"متراژ گمشده: حقوق خریدار و فروشنده آپارتمان در ترازوی مقررات قدیم و جدید"

هوالمالک

"متراژ گمشده:

حقوق خریدار و فروشنده آپارتمان در ترازوی مقررات قدیم و جدید"

نکات کلیدی 

- اختلافات متراژ آپارتمان در معاملات ملکی بر اساس قانون مدنی و قانون پیش فروش ساختمان حل می شود. 

- قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب 1403) شفافیت بیشتری ایجاد می کند، اما حقوق اساسی را تغییر نمی دهد. 

- در معاملات عادی، کسری متراژ منجر به حق فسخ برای خریدار می شود؛ در پیش فروش، تا 5٪ کسری، خریدار می تواند خسارت مطالبه کند. 

- ثبت الکترونیکی می تواند به عنوان مدرک در دعاوی استفاده شود، که ممکن است روند حل اختلاف را تسهیل کند. 

تحلیل کلی 

اختلافات ناشی از کسری یا اضافه بودن متراژ آپارتمان یکی از چالش های رایج در معاملات ملکی ایران است. این موضوع با قوانین موجود مانند مواد 384، 385 و 386 قانون مدنی و ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان مدیریت می شود. قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب 1403) شفافیت بیشتری ایجاد کرده و می تواند به حل سریع تر اختلافات کمک کند، اما حقوق اساسی طرفین را تغییر نمی دهد. 

تاثیر قانون جدید 

قانون جدید الزام به ثبت الکترونیکی تمام معاملات املاک دارد، که شامل انتقال مالکیت، اجاره، رهن و پیش فروش می شود. این قانون اطلاعات متراژ را شفاف می سازد و می تواند به عنوان مدرک در دعاوی استفاده شود. برای مثال، اگر قرارداد متراژ 100 مترمربع را ذکر کند، اما کاداستر 95 مترمربع نشان دهد، ثبت الکترونیکی این مغایرت را مشخص می کند. 

توصیه های عملی 

برای کاهش تنش ها، قراردادها باید متراژ دقیق و آثار حقوقی اختلاف را مشخص کنند. پیش از معامله، از کارشناسی و ثبت دقیق در سامانه استفاده کنید. سند رسمی و اطلاعات ثبت شده را بررسی کنید تا از تطابق مطمئن شوید. 

یادداشت تحلیلی جامع 

اختلافات ناشی از کسری یا اضافه بودن متراژ آپارتمان در معاملات ملکی، یکی از مسائل حقوقی مهم در ایران است. این یادداشت با تحلیل قوانین موجود و تاثیر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، به بررسی جامع این موضوع می پردازد. 

مبانی نظری: تحلیل مواد قانونی 

1. مواد 384، 385 و 386 قانون مدنی: 

- ماده 384 بیان می کند که اگر مبیع به مقدار مشخص فروخته شود و در هنگام تحویل کمتر باشد، خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند یا مقدار موجود را با پرداخت قیمت متناسب بپذیرد. 

- ماده 385 برای اموال غیرقابل تجزیه مانند آپارتمان، اگر متراژ کمتر باشد، خریدار حق فسخ دارد؛ اگر بیشتر باشد، فروشنده می تواند فسخ کند. 

- ماده 386 در صورت فسخ، فروشنده موظف است قیمت را بازگرداند و هزینه های معقول خریدار را جبران کند. 

- نکته کلیدی: در املاک غیرقابل تجزیه، تعدیل قیمت ممکن نیست و تنها راهکار، فسخ معامله است. 

2. ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان: 

این ماده، به عنوان قانون خاص، در قراردادهای پیش فروش ساختمان حاکم است: 

- اختلاف متراژ تا 5٪: هیچ کدام از طرفین حق فسخ ندارند. 

- اضافه بودن متراژ بیش از 5٪: خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند. 

- کسری متراژ بیش از 5٪ (یعنی کمتر از 95٪ متراژ وعده داده شده): خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند یا خسارت بر اساس قیمت روز مطالبه کند. 

3. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403: 

این قانون، که در سال 1403 به تصویب رسیده، الزام به ثبت الکترونیکی تمام اقدامات حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول را مستلزم می سازد. بر اساس بررسی ها، قانون جدید بیشتر بر جنبه های رویه ای و ثبت اسناد تاکید دارد: 

- تمام معاملات، از جمله انتقال مالکیت، رهن، اجاره و پیش فروش، باید در سامانه ثبت شوند. 

- اطلاعات ثبت شده، از جمله متراژ، به عنوان مدرک قطعی در دعاوی حقوقی محسوب می شود. 

- این قانون می تواند به شفافیت بیشتر و کاهش اختلافات کمک کند، اما حقوق اساسی طرفین را تغییر نمی دهد. 

تحلیل موردی: دو سناریوی عملی 

برای درک بهتر، دو سناریو بررسی می شود: 

سناریوی الف: کسری 5 مترمربع در آپارتمانی 100 متری (5٪ کسری): 

-مبنای قانونی: 

- اگر قرارداد تحت قانون پیش فروش باشد: 

 - کسری 5٪، یعنی اختلاف تا 5٪، بنابراین خریدار حق فسخ ندارد، اما می تواند خسارت متناسب با قیمت روز مطالبه کند. 

 - با قانون جدید، اگر متراژ ثبت شده در سامانه کمتر از قرارداد باشد، این اطلاعات می تواند به عنوان مدرک در دعوا استفاده شود. 

 - اگر قرارداد عادی باشد (بر اساس ماده 385 قانون مدنی): 

 - خریدار تنها حق فسخ دارد و نمی تواند مابه التفاوت قیمت را کسر کند. 

 - ثبت الکترونیکی می تواند به تطبیق سریع تر با اسناد کاداستر کمک کند. 

- راهکار عملی: 

 - نوع قرارداد (پیش فروش یا عادی) باید بررسی شود. 

 - در صورت پیش فروش و عدم امکان فسخ، ارجاع به کارشناسی برای تعیین خسارت، با استفاده از اطلاعات ثبت شده، ضروری است. 

سناریوی ب: اضافه بودن 5 مترمربع در آپارتمانی 100 متری (5٪ اضافه): 

- مبنای قانونی 

 - در قانون مدنی (ماده 385): فروشنده حق فسخ دارد، اما ادعای دریافت بهای اضافه فاقد وجاهت است. 

 - در قانون پیش فروش (ماده 7): اضافه بودن 5٪، یعنی اختلاف تا 5٪، بنابراین فروشنده حق فسخ ندارد و نمی تواند بهای اضافه را مطالبه کند. 

 - با قانون جدید، اگر متراژ ثبت شده بیشتر از قرارداد باشد، این اطلاعات می تواند در دعوا به عنوان مدرک استفاده شود. 

- راهکار عملی: 

 - فروشنده نمی تواند بهای اضافه را مطالبه کند؛ تنها در صورت وجود شرط خاص در قرارداد، این ادعا قابل پیگیری است، با استناد به اسناد ثبت شده. 

جمع بندی تعارض قوانین و تاثیر قانون جدید 

- قانون مدنی و قانون پیش فروش همچنان مبنای اصلی برای حل اختلافات متراژ هستند. 

- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به عنوان یک قانون رویه ای، شفافیت بیشتری ایجاد می کند و ممکن است به کاهش اختلافات از طریق ثبت دقیق تر کمک کند، اما حقوق اساسی طرفین را تغییر نمی دهد. 

- در معاملات ثبت شده، اسناد کاداستر با مختصات جغرافیایی دقیق می توانند به تطبیق متراژ کمک کنند، که ممکن است در دعاوی حقوقی موثر باشد. 

راهکارهای پیشگیرانه با توجه به قانون جدید 

برای کاهش تنش های حقوقی و پیشگیری از اختلافات، موارد زیر توصیه می شود: 

1. شروط قراردادی شفاف: 

 - متراژ دقیق و آثار حقوقی اختلاف آن در قرارداد ذکر شود، و این اطلاعات در سامانه ثبت شود. 

 - سازوکار تعدیل قیمت یا فسخ در صورت اختلاف پیش بینی شود. 

2. کارشناسی پیش از معامله: 

 - متراژ توسط کارشناس رسمی دادگستری اندازه گیری شود و با اسناد کاداستر مقایسه شود. 

3. تفکیک سند رسمی پیش از معامله: 

 - از تطابق نقشه های تفکیکی با مبایعه نامه و اطلاعات ثبت شده در سامانه اطمینان حاصل شود. 

4. تاکید بر اطلاعات ثبت شده: 

 - پیش از نهایی کردن قرارداد، متراژ ثبت شده در سامانه را بررسی کنید. 

نتیجه گیری 

اختلافات متراژ آپارتمان، با توجه به غیرقابل تجزیه بودن آن، نیازمند تحلیل دقیق نوع قرارداد و قوانین مربوطه است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، اگرچه حقوق اساسی را تغییر نمی دهد، اما با الزام به ثبت الکترونیکی و استفاده از اسناد کاداستر، می تواند شفافیت بیشتری ایجاد کند و به حل سریع تر اختلافات کمک کند. شفاف سازی قراردادها و استفاده از کارشناسی، همچنان از جمله راهکارهای موثر برای کاهش تنش های حقوقی در این حوزه است. 

 ارجاعات کلیدی 

- [قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران](https://www.wipo.int/wipolex/en/legislations/7731) 

- [قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389](https://www.ekhtebar.ir/%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86-%D9%BE%DB%8C%D8%B4-%E2%80%8C%D9%81%D8%B1%D9%88%D8%B4-%D8%B3%D8%A7%D8%AE%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86-%D9%85%D8%B5%D9%88%D8%A8-1389/) 

- [قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403](https://www.ekhtebar.ir/%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86-%D8%A7%D9%84%D8%B2%D8%A7%D9%85-%D8%AF%D9%87-%D8%AB%D8%A8%D8%AA-%D8%B1%D8%B3%D9%85%DB%8C-%D9%85%D8%B9%D8%A7%D9%85%D9%84%D8%A7%D8%AA-%D8%A7%D9%85%D9%88%D8%A7%D9%84-%D9%82%DB%8C%D8%B1-%D9%85%D9%86%D9%82%D9%88%D9%84/) 

- [33 نکته مهم از قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول](https://civilica.com/note/4056/) 

- [تحلیل ماده 1 قانون جدید الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول](https://civilica.com/note/3827/)

مصطفی لطفی.وکیل دادگستری.پژوهشگر حقوق خصوصی