واکاوی پارادایم نوین نظام ثبت املاک در حقوق ایران ؛ تحلیلی بر مبانی نظری، چالش های ساختاری و کارکردهای پیشگیرانه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

ناکارآمدی نظام رضایی در معاملات اموال غیرمنقول و اعتبار بی قاعده اسناد عادی، دهه ها موجب تزلزل مالکیت، تورم ساختاری پرونده های قضایی و گسترش جرایمی نظیر جعل و کلاهبرداری در ایران شده است. تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» (مصوب ۱۴۰۳)، مبین یک چرخش پارادایمیک از آزادی ارادی به سمت شکل گرایی اجباری جهت صیانت از نظم عمومی اقتصادی است. این پژوهش با اتخاذ روش توصیفی-تحلیلی و بهره گیری از چارچوب نظری «وابستگی به مسیر»، چرایی مقاومت تاریخی نظام حقوقی در برابر تثبیت سند رسمی را تبیین کرده و فرآیند گسست از مسیر سنتی را واکاوی می کند. یافته های تحقیق نشان می دهد که ماده ۱ این قانون با عدول صریح از اصل رضایی بودن عقود، ثبت در سامانه های الکترونیک را به عنوان رکن مقوم عمل حقوقی قرار داده و ضمانت اجرای عدم رعایت آن را عدم استماع دعاوی و فقدان مطلق اعتبار در برابر اشخاص ثالث تعیین کرده است. از منظر جرم شناختی و پیشگیری وضعی، این نظم نوین با ایجاد شفافیت هویتی و مالکیتی در زیرساخت های هوشمندی نظیر «سامانه کاتب»، بستر ارتکاب جرایمی چون معاملات معارض، پولشویی و فرار مالیاتی را به شدت محدود می سازد. با وجود این مزایا، چالش های تئوریک و کاربردی همچون ابهام در ماهیت حقوقی پیش نویس قراردادها، مسئولیت مدنی ناشی از خطای سامانه های دیجیتال و تعارضات اجرایی در نهادهایی مانند مهریه و اراضی ملی، نیازمند بازنگری در آیین نامه ها برای انطباق کامل با پویایی های فقهی و حقوقی است. در نهایت، تثبیت این پارادایم مستلزم آموزش عمومی و هماهنگی ساختاری میان مشاوران املاک، دفاتر اسناد رسمی و دستگاه قضایی است.

کلیدواژه ها:

قانون الزام به ثبت ، شکل گرایی اجباری ، امنیت قضایی ، نظم عمومی ثبتی ، معاملات اموال غیرمنقول