکل سایت مناسب برای نگهداری تمام عناصر توسعه.

· دسترسی آسان و خروج از سایت و محوطه پارکینگ آن.

· دسترسی به شیوه های حمل و نقل غیر از خودرو.

· گردش راحت و جذاب عابر پیاده در میان کاربری ها.

· دسترسی و اتصال آسان به کاربران زمین مجاور و نزدیک.

· دید بالا از پروژه اما نه لزوما از همه موارد استفاده - همچنین تابلوهای خیابان یا بنای تاریخی بسیار قابل مشاهده و جذاب.

· جهت گیری بصری جذاب درون پروژه، مناظر جذاب خیابانی.

· توپوگرافی مناسب، سطح زمین مسطح برای خرده فروشی ترجیح داده می شود. سازه هایی که مستقیما به خرده فروشی مرتبط نیستند می توانند در زمین های مرتفع باشند.

· منظره و خیابان جذاب.

· علائم داخلی به راحتی خوانا و واضح برای رانندگان و عابرین پیاده.

· گردش وسیله نقلیه که هم برای رانندگان و هم برای عابران پیاده مزاحم نیست.

· قابلیت تخلیه آب طوفان. [2]

عوامل طراحی

توسعه با کاربری مختلط باید بر اساس یک طرح جامع باشد. در آن طرح جامع، بزرگترین مسئله مرتبط با طراحی توسعه با کاربری مختلط، پارکینگ است که مزایایی را برای توسعه با کاربری مختلط فراهم می کند، اما همچنین هزینه های اضافی را برای توسعه با استفاده ترکیبی در توسعه با کاربری مختلط «شما می توانید مقدار کل پارکینگ را کاهش دهید»و «از آنجایی که تقاضای پارکینگ در زمان های مختلف در طول روز برای کاربری های مختلف به اوج می رسد، پارکینگ مشترک مهم است زیرا در کل هزینه های ساخت وساز یک مورد بسیار گران است. ” با این حال، بسیاری از مسائل بزرگ زیربنای مفهوم پارکینگ مشترک است.

· موضوع مهم دیگر در طراحی سایت این است که "کاربرد مختلط در مورد ساخت مکان است." بهترین تعریف در ادبیات مکان سازی، "ایجاد مناطق پر جنب و جوش و مناسب برای عابران پیاده با ترکیبی از کاربری های تکمیلی زمین از نظر خرده فروشی، مکان سازی به معنای خرید یا غذاخوری است که کمتر در مورد فروش است و بیشتر در مورد ایجاد یک تجربه است.

· کاربری مختلط باید به تاریخچه منطقه بازار یا چشم انداز آینده آن حساس باشد و ویژگی های طراحی آن را به آن گره بزند. استفاده مختلط باید در تمام جنبه های آن با کیفیت بالا باشد. از برخی جنبه ها می تواند کیفیت متوسطی داشته باشد اما نه همه آن ها.

· توسعه دهندگان اغلب این اشتباه را مرتکب می شوند که ساختمان ها را یکسان جلوه می دهند، در حالی که باید از راه ما برای ایجاد التقاطی به نظر برسند. ما می خواهیم این پروژه به نظر برسد که در طول چندین دهه ساخته شده و توسط معماران مختلف طراحی شده است. باید شبیه یک شهر واقعی باشد، که همینطور است.

· نیاز به ادغام موفقیت آمیز فضاهای باز با ساختمان ها وجود دارد و ساختمان ها نیز باید یکپارچه شوند.

· منطقه یا مناطق مشترک از ویژگی های مهم طراحی برای ایجاد یک "مکان" هستند.

· حتی اگر پارک ها و میدان ها اجاره پرداخت نمی کنند، فروشگاه های نزدیک آنها حجم فروش را افزایش داده اند.

عناصر حیاتی طراحی در محل که باید در توسعه با کاربری ترکیبی گنجانده شوند عبارتند از:

· کاهش نویز با جداسازی یا عایق صدا بین استفاده.

· اقدامات کند آتش سوزی از طریق تکنیک های ساخت و ساز.

· سرکوب بو با جداسازی یا تخلیه مناسب بوها.

· مناطق بارگیری برای استفاده های تجاری پنهان از دید.

· اتصال عابر پیاده و دوچرخه سواری در میان کاربری ها.

· مناطق انتقالی – کاربری های جداگانه با محوطه سازی، غربالگری، مناطق حائل، عقب نشینی ها و غیره.

· فضای باز

ادغام پروژه با محله برای جلب موافقت جامعه ضروری است. نقاط ارتباطی بین توسعه با کاربری مختلط و مناطق اطراف ایجاد کنید. تراکم توسعه با کاربری مختلط را با تراکم منطقه اطراف در نظر بگیرید. در نهایت، یکی از کلیدهای موفقیت در یک پروژه شهری و افقی با کاربری مختلط، ترکیب مناسب همه اجزا برای ایجاد یک کل یکپارچه است. کلید دیگر موفقیت این است که هر کاربری باید یک «درب ورودی» داشته باشد که متمایز و مجزا از استفاده های دیگر. [2]

مسائل عمومی

مسائل خط مشی مورد نیاز برای موفقیت مالی یک توسعه با کاربری مختلط شامل اظهارات زیر است که از منابع مختلف در ادبیات گرفته شده است.

· برنامه های توسعه برای توسعه با کاربری مختلط باید حمل و نقل و استفاده از زیرساخت ها (آب، تصفیه زباله، ظرفیت مدارس و غیره) را برجسته کند.

· برنامه های توسعه باید مزایای اقتصادی توسعه مختلط (مطالعات اثرات اقتصادی و مالی) را برجسته کنند.

· قانون منطقه بندی باید استفاده های متعدد را در یک سایت یکپارچه اجازه دهد.

· اکثر قوانین منطقه بندی برای یک استفاده واحد در یک سایت تنظیم شده اند.

· قانون منطقه بندی باید امکان توسعه تراکم بالاتر در توسعه کاربری مختلط را نسبت به مناطق اطراف فراهم کند.

· در دسترس بودن تامین مالی افزایش مالیات

· کمک به مونتاژ زمین

· کاهش مالیات بر املاک

· انتقال حقوق توسعه [2]

چالش ها و موانع توسعه با کاربری مختلط

چالش ها، موانع یا موانع مختلفی که بر توسعه کاربری مختلط تاثیر می گذارند، در ادبیات شناسایی یا فهرست شده اند. این موارد بدون هیچ گونه رتبه بندی یا اهمیت نسبی مرتبط با آن ها در زیر ظاهر می شوند. توسعه با کاربری مختلط باید با موارد زیر مقابله کند:

· برنامه ریزی، مدیریت، صبر سیاسی، منابع سرمایه و ریسک فوق العاده

· مونتاژ قطعات زمین

· برنامه ریزی سرمایه ناکافی

· عدم آگاهی از مزایای عمومی/خصوصی موجود

· مانور از طریق مقررات منطقه بندی

· رسیدگی به مسائل زیست محیطی

· همکاری با آژانس های برنامه ریزی

· کار با جامعه

· کار با چندین تیم توسعه

· کار با چندین مالک

· تامین مالی/سرمایه پروژه

· رسیدگی به مسائل حمل و نقل

· طراحی پارکینگ

· طراحی محیطی مناسب برای عابر پیاده

· مدیریت چالش های مالی اجرای متوالی قطعات پروژه

· تولید سفرهای خارجی به همه مصارف، اما بیشتر به خرده فروشی و اداری

· ظرفیت خیابان

· مصرف آب

· انتشارات هوا

· ظرفیت فاضلاب

· محدودیت های زیستگاه در معرض خطر

· چرخه های اقتصادی و بازار

· مسائل ازدحام و ترافیک

· مدیریت

· محل

· تعادل سالم استفاده [2]

نتیجه گیری

در شهرنشینی معاصر جهان، در نظر گرفتن شهروندان، که بر اساس آن شهرها توسعه می یابند، به یک اصل پذیرفته شده برای در نظر گرفتن تعاملات، رفتارها و مشکلات ناشی از آن و نیز ایجاد شهری حیاتی، پویا و قابل زندگی تبدیل شده است. این واقعیت انکارناپذیر است که حضور مردم لازمه سرزندگی فضاهای شهری است. این در حالی است که امروزه خیابان ها فضایی برای گذران اوقات فراغت محسوب نمی شوند. برعکس، گذراندن زمان زیاد در خیابان محکوم است. به گونه ای است که اگر خیابان ها فضایی امن و مساعد را فراهم کنند و کاربری ها، فعالیت ها و تفریحات سالم بر اساس ارزش های جامعه ساماندهی شود، در مقابل حضور فعال، پویایی و زیست پذیری مردم افزایش می یابد. با شناسایی و تقویت عوامل موثر بر پویایی فضای شهری و ایجاد محیط های حیاتی و پرانرژی می توان یک شهر را احیا کرد. این نوع توسعه به دنبال ایجاد فضایی برای توسعه شهری با جنبه های اقتصادی، اجتماعی، زیست محیطی و کالبدی است. ترکیب کاربری های مختلط با رویکردی جدید و متفاوت به شهر نسبت به رویکرد سنتی و همچنین رعایت اصول توسعه فشرده، نقطه شروعی برای پایان دادن به مشکلات بسیاری از شهرها را نوید می دهد. [5]

نمونه موردی

mixed use development در سطح محله در سئول، کره جنوبی

دفتر معماری بین المللی KPF طرح Parkside Seoul، محله ای با کاربری مختلط جدید که برای پایتخت کره جنوبی برنامه ریزی شده است را نشان می دهد. که برای تکمیل عناصر طبیعی اطراف و ادای احترام به پارک Yongsan طراحی شده است. توسعه 482600 متر مربعی از یک پوشش بیرونی لایه ای تشکیل شده است که برنامه های مختلف و امکانات عمومی را با هدف افزایش تجربه ساکنان از فضا در بر می گیرد. این مجموعه علاوه بر واحدهای مسکونی شامل فضاهای اداری و خرده فروشی و امکانات پذیرایی همراه با فضاهای عمومی و سبز می باشد.

Trent Tesch، مدیر طراحی:

هنگام شروع پروژه از خودمان پرسیدیم چگونه یک بافت ایجاد کنیم؟ راه حل ما این بود که از محیط اطرافمان شروع کنیم یعنی ساختمان های کم ارتفاع و بلند همسایگی و به ویژه پارک یونگسان مجاور. ما با ایجاد یک ستون فقرات مرکزی به شکل یک پارک خطی محوطه سازی شده، شروع کردیم. به طور مفهومی فضای سبز پارک یونگسان را در پروژه خود گسترش دادیم. پس از آن ما علاقه زیادی به استفاده از معماری ساختمان ها برای ایجاد یک تجربه پیاده روی در مقیاس انسانی داشتیم.

ساختار سازمانی توسعه از مدل سنتی کره پیروی می کند، با ساختمان های مسکونی در محل که از طریق هسته مرکزی فضاهای عمومی و امکانات به هم متصل شده اند. هتل همچنین مجموعه ای از فضاهای سبز را به هم متصل می کند که به صورت عمودی به هم متصل می شوند تا پارک همسایه یونگسان را گسترش دهند. بخش اداری پارک ساید سئول شامل هفت ساختمان است که به هم متصل شده اند، که هر یک از آنها نمای تاشو الهام گرفته از آب های مواج رودخانه Hanرا نشان می دهد.

یک خیابان خرده فروشی درخت کاری شده در طول محله است تا پیوند بین منطقه جدید و پارک یونگسان را بیشتر تقویت کند. در طراحی فضاها متریال، بافت، رنگ، شکل و مقیاس در نظر گرفته شده تا تجربه ای هماهنگ برای ساکنین و بازدیدکنندگان ایجاد کند. ترکیب عملکردی برنامه ها برای تضمین یک محله پر جنب و جوش و لذت بخش برنامه ریزی شده است.[6]

منطقه ای با کاربری مختلط برای احیای محله آستوریا در شهر نیویورک

شورای شهر نیویورک، نوآوری QNS، یک طرح ابتکاری محله محور در کوئینز غربی، طراحی شده توسط ODA را تایید کرده است. طرح جامع پنج بلوکی دو هکتار فضای باز، امکانات بهداشتی و سلامت اجتماعی، صدها آپارتمان مقرون به صرفه و هزاران شغل ایجاد می کند. این پروژه در سال 2020 به عنوان بخشی از تلاش نیویورک برای بهبودی از تاثیر همه گیری کووید-19 آغاز شد و هدف آن احیای یک منطقه بلوک عمدتا خفته در آستوریا، کوئینز و تبدیل آن به مکانی سرزنده، قابل پیاده روی، متنوع و خلاق بود.

Innovation QNSکه از خیابان 37 تا بلوار شمالی/خیابان 43 بین خیابان های 35 و 36 امتداد دارد، منطقه هنری کافمن مجاور را گسترش می دهد و بر بافت فرهنگی غنی آستوریا بنا می کند. همچنین هدف آن ترکیب دارایی های فرهنگی موجود مانند موزه تصویر متحرک و مدرسه هنر فرانک سیناترا است. محل طرح جامع در حال حاضر عمدتا توسط پارکینگ های سطحی بزرگ و ساختمان های صنعتی و تجاری کم مرتبه اشغال شده است. انتظار می رود مستاجران فعلی در این محله باقی بمانند، زیرا در توسعه جدید به آنها فضا داده شده است. این شامل چندین کسب و کار کوچک محلی و یک سینما می شود.

طرح جامع 25 درصد از طبقه همکف را به حوزه عمومی اختصاص می دهد تا به نیازهای ساکنان کوئینز، محله ای با کمترین میزان سرانه فضای سبز در شهر نیویورک پاسخ دهد. این منطقه با کاربری مختلط دارای طیف متنوعی از عملکردها و امکانات رفاهی، از جمله فضای باز، مناظر خیابانی پیشرفته، برنامه ریزی هنری و فرهنگی، فرصت های یادگیری مادام العمر، مسکن با درآمد مختلط و فضای تجاری برای شرکت های نوآور است.

طرح جامع 2,982,000 فوت مربع شامل 3200 واحد مسکن است که بیش از 45 درصد آن مقرون به صرفه خواهد بود. در این 45٪، حداقل 500 واحد به اعضای جامعه که کمتر از 30٪ از درآمد متوسط منطقه را تشکیل می دهند، خدمات می دهند. طرح مصوب شامل واحدهای اختصاصی برای افراد در سامانه سرپناه نیز می شود. هدف QNS نوآوری ایجاد یک شبکه عمومی فراگیر برای زنده کردن زندگی عمومی در منطقه است. فضاهای باز دارای چندین ویژگی برای فعالیت های مختلف هستند، از جمله میدان های پرجنب وجوش، بازارهای سرپوشیده فصلی، یک زمین چند منظوره، منظره بازی کودکان پر جنب و جوش، و دویدن سگ شهری. ODA با طراح منظر SWA/Balsley کار کرد تا این چشم انداز را زنده کند.

Eran Chen، موسس اصلی در ODA:

با گسترش قلمرو عمومی به جامعه بزرگتر، مجبور نیستید در یک ساختمان ODA زندگی کنید تا از آن لذت ببرید یا از مزایای طراحی آن بهره مند شوید. عموم مردم به امکانات شهری بیشتر و مناظر جذاب و فضاهای سخت دسترسی خواهند داشت. ODA همیشه یک جزء مسکن مقرون به صرفه را در پروژه هایمان شامل می شود، و در اینجا ما در حال ادغام 45 درصد از مسکن کاملا مقرون به صرفه هستیم و در عین حال سلامت و رفاه جامعه اطراف را در اولویت قرار می دهیم. مردم می خواهند در پروژه ما زندگی کنند، کار کنند، بازی کنند و سرمایه گذاری کنند، زیرا یک مدل پایدار آینده نگر با تاثیر مثبت بر جامعه ارائه می دهد. امید این است که ساکنان آن به سهامداران و متولیان محیط زیست خود تبدیل شوند و مسئولیت پایداری واقعی را بر دوش همه ما بازگردانند.[7]

منابع:

1. https://www.completecommunitiesde.org/planning/landuse/mixed-use-development/

2. Rabianski, Josef S. , & clements, J. Sherwood (2007), Mixed-Use Development: A Review of Professional Literature, Department of Real Estate Georgia State University Atlanta, GA, Prepared for and Funded by The National Association of Industrial and Office Properties Research Foundation

3. استفاده از ویکی پدیا، اسفند 1401، با لینک https://en.wikipedia.org/wiki/Mixed-use_development

4. Herndon, Joshua D., & Drummond, William (2011), Mixed-Use Development in Theory and Practice: Learning from Atlanta’s Mixed Experiences

5. Khakzand, Mehdi, & Yazdanfar, S.Abbas, & Miezaei, Masoud (2016), Mixed Use Development, A Solution for improving vatality of Urban Space. <https://www.researchgate.net/publication/324006701_Mixed_Use_Development_A_Solution_For_Improving_Vitality_Of_Urban_Space>

6. Maria-Cristina Florian. "KPF Reveals Design for a Mixed-Use Neighborhood in Seoul, South Korea" 03 Jan 2023. ArchDaily. Accessed 23 Apr 2023. <https://www.archdaily.com/994542/kpf-reveals-design-for-a-mixed-use-neighborhood-in-seoul-south-korea> ISSN 0719-8884

7. Maria-Cristina Florian. "ODA Designs Mixed-Use District to Revitalize the Astoria Neighborhood, in New York City" 19 Dec 2022. ArchDaily. Accessed 23 Apr 2023. <https://www.archdaily.com/943235/oda-designs-mixed-use-district-to-revitalize-the-astoria-neighborhood-in-new-york-city> ISSN 0719-8884