حدود مسئولیت مهندس ناظر در برابر مالک و خریداران بعدی ساختمان

مقدمه

مهندس ناظر شاید به عنوان بازیگری خاموش، کم حضورترین شخصیت در پروژه های ساختمانی باشد، اما تاثیری که بر ایمنی، کیفیت و مشروعیت بنای احداث شده دارد، از سایر بازیگران در صنعت ساختمان پررنگ تر و موثرتر است. در حالی که عرف عمومی تصور می کند مهندس ناظر صرفا «امضا» می دهد، قانون گذار در مقررات ملی ساختمان، قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، آیین نامه های شهرداری و حتی رویه قضایی، مسئولیت هایی برای او پیش بینی کرده که گاه از مسئولیت سازنده نیز سنگین تر است.

در این زمینه پرسش هایی مطرح میگردد:

اگر به خاطر قصور مهندس ناظر، عیب یا خسارتی پدید آید، آیا فقط مالک یا سازنده می تواند علیه او طرح دعوا کند یا خریداران بعدی هم حق رجوع دارند؟

آیا مسئولیت مهندس ناظر قراردادی است یا قهری؟

نقش قصور حرفه ای و انتظامی مهندس ناظر در تعیین حدود مسئولیت چیست؟

مبنای قانونی تکلیف مهندس ناظر؛ نظارت عرفی یا مسئولیت حرفه ای؟

بر اساس ماده 2 مکرر آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، مهندس ناظر مکلف است عملیات اجرایی را از حیث انطباق با مقررات ملی ساختمان کنترل کند. این تکلیف یک «وظیفه حرفه ای» است نه یک همکاری عرفی؛ بنابراین حتی اگر قرارداد خصوصی با مالک منعقد نشود، مسئولیت او از منبع قانونی و حرفه ای ناشی می شود.

به علاوه، ماده 15 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان (مصوب 1374) مسئولیت ناظر را در حد «کنترل مستمر» تعریف کرده نه صرف بازدید موردی. در نتیجه رویه قضایی معمولا عدم نظارت کافی، تایید خلاف واقع، یا عدم گزارش تخلفات شهرداری را مصداق ترک فعل مستوجب مسئولیت می داند.

مسئولیت مهندس ناظر در برابر مالک؛ قراردادی یا قهری؟

در گذشته در اغلب پروژه ها، مهندس ناظر توسط مالک انتخاب و قرارداد نظارت میان آن ها به امضا میرسید. بنابراین رابطه مالک و ناظر یک رابطه قراردادی بود و اگر خسارتی به سبب قصور مهندس ناظر پدید می آمد، مالک می توانست از باب مسئولیت قراردادی مطالبه خسارت کند. ولی امروزه در شهرهای بزرگ غالبا مهندسین ناظر از سوی سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان به مالکین معرفی شده و همکاری ایشان مطابق با قراردادی چند جانبه است. اما نکته مهم اینجاست که حتی اگر قرارداد خصوصی هم وجود نداشته باشد، باز هم مسئولیت ناظر در برابر مالک بر مبنای ضمان قهری باقی است؛ با این استدلال که:

تکلیف نظارت ناشی از قانون است نه صرف قرارداد؛

مالک متضرر «ذی نفع مستقیم» رفتار حرفه ای ناظر است؛

ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی، هر فعل یا ترک فعلی را که موجب ضرر شود، موجب ضمان می داند.

بنابراین، نبود قرارداد خصوصی به معنای نبود مسئولیت نیست.

مسئولیت مهندس ناظر در برابر خریداران بعدی

آیا برای ایجاد این مسئولیت، رابطه قراردادی لازم است؟

اینجا محل اصلی اختلاف است. خریدار دوم یا سوم چه نسبتی با ناظر دارد؟ هیچ قراردادی بین آن ها وجود ندارد. با این حال رویه قضایی در سال های اخیر به سمت پذیرش «مسئولیت قهری ناظر نسبت به خریداران بعدی» حرکت کرده است. از جمله دلایل پذیرش این دیدگاه:

1. ناظر در مقام حرفه ای، امنیت و استاندارد ساختمان را برای عموم تضمین می کند، نه فقط برای مالک نخست.

2. خریدار بعدی به نوعی «متکی به گزارش و تایید ناظر» معامله می کند؛ هرچند او گزارش را نبیند، اما کل قدرت اعتماد در بازار مسکن بر پایه نظام نظارتی است.

3. مقررات ملی ساختمان حافظ منافع عمومی هستند و ناظر برخلاف یک مشاور خصوصی، در جایگاه مسئولیت عمومی فعالیت می کند.

بنابراین، اگر مهندس ناظر تخلفی کند که منجر به عیب پنهان، ریزش، نشست یا خسارت مالی به خریدار بعدی شود، امکان استناد به ماده ۱قانون مسئولیت مدنی و قاعده لاضرر وجود دارد و دادگاه ها معمولا مسئولیت قهری ناظر را محرز می دانند.

محدوده مسئولیت مهندس ناظر تا کجاست؟

مهندس ناظر معمولا مسئول «ایجاد عیب» نیست؛ او مسئول «عدم کشف یا گزارش عیب» است. بنابراین حدود مسئولیت او در سه محور تعریف می شود:

الف. مسئولیت ناشی از ترک فعل نظارتی

مواردی مانند: عدم حضور در مرحله حساس، چشم پوشی از تخلف سازنده، امضای تاییدیه خلاف واقع، عدم گزارش فوری به شهرداری.

ب. مسئولیت ناشی از قصور حرفه ای

دادگاه ها معمولا معیار را «رفتار یک مهندس متعارف» می دانند. یعنی اگر مهندس ناظر آگاهانه یا بر اثر سهل انگاری حرفه ای، استانداردهای مقررات ملی را رعایت نکرده باشد، مسئول است.

پ. مسئولیت ناشی از رفتار خلاف مقررات انتظامی

تخلف از مقررات انتظامی سازمان نظام مهندسی (مثلا ماده 91 آیین نامه اجرایی) علاوه بر مجازات انتظامی، قرینه ای بر اثبات قصور در دعاوی حقوقی است. بنابراین توقیف پروانه، توبیخ یا محرومیت از خدمات حرفه ای در پرونده انتظامی، می تواند در دادگاه نشانه ای از وقوع تقصیر باشد.

مهندس ناظر در برابر سازنده یا پیمانکار

اگر سازنده بر اثر رعایت نکردن استانداردها تعهدات خود را انجام ندهد، مهندس ناظر مسئول جبران خسارت او نیست؛ مگر اینکه ناظر عمدا یا بر اثر سهل انگاری حرفه ای، اطلاعات نادرست داده باشد و همین امر موجب ورود خسارت به سازنده شود. در این حالت هم مبنای مسئولیت قهری است نه قراردادی.

آیا مسئولیت تضامنی مهندس ناظر و سازنده پذیرفته است؟

در برخی آراء، دادگاه ها ناظر و سازنده را به طور مشترک مسئول دانسته اند، به ویژه وقتی عیب پنهان یا حادثه ساختمانی ناشی از ترکیبی از نظارت ناقص و اجرای نادرست باشد. با وجود این، از آنجا که ماهیت مسئولیت ناظر، قهری و مسئولیت سازنده، غالبا قراردادی یا حرفه ای است، مسئولیت تضامنی به معنای فنی آن پذیرفته نمی شود. اما مسئولیت جمعی و هم زمان قابل تصور است.

مبنای دعوای خریدار علیه ناظر در عمل چیست؟

در رویه، دو دعوای زیر بیشترین کاربرد را دارد:

1. دعوی خسارت ناشی از عیب پنهان بر اساس قانون مسئولیت مدنی؛

2. دعوی الزام ناظر به جبران خسارت ناشی از قصور حرفه ای با استناد به گزارش کارشناسی و مقررات ملی ساخت وساز.

در صورت نیاز، شکایت انتظامی به سازمان نظام مهندسی نیز به عنوان اهرم فشار و اثبات تقصیر مطرح می شود.

جمع بندی

مهندس ناظر فقط یک امضاکننده نیست؛ او یکی از مهم ترین حلقه های تضمین ایمنی ساختمان و امانت دار حقوق خریداران فعلی و آینده است. مسئولیت او صرفا قراردادی نیست و در برابر هر شخصی که از قصور وی زیان ببیند، اعم از مالک نخست یا خریدار بعدی، مسئولیت قهری متصور است. قصور حرفه ای، عدم توجه به استانداردهای مقررات ملی، گزارش خلاف واقع و ترک وظیفه نظارتی، مهم ترین عوامل اثبات مسئولیت ناظر هستند. رویه قضایی نیز به سمت توسعه دامنه مسئولیت ناظر و تقویت نقش حمایتی او از امنیت عمومی حرکت کرده است.

این یادداشت با نگاهی بر حقوق ساختمان و با هدف تبیین مسئولیت مهندسین این صنعت و آگاهی عمومی در حوزه حقوق خصوصی تهیه شده و بیانگر دیدگاه شخصی نگارنده است.