مدل سازی تاثیر تغییرات قیمت مسکن بر عوارض نوسازی و درآمدهای شهرداری اراک

مقدمه: عوارض نوسازی یکی از مهم ترین منابع درآمدی پایدار شهرداری ها در ایران است که با ارزش املاک و قیمت مسکن ارتباط مستقیم دارد. شهر اراک به عنوان هفتمین شهر گران کشور از لحاظ قیمت مسکن و یکی از شهرهای صنعتی با رشد جمعیت قابل توجه، با پدیده افزایش شتاب دار قیمت مسکن مواجه است که تاثیرات مستقیمی بر درآمدهای شهرداری از محل عوارض نوسازی دارد. هدف: پژوهش حاضر با هدف مدل سازی تاثیر تغییرات قیمت مسکن بر عوارض نوسازی و درآمدهای شهرداری اراک با استفاده از روش های اقتصادسنجی انجام شده است. روش شناسی: این پژوهش از نظر هدف کاربردی و از نظر روش، توصیفی-تحلیلی با رویکرد کمی است. داده های سری زمانی ماهانه قیمت مسکن، عوارض نوسازی وصول شده، و سایر متغیرهای کلان اقتصادی در بازه زمانی ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۴ جمع آوری شده اند. برای مدل سازی از روش رگرسیون چندگانه و تحلیل همبستگی استفاده شده است. یافته ها: نتایج نشان می دهد که قیمت مسکن در اراک طی سال های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۴ افزایش ۳۹ برابری داشته و این شهر پس از تهران و قم در رتبه سوم افزایش قیمت مسکن قرار دارد. ضریب همبستگی بین قیمت مسکن و درآمد عوارض نوسازی برابر ۰.۸۴ است که نشان دهنده رابطه قوی و مستقیم است. مدل رگرسیونی نشان می دهد که ۷۲ درصد از تغییرات درآمد عوارض نوسازی با قیمت مسکن و تورم قابل تبیین است. کشش قیمتی عوارض نوسازی نسبت به قیمت مسکن حدود ۰.۶۵ برآورد شده است؛ یعنی به ازای هر ۱۰ درصد افزایش قیمت مسکن، درآمد عوارض نوسازی حدود ۶.۵ درصد افزایش می یابد. با این حال، محدودیت های جغرافیایی توسعه شهری اراک و کمبود زمین مناسب برای ساخت وساز، باعث کاهش صدور پروانه های ساختمانی و تضعیف اثرگذاری مثبت افزایش قیمت بر درآمدهای شهرداری شده است. نتیجه گیری: افزایش قیمت مسکن در اراک با وجود ایجاد ظرفیت درآمدی بیشتر برای شهرداری، به دلیل کاهش حجم ساخت وساز ناشی از محدودیت های زمین، تاثیر خالص آن بر درآمدهای عوارض نوسازی را تعدیل کرده است. پیشنهاد می شود شهرداری اراک با اصلاح نرخ عوارض متناسب با ارزش روز املاک، شفاف سازی فرآیندهای محاسبه، و توسعه شهرهای جدید برای رفع محدودیت های زمین، به کاهش وابستگی به این منبع درآمدی و افزایش پایداری مالی خود کمک کند.

کلیدواژه ها:

عوارض نوسازی ، قیمت مسکن ، درآمد شهرداری ، اراک ، مدل سازی رگرسیونی.