بررسی مسئولیت شهرداری در قبال املاک واقع در طرح های توسعه شهری

توسعه و گسترش شهرها مستلزم اجرای طرح های مختلف شهری از جمله طرح های جامع، تفصیلی، تعریض و احداث معابر، ایجاد فضاهای عمومی، پارک ها، مراکز خدماتی و سایر طرح های عمومی و عمرانی است. اجرای این طرح ها در بسیاری از موارد با حقوق مالکانه اشخاص نسبت به املاک واقع در محدوده طرح تداخل پیدا می کند. قرار گرفتن یک ملک در مسیر اجرای طرح شهری، اگرچه به خودی خود موجب انتقال مالکیت آن به شهرداری نمی شود، می تواند محدودیت هایی را بر نحوه استفاده و بهره برداری مالک از ملک ایجاد کند و در صورت استمرار وضعیت، زمینه بروز اختلاف میان مالک و شهرداری را فراهم سازد. مسئله اصلی پژوهش حاضر، بررسی حدود و مبانی مسئولیت شهرداری در قبال این املاک و تعیین تعهدات حقوقی شهرداری در مراحل شناسایی، اعلام، تملک، پرداخت بها، رفع محدودیت ها و اجرای طرح است. پژوهش حاضر با روش توصیفی تحلیلی و با استفاده از منابع کتابخانه ای، قوانین و مقررات، آرای قضایی و نظریات حقوقی انجام شده است. مهم ترین منابع قانونی مورد بررسی شامل قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷، لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸، قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰ و مقررات مرتبط با وظایف شهرداری در حوزه عمران و توسعه شهری است. بر اساس قانون تعیین وضعیت املاک، دستگاه های اجرایی از جمله شهرداری ها نمی توانند صرفا با قرار دادن ملک در طرح، حقوق مالکانه اشخاص را برای مدت نامحدود محدود کنند و قانون برای اجرای طرح و تعیین تکلیف حقوق مالک، سازوکار مشخصی پیش بینی کرده است. یافته های پژوهش نشان می دهد که مسئولیت شهرداری در قبال املاک واقع در طرح های شهری را باید در سه سطح بررسی کرد: نخست، مسئولیت ناشی از ایجاد محدودیت و بلاتکلیف گذاشتن ملک؛ دوم، مسئولیت ناشی از تصرف و اجرای طرح بدون رعایت تشریفات قانونی تملک و پرداخت حقوق مالک؛ و سوم، مسئولیت ناشی از تاخیر در تعیین تکلیف و افزایش خسارت وارده به مالک. در مواردی که شهرداری برای اجرای طرح نیازمند تملک ملک است، اصل بر رعایت تشریفات قانونی، تامین اعتبار، ارزیابی صحیح، پرداخت بهای عادله یا قیمت روز حسب مقررات حاکم و انجام انتقال قانونی است. قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک مورد نیاز شهرداری ها نیز در موارد عدم توافق، تعیین قیمت روز توسط هیات کارشناسی را پیش بینی کرده است. نتایج پژوهش نشان می دهد که برای کاهش دعاوی و تضمین حقوق مالکانه، شهرداری باید میان «تصویب طرح» و «اجرای طرح و تملک ملک» تفکیک قائل شود، وضعیت املاک واقع در طرح را به صورت مستمر پایش کند، از ایجاد محدودیت های طولانی مدت و فاقد پشتوانه اجرایی جلوگیری نماید، اعتبار لازم برای تملک را پیش بینی کند و فرآیند ارزیابی و پرداخت حقوق مالک را در مهلت مناسب انجام دهد. همچنین ایجاد بانک اطلاعاتی جامع از املاک واقع در طرح ها، تعیین اولویت اجرای طرح ها، اطلاع رسانی شفاف به مالکان و استفاده از سازوکارهای توافقی می تواند از حجم قابل توجهی از دعاوی حقوقی علیه شهرداری ها بکاهد.

کلیدواژه ها:

شهرداری ، طرح های توسعه شهری ، حقوق مالکانه ، تملک ، املاک واقع در طرح ، مسئولیت مدنی ، قیمت روز ، حقوق شهروندی.