نگاهی بر تعارضات و ابهام ها در قراردادهای پیش فروش ساختمان

پیش فروش ساختمان به عنوان یکی از ابزارهای مهم تامین مالی در صنعت ساخت وساز، در عین کارکرد اقتصادی، با چالش های جدی حقوقی مواجه است. از یک سو قواعد عمومی قراردادها در قانون مدنی بر اصولی مانند رضایی بودن، آزادی اراده و انتقال تدریجی تعهدات استوار است و از سوی دیگر قانون پیش فروش ساختمان با رویکردی مداخله گرانه، تشریفات خاص و الزامات شکلی سخت گیرانه ای را تحمیل می کند. این دوگانگی، زمینه شکل گیری تعارضات ساختاری و ابهام های تفسیری را در نظام حقوقی قراردادهای پیش فروش فراهم کرده است. مساله اصلی پژوهش حاضر این است که این تعارضات تا چه حد انسجام نظام قراردادی را مخدوش کرده و چه پیامدهایی برای امنیت حقوقی طرفین ایجاد می کند. در این تحقیق، با بهره گیری از روش توصیفی- تحلیلی و با اتکا بر منابع کتابخانه ای، تلاش شده است نسبت میان قواعد عام قانون مدنی و مقررات خاص قانون پیش فروش ساختمان بررسی شود. تمرکز اصلی بر نقاط تعارضی همچون ماهیت عقد، شرط رسمیت، حدود حاکمیت اراده، نحوه انتقال مالکیت و نیز ضمانت اجراهای مدنی است. هدف پژوهش، شناسایی منطق تقنینی حاکم بر این تعارضات و ارائه تصویری روشن از کارکرد واقعی مقررات موجود است. یافته های پژوهش نشان می دهد که بخش قابل توجهی از مقررات پیش فروش، نه تنها مکمل قواعد عمومی نیست، بلکه در برخی موارد موجب تداخل هنجاری و دوگانگی تفسیری شده است. این وضعیت، پیش بینی پذیری قراردادی را کاهش داده و کارآمدی ضمانت اجراها را با چالش مواجه کرده است. در نتیجه، بازنگری در هماهنگی میان قانون خاص و قواعد عمومی، به عنوان یک ضرورت تقنینی قابل طرح است.

کلیدواژه ها:

Normative Conflict ، Pre-Sale Construction Contract ، Formal Requirement ، Gradual Transfer of Ownership. ، تعارض هنجاری ، قرارداد پیش فروش ، الزام تشریفاتی ، انتقال مالکیت تدریجی.