نقش کارشناسان رسمی دادگستری در تعیین اجرت المثل املاک قدیمی و محاسبه قدرالسهم وراث (مطالعه موردی در حوزه راه و ساختمان)

یکی از مهم ترین چالش ها در رسیدگی به دعاوی حقوقی مرتبط با ارث و ترکه، ارزیابی دقیق ارزش املاک و محاسبه اجرت المثل استفاده بدون اذن وراث است. در این فرآیند، کارشناسان رسمی دادگستری نقش اساسی در تعیین ارزش روز ملک، اجاره بهای متعارف و تفکیک سهم الارث ایفا می کنند. نوشته حاضر با رویکردی علمی و کاربردی به بررسی فرآیند کارشناسی املاک قدیمی در حوزه راه و ساختمان پرداخته و ضمن مرور قوانین مرتبط، مراحل تهیه گزارش کارشناسی و روش های محاسبه اجرت المثل و قدرالسهم وراث تشریح می گردد. یافته های این پژوهش نشان می دهد که دقت در گردآوری مستندات، بازدید میدانی، مقایسه با املاک مشابه و استفاده از اصول حقوقی و فنی، ضامن صحت و اعتبار گزارش کارشناسی خواهد بود.

مقدمه

تقسیم ترکه و مطالبه اجرت المثل از جمله دعاوی شایع در دادگاه های حقوقی ایران است. با توجه به افزایش ارزش زمین و املاک شهری، اختلافات میان وراث بر سر میزان سهم الارث و اجرت المثل ملک به یکی از موضوعات مهم قضایی تبدیل شده است.

در این میان، کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان، به عنوان متخصصی بی طرف، موظف است با اتکا به دانش فنی و حقوقی خود، نسبت به ارزیابی عادلانه و مستند اقدام نماید. هدف این نوشتار، ارائه چارچوبی علمی برای نحوه تهیه گزارش کارشناسی در این زمینه است.

مبانی نظری و حقوقی

• قانون مدنی (مواد 862 تا 949 در باب ارث) مبنای تقسیم سهم الارث میان وراث است.

• قانون روابط موجر و مستاجر و عرف بازار مبنای محاسبه اجاره بهای متعارف (اجرت المثل) محسوب می شود.

• اصول کارشناسی رسمی دادگستری ایجاب می کند که هر گزارش بر پایه مستندات، معاینه محل و تحقیقات میدانی باشد.

روش کارشناسی

۱. دریافت مدارک

شامل گواهی انحصار وراثت، اسناد مالکیت، دادخواست و قرار کارشناسی.

۲. بازدید میدانی

• بررسی وضعیت عرصه و اعیان، مساحت، نوع سازه، قدمت و کاربری ملک.

• ثبت وضعیت موجود با عکس و نقشه برداری در صورت نیاز.

۳. تعیین اجرت المثل

• استعلام اجاره بهای املاک مشابه در منطقه.

• تعدیل مبلغ اجاره با توجه به قدمت و شرایط خاص ملک.

• محاسبه اجرت المثل در بازه زمانی مورد مطالبه.

۴. محاسبه سهم الارث

• تقسیم سهم مشاعی هر وارث بر اساس گواهی انحصار وراثت.

• تبدیل سهم مشاع به ارزش ریالی بر مبنای ارزش روز ملک.

یافته ها (الگوی گزارش کارشناسی)

در ارزیابی علمی مشخص شد که:

1. وجود مستندات کافی (اسناد مالکیت و گواهی انحصار وراثت) پایه اصلی گزارش کارشناسی است.

2. بازدید میدانی نقش تعیین کننده در تعیین وضعیت واقعی ملک دارد.

3. محاسبه اجرت المثل باید بر اساس بازار منطقه و متناسب با شرایط خاص ملک انجام شود.

4. محاسبه قدرالسهم وراث نیازمند ترکیب اصول فنی ساختمان و قوانین مدنی است.

نتیجه گیری

کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه راه و ساختمان، علاوه بر تخصص فنی، باید با مبانی حقوقی ارث و روابط موجر و مستاجر نیز آشنایی کافی داشته باشند. تهیه گزارش دقیق، مستند و شفاف، نه تنها موجب صدور آرای عادلانه تر خواهد شد، بلکه از طرح دعاوی تکراری و اتلاف وقت دستگاه قضایی نیز جلوگیری می کند.

در نهایت، می توان گفت که گزارش کارشناسی در موضوع تقسیم ترکه و اجرت المثل، یک فعالیت میان رشته ای است که نیازمند تلفیق دانش فنی مهندسی و دانش حقوقی می باشد.