ضمانت اجرای نقض تعهدات از سوی پیش فروشنده و پیش خریدار

قرارداد پیش فروش ساختمان قراردادی است که در آن ساختمانی که قرار است در آینده ساخته یا تکمیل شود به فروش می رسد. بنابراین دراین قرارداد منبع هنگام عقد وجود ندارد. به همین دلیل در اعتبار این قرارداد در حقوق ایران تردید وجود داشته و این قرارداد عقدی غرری محسوب می شد. اما بررسی متون فقهی و حقوقی نشان می دهد که فروش مال آینده همواره غرری نبوده بلکه توصیف مورد معامله و تعهد پیش فروشنده رافع غرر می باشد. در خصوص ماهیت این قرارداد بین حقوقدانان اختلاف بود که این امر در این مقاله مورد بررسی قرار گرفته و دو نظر قابل طرح است. آیا هر دو قابل پذیرش است طبق یکی از این نظریه ها، این قرارداد بیع است و تعهد فروشنده به ساخت مقدمه تسلیم می باشد. اما عقدی که ماهیت این قرارداد را دقیق تر توصیف می کند عقد استصناع است. این عقد، عقدی مختلط می باشد که از جهت تملیکی بودن شبیه بیع بوده و از جهت تعهد ساخت شبیه اجاره ی اشخاص و مقاطعه است. تعهد اصلی فروشنده تعهد به ساخت مبیع مطابق شرایط قراردادی و در موعد مقرر است که ضمانت اجرای اصلی نقض این تعهد دریافت خسارت تاخیر تسلیم است. حق اصلی خریدار در این قرارداد تملک مبیع بوده و تعهد اصلی او نیز پرداخت عوض قراردادی در اقساط معین می باشد. بموجب قانون پیش فروش ساختمان دادگاهها صلاحیت رسیدگی به این قرارداد را نداشته و اختلافات مربوط به این قرارداد باید از طریق صلح حل و فصل گردد.

کلیدواژه ها:

ضمانت اجرا ، نقض تعهد ، پیش فروشنده ، پیش خریدار