مسئولیت فروشندگان املاک پروژه ای در صورت تاخیر مالک اصلی

مقدمه

در سال های اخیر، فروش املاک پروژه ای به ویژه در قالب پیش فروش یا فروش واحدهای در حال ساخت (یا اخیرا فروش بصورت متری و مشاعی)، به شیوه ای رایج در بازار مسکن تبدیل شده است. در این ساختار، غالبا فروشنده واحد شخصی غیر از مالک اصلی زمین یا پروژه است؛ مانند سازنده، شریک در ساخت یا حتی واسطه ای که حقوقی از پروژه در اختیار دارد. با این حال، هنگامی که پروژه با تاخیر در تکمیل یا تحویل مواجه می شود، فروشنده معمولا چنین دفاعی را مطرح می کند: «علت تاخیر، قصور یا تعلل مالک اصلی بوده و من مسئولیتی ندارم»

این دفاع، هرچند در نگاه نخست ممکن است منطقی به نظر برسد، اما پرسش اصلی این است که:

آیا در حقوق ایران، تاخیر مالک اصلی می تواند مسئولیت مدنی فروشنده در برابر خریدار را منتفی کند؟

تفکیک نقش ها؛ شرط نخست تحلیل مسئولیت

در پروژه های فروش زنجیره ای معمولا با سه نقش اصلی مواجه هستیم:

1- مالک اصلی پروژه یا زمین که اختیار حقوقی بر عرصه دارد.

2- سازنده یا مجری که عملیات ساخت را انجام می دهد.

3- فروشنده پروژه ای که با خریدار قرارداد فروش یا پیش فروش منعقد می کند.

نکته بنیادین این است که مسئولیت در برابر خریدار، تابع قرارداد منعقده با اوست، نه تابع روابط داخلی میان مالک و فروشنده. بنابراین، نخستین اصل آن است که فروشنده، صرف نظر از موقعیت حقوقی اش در پروژه، در برابر خریدار «متعهد قراردادی» محسوب می شود.

مبنای مسئولیت فروشنده؛ تعهد به تحویل در موعد مقرر

در اغلب قراردادهای فروش پروژه ای، فروشنده تعهد می کند که واحد مشخصی را در موعد معین تحویل دهد. این تعهد، از منظر حقوقی، «تعهد به نتیجه» تلقی می شود نه صرفا تعهد به وسیله. بر اساس اصول حاکم بر مسئولیت قراردادی و استنباط از مواد مرتبط با موضوع تعهد در قانون مدنی، عدم اجرای تعهد یا تاخیر در آن، اصل بر مسئولیت متعهد دارد مگر آنکه بتواند وجود مانع قانونی موجه را اثبات کند. در این چارچوب، فروشنده نمی تواند به سادگی با ارجاع به رفتار شخص ثالث (مالک اصلی) از زیر بار مسئولیت شانه خالی کند؛ زیرا تعهد تحویل را شخصا پذیرفته است.

فعل ثالث؛ دفاع پذیرفته یا توجیه غیرموجه؟

یکی از دفاعیات رایج فروشندگان، استناد به «فعل ثالث» است. اما مطابق اصول حقوقی، فعل شخص ثالث تنها در صورتی موجب رفع مسئولیت متعهد می شود که واجد اوصاف قوه قاهره باشد؛ یعنی: غیرقابل پیش بینی، غیرقابل اجتناب و غیرقابل انتساب به متعهد باشد.

در حالیکه تاخیر مالک اصلی در انجام تعهدات قراردادی، در اغلب موارد به دلایل ذیل فاقد این اوصاف است:

رابطه حقوقی مالک و فروشنده از پیش وجود داشته،

ریسک تاخیر قابل پیش بینی بوده،

فروشنده با آگاهی از این ریسک اقدام به فروش کرده است.

در نتیجه، تاخیر مالک اصلی معمولا قوه قاهره محسوب نمی شود و موجب رفع مسئولیت فروشنده نخواهد بود.

اصل عدم امکان استناد به روابط داخلی در برابر خریدار

یکی از قواعد تثبیت شده در حقوق قراردادها آن است که متعهد نمی تواند به اختلافات یا مشکلات روابط داخلی خود با اشخاص ثالث در برابر متعهدله استناد کند. به بیان دیگر، فروشنده حق ندارد بگوید: «چون مالک پروژه به تعهداتش عمل نکرده، من هم مسئولیتی ندارم».

این دفاع، در تعارض آشکار با اصل حمایت از اعتماد مشروع خریدار و قاعده حسن نیت در روابط قراردادی است.

رویه قضایی؛ گرایش غالب به مسئول شناختن فروشنده

بررسی آرای دادگاه ها نشان می دهد که رویه قضایی غالب، مسئولیت فروشنده پروژه ای را در صورت تاخیر تحویل، مستقل و پابرجا می داند. معمولا در آرای قضایی استدلال هایی از این قبیل دیده می شود: 

فروشنده با علم به وضعیت حقوقی پروژه اقدام به فروش کرده،

خریدار نقشی در انتخاب مالک یا ساختار پروژه نداشته،

انتقال ریسک تاخیر به خریدار فاقد مبنای قانونی است.

تنها در موارد استثنایی، مانند تصریح صریح و شفاف در قرارداد و آگاهی کامل خریدار، ممکن است دادگاه به تعدیل مسئولیت فروشنده رای دهد.

نقد یک تصور رایج؛ انتقال تعهد یا انتقال ریسک؟

برخی فروشندگان گمان می کنند که با انتقال واحد پروژه ای، تعهدات نیز به طور ضمنی به مالک اصلی منتقل شده است. در حالی که در واقعیت، آنچه منتقل می شود حق فروش است، نه مسئولیت قراردادی در برابر خریدار. در حقوق ایران، فروش پروژه ای بیش از آنکه انتقال تعهد باشد، انتقال ریسک به فروشنده است؛ ریسکی که نمی توان آن را بدون مبنای قانونی بر دوش خریدار گذاشت.

جمع بندی؛ مسئولیتی مستقل و قابل مطالبه

با توجه به اصول حقوق مدنی، قواعد مسئولیت قراردادی و رویه قضایی، می توان گفت:

فروشنده املاک پروژه ای در برابر خریدار مسئول تاخیر در تحویل است،

تاخیر مالک اصلی، در اغلب موارد موجب رفع مسئولیت فروشنده نمی شود،

اختلافات داخلی میان مالک و فروشنده تاثیری بر حق مطالبه خریدار ندارد.

در نتیجه، مسئولیت فروشنده پروژه ای نه یک توهم، بلکه واقعیتی حقوقی و قابل استناد است.

این یادداشت با نگاهی حقوقی و عرفی به حقوق خصوصی و با هدف تبیین مسئولیت فروشندگان پروژه ای و تحلیل ریسک های قراردادی پیش فروش تهیه شده و بیانگر دیدگاه نگارنده است.