چالش های حقوقی تعیین قیمت در قراردادهای پیش فروش: گذار از ثمن قطعی به ثمن شناور

مقدمه
قراردادهای پیش فروش (Pre-sale Contracts) یکی از رایج ترین اشکال قراردادهای تجاری و مدنی در عصر حاضر هستند، به ویژه در حوزه املاک و مستغلات و همچنین خرید و فروش کالا قبل از تولید یا تحویل. این قراردادها با تعهد یک طرف به تحویل کالا یا اجرای تعهد در آینده و تعهد طرف دیگر به پرداخت ثمن (بها) در زمان معین یا پس از تحویل مشخص می شوند. در سیستم حقوقی ایران، این قراردادها ریشه در قانون مدنی و سایر قوانین خاص (مانند قانون حمایت از مصرف کنندگان و قانون پیش فروش ساختمان) دارند.
یکی از چالش برانگیزترین جنبه های این قراردادها، تعیین «ثمن» (قیمت) است. در بسیاری از قراردادهای پیش فروش، به دلیل فاصله زمانی طولانی بین انعقاد قرارداد و اجرای تعهد اصلی (تحویل مبیع)، تعیین قطعی قیمت دشوار است و طرفین تمایل دارند از سازوکارهایی مانند «ثمن شناور» (Floating Price) یا قیمت قابل تعدیل استفاده کنند.
این سند به بررسی جامع ابعاد حقوقی قراردادهای پیش فروش در ایران، تحلیل چالش های ناشی از عدم تعیین دقیق ثمن بر اساس مبانی فقهی و قانونی ایران، معرفی مفهوم ثمن شناور در حقوق بین الملل (به ویژه CISG) و ارائه مقایسه تطبیقی و راهکارهای پیشنهادی می پردازد.

---

بخش اول: قراردادهای پیش فروش اموال در سیستم حقوقی ایران
قرارداد پیش فروش، ماهیت یک بیع (خرید و فروش) را دارد که آثار آن به تعویق افتاده است. در فقه اسلامی و حقوق ایران، اصل بر لزوم وقوع عقد در زمان انعقاد و علم طرفین به ارکان عقد، از جمله مبیع و ثمن است.

1. تعریف و ماهیت حقوقی پیش فروش
قرارداد پیش فروش، عقدی است که به موجب آن متعهد (فروشنده) متعهد می شود مال مشخصی (اعم از ساختمان، آپارتمان، یا کالایی که هنوز تولید نشده است) را در زمان معین به متعهدله (خریدار) منتقل نماید و خریدار نیز متعهد به پرداخت ثمن آن می گردد.
قانون مدنی و پیش فروش اموال: اگرچه قانون مدنی به طور خاص به نام «قرارداد پیش فروش» اشاره ندارد، اما اصول کلی بیع را تبیین نموده است . نکته کلیدی در بیع، لزوم معین بودن مبیع و ثمن است.
قانون حمایت از پیش فروشندگان و پیش خریداران ساختمان : این قانون چارچوب خاصی برای پیش فروش اموال ایجاد کرده و الزاماتی نظیر ثبت رسمی قرارداد، مشخص کردن دقیق مشخصات مبیع و تعیین تکلیف روش پرداخت ثمن را مقرر کرده است. هدف این قانون حمایت از خریدار در برابر فروشندگان غیرمتعهد و همچنین شفاف سازی معاملات است.

2. ارکان اساسی قرارداد پیش فروش
مانند هر عقد معین دیگری، قرارداد پیش فروش نیازمند ارکان صحت عقد است:
· قصد و رضا: توافق طرفین بر انجام معامله
· اهلیت طرفین: توانایی قانونی طرفین برای انعقاد عقد
· موضوع معین (مبیع): باید مورد معامله در زمان انعقاد به طور کامل قابل تشخیص باشد. در پیش فروش ساختمان، این امر با مشخص کردن مشخصات فنی و اجزای ساختمان تا حد امکان محقق می شود
· ثمن معین: این رکن، محور اصلی بحث ماست. ثمن باید معلوم باشد

---
بخش دوم: تحلیل مشکلات ناشی از عدم تعیین دقیق ثمن در حقوق ایران
اصل بنیادین در قراردادهای معاوضی در حقوق ایران (مبنی بر فقه امامیه) این است که ثمن باید در زمان انعقاد عقد معلوم باشد.

1. مبنای لزوم معلوم بودن ثمن: قانون مدنی و احکام بیع است
تفسیر «عوض معلوم»: علم به عوضین (مبیع و ثمن) یکی از شروط اساسی صحت بیع در فقه و حقوق ایران است. اگر ثمن نامعلوم باشد، عقد بیع منعقد نمی شود و به جای آن، ممکن است عقدی مانند «مواعده به بیع» یا «قرارداد غیرقابل اجرا» تلقی گردد.
مشکل تعیین ثمن در پیش فروش: در قراردادهای پیش فروش، به دلیل فاصله زمانی طولانی، ثمن اغلب به صورت «قیمت روز تحویل» یا «قیمت به علاوه درصدی از افزایش تورم» تعیین می شود. این امر با اصل لزوم معلوم بودن ثمن در زمان انعقاد تعارض ایجاد می کند.
حکم فقهی و حقوقی: اگر طرفین در زمان انعقاد، ثمن را به صورت «هر چه که در زمان تحویل بازار بود» تعیین کنند، این عقد طبق نظریه مشهور، باطل است، زیرا ثمن مجهول است.
استثنائات محدود (مبیع در زمان بیع موجود نیست): در مواردی که بیع سلم (سلف) یا بیع کلی در ذمه است و مبیع کلی در ذمه فروشنده است، امکان تعیین زمان پرداخت ثمن وجود دارد، اما در مورد خود ثمن، همچنان باید مقدار آن مشخص باشد.

2. رویکرد رویه قضایی در مواجهه با ثمن نامعلوم
رویه قضایی ایران معمولا در قراردادهایی که ظاهر بیع دارند اما ثمن آن ها نامعین است، با احتیاط برخورد می کند.
الف) ابطال قرارداد: در بسیاری از موارد که ثمن به طور کامل مجهول و تابع اراده یکی از طرفین در آینده تعیین می شود (مثلا: «ثمن به مبلغ توافقی طرفین در زمان تحویل خواهد بود»)، دادگاه ها آن را مصداق خلل به رکن اساسی عقد دانسته و حکم به بطلان بیع می دهند.
ب) تبدیل به تعهد به تنظیم سند یا مواعده: در برخی رویه ها، دادگاه ها سعی می کنند با تفسیر قرارداد، آن را به عنوان «تعهد به بیع در آینده» یا «مواعده به بیع» تفسیر کنند. در این حالت، عقد اولیه باطل است، اما طرفین ملزم به انعقاد عقد اصلی در آینده هستند. اما این تفسیر نیز با مشکل مواجه است؛ زیرا حتی در مواعده، طرفین باید اراده خود را بر امر کلی (نه صرفا اراده مجرد) متمرکز کرده باشند.
ج) استفاده از قواعد تکمیلی (اخذ ثمن المثل یا ثمن المتعارف در صورت امکان): اگر قرارداد حاوی برخی نشانه های قیمت گذاری باشد (مثلا قیمت اولیه اعلام شده یا شاخص های قابل ارجاع)، دادگاه ممکن است سعی کند با استناد به «ثمن المثل» (قیمت روز در زمان اجرای تعهد) یا با تفسیر قرارداد، قیمت نهایی را تعیین کند. این رویکرد بیشتر در مواردی به کار می رود که طرفین با حسن نیت سعی کرده اند قراردادی معین ببندند اما در تعیین جزئیات ناموفق بوده اند.
د) تاثیر قانون پیش فروش ساختمان : این قانون سعی کرده است با الزام به ثبت و مشخص کردن دقیق قیمت و روش تحویل، این خلاء را پر کند. این قانون تاکید می کند که در صورت اختلاف، قیمت روز محاسبه خواهد شد، اما این امر صرفا ناظر به تعیین سهم خریدار در صورت انتقال سهم الشرکه یا عدم ایفای تعهدات است و لزوما تمامی ابهامات مربوط به اصل صحت بیع را حل نمی کند.

---

بخش سوم: مفهوم ثمن شناور در بیع بین الملل (CISG)
در تجارت بین المللی، به دلیل نوسانات اقتصادی و ارزی، استفاده از سازوکارهایی که اجازه تعدیل قیمت را می دهند، بسیار رایج است. این سازوکارها تحت عنوان کلی «ثمن شناور» یا «قیمت قابل تعدیل» شناخته می شوند.

1. تعریف ثمن شناور (Floating Price)
ثمن شناور به قیمتی اطلاق می شود که در زمان انعقاد قرارداد به طور دقیق تعیین نشده است، اما مکانیسم یا فرمولی برای تعیین آن در آینده در متن قرارداد پیش بینی شده است. این مکانیسم می تواند بر اساس شاخص های بازار، قیمت های بورس، نرخ ارز، یا قیمت روز در زمان تحویل باشد.

2. کنوانسیون بیع بین المللی کالا (CISG) و انعطاف پذیری در تعیین ثمن
بر خلاف حقوق سنتی ایران که بر معلوم بودن ثمن در زمان انعقاد تاکید دارد، کنوانسیون بیع بین المللی کالا (CISG) دیدگاه انعطاف پذیرتری دارد.
کنوانسیون بیان دارد :
«اگر قرارداد به صورت معتبر منعقد شده و قیمت در آن تعیین نشده باشد، طرفین ملزم به پرداخت قیمتی هستند که در زمان انعقاد قرارداد برای کالاها در آن تجارت معمول بوده است».

تحلیل موضوع بالا:
1. صحت قرارداد: این ماده صراحتا بیان می کند که اگر قرارداد به صورت معتبر منعقد شده باشد، عدم تعیین دقیق قیمت، موجب بطلان آن نخواهد شد
2. مکانیسم جایگزین: اگر قرارداد مکانیسمی برای تعیین قیمت (مثلا قیمت روز تحویل) نداشته باشد، دادگاه یا داوری باید به روش عرفی و معمول در آن تجارت (ثمن المثل عرفی) مراجعه کند
3. ارتباط با ثمن شناور: ماده فوق امکان وجود قراردادهایی را فراهم می آورد که در آن قیمت به صورت «شناور» (معلق بر قیمت روز) تعیین شده باشد، به شرط آنکه قرارداد، مکانیسم تعیین قیمت را فراهم کرده باشد یا عرف بازار در دسترس باشد

تفاوت اساسی با حقوق ایران: CISG اجازه می دهد که قرارداد بیع صحیح باشد، حتی اگر طرفین صرفا بر «توافق برای فروش» و «امکان تعیین قیمت در آینده» توافق کرده باشند، مادامی که شرایطی برای تعیین قیمت (از طریق فرمول یا ارجاع به عرف) وجود داشته باشد. در حقوق ایران، اصل بر بطلان است مگر اینکه ثمن به نحوی در زمان عقد، هرچند با ارجاع به معیار خارجی، قابل تعیین باشد.

---

بخش چهارم: مقایسه تطبیقی رویکرد حقوق ایران و بیع بین الملل

مقایسه رویکردها نشان می دهد که حقوق ایران در زمینه پیش فروش اموال، محافظه کارانه تر عمل کرده و بر حفظ قطعیت ارکان عقد در زمان انعقاد پافشاری دارد، در حالی که CISG (ناظر بر بیع کالا) به دنبال حفظ اعتبار قراردادهای تجاری و تسهیل تجارت است.

---
بخش پنجم: راه حل های پیشنهادی برای حل معضل عدم تعیین دقیق ثمن در قراردادهای پیش فروش در ایران

برای بهره مندی از مزایای قراردادهای پیش فروش (انعطاف پذیری در تامین مالی و تطبیق با شرایط اقتصادی متغیر) بدون نقض اصول بنیادین حقوق ایران، باید سازوکارهای قانونی یا قراردادی دقیقی تعریف شود.

1. اصلاح قانون مدنی یا قانون پیش فروش ساختمان

بهترین راهکار، ایجاد یک استثناء قانونی صریح برای قراردادهای پیش فروش است که مشابه CISGعمل کند.
پیشنهاد اصلاحی: در ماده ای جدید، به صراحت پذیرفته شود که در قراردادهای پیش فروش اموال (به ویژه املاک و سازه های پیچیده)، اگر ثمن به صورت یک فرمول مبتنی بر شاخص های مشخص و غیرقابل دستکاری توسط طرفین (مانند شاخص اعلامی دولت یا نرخ ارز مشخص) تعیین شود، این قرارداد به عنوان بیع صحیح تلقی می شود و ثمن شناور مورد پذیرش است.

2. استفاده از مکانیسم های تعدیل قراردادی مبتنی بر شاخص های معین
اگر اصلاحات قانونی میسر نباشد، طرفین باید در قرارداد خود، مکانیسم ثمن شناور را به شکل بسیار دقیق تعریف کنند تا از شمول جهل مطلق خارج شود.

الف) فرمول مبتنی بر شاخص های رسمی: به جای استفاده از عبارت کلی «قیمت روز»، باید از شاخص های منتشر شده توسط مراجع رسمی استفاده شود. برای مثال، فرمول تعدیل باید به شکل زیر باشد:

P_t = P_0 \times \frac{I_t}{I_0}

که در آن P_t قیمت نهایی، P_0 قیمت پایه، I_t شاخص در زمان تحویل و I_0 شاخص در زمان انعقاد قرارداد است. این رویکرد، ثمن را از حالت مجهول مطلق خارج کرده و آن را به یک متغیر محاسبه پذیر تبدیل می کند.

ب) تعیین سقف و کف قیمت: برای جلوگیری از ریسک های بزرگ اقتصادی و همچنین اثبات حسن نیت، می توان برای ثمن شناور سقف (Ceiling) و کف (Floor) قیمتی تعیین کرد.

P_{Floor} \leq P_{final} \leq P_{Ceiling}

این کار تضمین می کند که قیمت نهایی در دامنه ای منطقی باقی بماند و دادگاه در صورت بروز اختلاف، می تواند با ارجاع به این حدود، قیمت را تعیین کند.

3. استفاده از داوری تخصصی
در قراردادهای بزرگ پیش فروشی، طرفین می توانند نهاد داوری را به عنوان مرجع نهایی تعیین قیمت در صورت بروز اختلاف انتخاب کنند. داور با توجه به عرف بازار و مستندات اقتصادی موجود، می تواند قیمت را بر اساس اصول «ثمن المثل» در زمان اجرای تعهد، اما با در نظر گرفتن ضوابط توافق شده، تعیین نماید.

4. تکیه بر قوانین خاص (قانون پیش فروش ساختمان)
در حوزه پیش فروشی املاک، باید تاکید کرد که در صورت عدم توافق، «قیمت روز» را مبنا قرار دهند، شاید به عنوان یک راهکار قانونی تکمیلی برای حل معضل ثمن در این حوزه تلقی شود. با این حال، در رویه عملی، این موضوع می تواند به عنوان ابزاری برای تعیین قیمت در صورت عدم توافق استفاده شود و از بطلان کامل قرارداد جلوگیری کند.

---

نظر نگارنده :
قراردادهای پیش فروش در حقوق ایران به دلیل پافشاری بر اصل لزوم معلوم بودن ثمن در زمان انعقاد ، با چالش های جدی در پذیرش سازوکارهای ثمن شناور مواجه هستند. رویه قضایی در این موارد معمولا یا حکم به بطلان بیع می دهد یا تلاش می کند عقد را به سمت مواعده سوق دهد.
در مقابل، نظام های حقوقی مدرن مانند کنوانسیون بیع بین المللی کالا (CISG) ، انعطاف پذیری بیشتری نشان داده و اعتبار قراردادهایی را که مکانیسم تعیین قیمت را در آینده مشخص کرده اند، تضمین می کنند.
برای توسعه معاملات پیش فروش در ایران و جلوگیری از دعاوی طولانی مدت ناشی از نوسانات اقتصادی، ضروری است قانون مدنی در این خصوص مورد بازنگری قرار گیرد و برای قراردادهای پیش فروش (که ماهیتی متعهدکننده بر انجام تعهدات آینده دارند) استثناء قائل شود، یا طرفین قراردادهای خود را با استفاده از فرمول های دقیق مبتنی بر شاخص های رسمی، به گونه ای تنظیم کنند که ثمن از حالت جهل مطلق خارج و به حالت «قابل محاسبه» تبدیل شود.
پ ن : حقوق ایران با پافشاری بر لزوم معلوم بودن ثمن در زمان انعقاد، با چالش در پذیرش ثمن شناور مواجه است.
رامین منصف کسمائی
دانش آموز دیروز، امروزو فردا