تحلیل تاثیر تفکیک نامتناسب اراضی بر ظرفیت توسعه کالبدی پلاک های شهری با تاکید بر مشرفیت ارتفاعی (مطالعه موردی: خمینی شهر)

ضوابط شهرسازی با هدف ایجاد تعادل میان حقوق مالکانه، منافع عمومی، کیفیت محیط شهری و حقوق همجواری تدوین می شوند. با این حال، در برخی الگوهای ضابطه گذاری، ظرفیت ساخت وساز یک پلاک به ویژگی های کالبدی پلاک مجاور وابسته است؛ به گونه ای که تغییر ابعاد پلاک مجاور بر اثر تفکیک اراضی می تواند بر ظرفیت توسعه آن اثر بگذارد.پژوهش حاضر با هدف بررسی رابطه میان تفکیک اراضی، ضابطه مشرفیت و ظرفیت توسعه عمودی پلاک های شهری، ضابطه ای را مطالعه می کند که بر اساس آن، ظرفیت ارتفاعی و استقرار بنا با ۴۰ درصد طول پلاک شمالی ارتباط دارد. تحلیل سناریوهای مختلف نشان می دهد که کاهش طول پلاک شمالی می تواند ظرفیت ساخت وساز پلاک جنوبی را کاهش دهد؛ حتی اگر مالک آن نقشی در تفکیک پلاک مجاور نداشته باشد.یافته ها نشان می دهد مسئله اصلی، نه اصل کنترل مشرفیت، بلکه وابستگی ظرفیت توسعه یک پلاک به ویژگی های کالبدی پلاک مجاور است. این وابستگی می تواند به توزیع نامتوازن ظرفیت توسعه و کاهش بهره وری زمین منجر شود. بنابراین، پیشنهاد می شود در بازنگری ضوابط مشرفیت، علاوه بر شاخص های هندسی، عواملی مانند فاصله ساختمان ها، عمق فضای باز، جهت جغرافیایی و میزان واقعی اثرگذاری ساختمان بر ملک مجاور نیز مورد توجه قرار گیرند.

کلیدواژه ها:

تفکیک اراضی ، توسعه شهری ، عدالت فضایی ، مشرفیت ارتفاعی ، حقوق همجواری