واکاوی حقوقی تعارض میان اجرای طرح های شهری و حقوق مالکانه اشخاص؛ با تاکید بر مسولیت شهرداری

در نظام حقوقی ایران، سلب مالکیت یا محدود کردن اساسی حقوق مالکانه نیازمند مبنای قانونی است و تملک نیز باید مطابق تشریفات و ضوابط قانونی انجام شود. لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، شهرداری ها را در زمره دستگاه های اجرایی مشمول قانون قرار داده و امکان تملک املاک مورد نیاز برای اجرای طرح های عمومی را در چارچوب مقررات قانونی پیش بینی کرده است. مسئله زمانی پیچیده تر می شود که ملکی سال ها در طرح شهری باقی بماند، اما شهرداری یا دستگاه اجرایی برای اجرای آن اقدام موثری انجام ندهد. در چنین شرایطی، مالک ممکن است از یک سو نتواند آزادانه از ملک خود استفاده کند و از سوی دیگر، امکان دریافت فوری بهای ملک یا انتقال آن به شهرداری را نیز نداشته باشد. چنین وضعیتی می تواند ارزش اقتصادی ملک، امکان ساخت وساز، امکان نقل و انتقال و حتی امکان استفاده متعارف از ملک را تحت تاثیر قرار دهد. از همین رو، «املاک واقع در طرح» یکی از مهم ترین زمینه های شکل گیری دعاوی میان شهروندان و شهرداری ها محسوب می شود. قانونگذار برای جلوگیری از استمرار نامحدود این وضعیت، قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها را تصویب کرده است. این قانون با هدف ایجاد سازوکاری برای تعیین تکلیف املاکی که در طرح های عمومی و عمرانی قرار گرفته اند، برای دستگاه های اجرایی مهلت و تکالیفی مقرر کرده است. اهمیت این قانون از آن جهت است که صرف قرار گرفتن ملک در یک طرح شهری را مساوی با انتقال مالکیت نمی داند و میان «قرار گرفتن در طرح» و «تملک قانونی» تفاوت ایجاد می کند. در این میان، شهرداری با یک مسئولیت دوگانه مواجه است. از یک طرف باید طرح های عمومی شهر را اجرا کند و از طرف دیگر موظف است حقوق مالکانه اشخاص را رعایت کند. عدم اجرای طرح در مهلت قانونی، خودداری از تعیین تکلیف ملک، ایجاد محدودیت های طولانی مدت، تصرف ملک بدون پرداخت حقوق مالک یا پرداخت نکردن بهای قانونی می تواند زمینه مسئولیت حقوقی شهرداری را ایجاد کند. بنابراین، شناخت دقیق حدود مسئولیت شهرداری برای واحدهای حقوقی شهرداری ها اهمیت فراوان دارد. از منظر حقوقی، لازم است میان سه وضعیت متفاوت تفکیک شود: نخست، ملکی که صرفا در یک طرح مصوب قرار گرفته ولی هنوز برای اجرای طرح مورد نیاز فوری نیست؛ دوم، ملکی که اجرای طرح مستلزم تملک آن است ولی فرآیند تملک هنوز انجام نشده؛ و سوم، ملکی که شهرداری آن را تصرف کرده یا طرح را اجرا نموده ولی حقوق مالک هنوز به طور کامل پرداخت نشده است. هر یک از این وضعیت ها آثار حقوقی متفاوتی دارد و نمی توان برای همه آنها یک حکم واحد در نظر گرفت. از سوی دیگر، یکی از مشکلات مهم در عمل، فاصله میان زمان تصویب طرح و زمان اجرای واقعی آن است. ممکن است طرحی در اسناد شهرسازی تصویب شود اما به دلیل محدودیت اعتبارات، تغییر اولویت های مدیریت شهری یا تحولات اقتصادی، اجرای آن برای سال ها به تعویق افتد. در این فاصله، مالک با محدودیت هایی مواجه می شود که در بسیاری از موارد به افزایش ارزش ملک و پیچیده تر شدن هزینه تملک برای شهرداری نیز منجر می گردد. بنابراین تاخیر در اجرای طرح نه تنها حقوق مالک را تحت تاثیر قرار می دهد، بلکه از منظر مدیریت مالی شهرداری نیز مسئله ساز است. پژوهش حاضر با هدف تحلیل این موضوع انجام شده است که شهرداری در قبال املاک واقع در طرح های توسعه شهری چه مسئولیت هایی دارد و در چه شرایطی عدم اقدام یا اقدام نادرست شهرداری می تواند موجب مسئولیت و الزام به جبران حقوق مالک شود؟ برای پاسخ به این پرسش، ابتدا مفهوم املاک واقع در طرح و مبانی حقوق مالکیت بررسی می شود؛ سپس قوانین حاکم بر تملک و تعیین وضعیت این املاک تحلیل شده و در ادامه، انواع مسئولیت شهرداری و مهم ترین چالش های عملی مورد بررسی قرار می گیرد.

کلیدواژه ها:

حقوق مالکانه ، تملک ، املاک واقع در طرح ، مسئولیت مدنی ، قیمت روز ، حقوق شهروندی.